1. Introdução | 2. A Reforma Tributária e a Tributação das Locações | 3. A Reforma Tributária como Fator de Risco Contratual | 4. Repercussões da Nova Tributação nos Contratos de Locação | 5. Reequilíbrio Econômico-Financeiro e Revisão Contratual | 6. Cláusulas Essenciais sob a Perspectiva da Locadora | 7. Cuidados Práticos na Elaboração e Revisão dos Contratos | 8. Conclusão

1. Introdução

A promulgação da Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, inaugurou um novo paradigma no sistema tributário brasileiro, ao promover profunda reorganização da tributação sobre o consumo, substituindo tributos tradicionais pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Embora a reforma tenha sido apresentada sob o discurso da simplificação e da neutralidade econômica, seus reflexos ultrapassam a seara fiscal e impactam diretamente relações jurídicas contratuais consolidadas, especialmente os contratos de locação de imóveis.

No âmbito das locações imobiliárias, historicamente tratadas como operações de natureza civil e patrimonial, a reforma tributária impõe uma releitura técnica e estratégica das cláusulas contratuais, sobretudo diante da ampliação conceitual das hipóteses de incidência dos novos tributos e da possibilidade de sua aplicação a determinadas modalidades de exploração imobiliária.

Para a locadora, parte que assume o investimento patrimonial, os riscos de longo prazo e a previsibilidade econômica do contrato, o novo cenário exige atuação preventiva e criteriosa, sob pena de comprometimento da rentabilidade e da própria viabilidade econômica das locações. O presente artigo analisa os impactos da reforma tributária sobre os contratos de locação, com enfoque predominantemente contratual e de acordo com a atuação jurídica voltada à proteção dos interesses da locadora.

2. A Reforma Tributária e a Tributação das Locações

A Emenda Constitucional nº 132/2023 instituiu um novo modelo de tributação sobre o consumo, de natureza dual, que substituirá PIS, COFINS, ICMS e ISS pelo IBS e pela CBS.

Diferentemente do regime anterior, a materialidade desses tributos passou a abranger expressamente o fornecimento oneroso de bens, incluindo a locação de imóveis, nos termos do artigo 4º, § 2º, inciso II, da Lei Complementar nº 214/2025. A controvérsia, portanto, não reside mais na existência da incidência tributária, mas na forma como essa incidência se projeta economicamente no contrato de locação.

Nesse contexto, torna-se essencial diferenciar as modalidades contratuais de locação apenas para fins de correta qualificação do negócio, e não para afastar a tributação. A locação típica, caracterizada pela simples cessão do uso do imóvel, bem como as locações atípicas ou estruturadas — como operações de built to suit, coworking ou contratos que envolvam serviços acessórios — estarão sujeitas à incidência do IBS e da CBS, variando, conforme o caso, apenas o regime aplicável.

Independentemente dessa classificação, contudo, o aspecto central para o Direito Contratual não é o regime tributário em si, mas a definição de quem suportará o ônus econômico da tributação no âmbito da relação locatícia.

3. A Reforma Tributária como Fator de Risco Contratual

Sob a perspectiva contratual, a reforma tributária introduz um novo e relevante fator de risco jurídico-econômico, especialmente sensível em contratos de locação de execução continuada e de longo prazo.

A introdução do IBS e da CBS altera a base de custos da locação, inserindo um elemento que, na maioria dos contratos vigentes, não foi considerado no momento da formação do preço. Esse cenário compromete a previsibilidade econômica do contrato e pode gerar desequilíbrio relevante da equação originalmente pactuada.

Tal risco não decorre da sujeição passiva tributária, que permanece definida em lei, mas da ausência de previsão contratual clara quanto ao repasse do custo econômico desses tributos ao locatário, o que desloca indevidamente para a locadora encargos que decorrem da fruição do imóvel por terceiro.

4. Repercussões da Nova Tributação nos Contratos de Locação

A principal repercussão prática da reforma tributária sobre os contratos de locação diz respeito ao potencial aumento da carga tributária incidente sobre a receita da locadora. Os contratos celebrados sob o regime anterior foram estruturados considerando a inexistência de tributação indireta sobre o valor do aluguel, limitando-se, em regra, aos tributos incidentes sobre a renda. A introdução do IBS e da CBS, cujo alcance ainda depende de regulamentação infralegal, pode alterar de forma relevante essa lógica.

Caso determinadas modalidades de locação venham a ser enquadradas como operações sujeitas ao IBS ou à CBS, poderá ocorrer um desequilíbrio significativo da equação econômico-financeira originalmente estabelecida entre as partes. Isso porque a rentabilidade líquida projetada pela locadora foi calculada com base em um cenário sem incidência desses tributos, especialmente em contratos de longo prazo, nos quais o valor do aluguel foi fixado sem margem para absorver novos custos tributários.

Outro ponto sensível refere-se à alocação contratual do ônus econômico da tributação. Embora o contribuinte formal do IBS e da CBS seja o locador, é plenamente legítimo e juridicamente seguro que o contrato atribua ao locatário a obrigação de suportar o custo econômico desses tributos, nos mesmos moldes em que tradicionalmente se repassam encargos como IPTU, taxa de bombeiros e demais tributos incidentes sobre o imóvel ou sobre a sua fruição.

Os contratos entre particulares não alteram a relação jurídico-tributária perante o Fisco, mas são plenamente eficazes para definir quem arcará, economicamente, com os custos da locação. A ausência de cláusula expressa nesse sentido transfere indevidamente à locadora um encargo que não lhe é próprio, rompendo a neutralidade econômica do aluguel.

5. Reequilíbrio Econômico-Financeiro e Revisão Contratual

A superveniência da reforma tributária impõe reflexão sob a ótica do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, em diálogo com a função social e a boa-fé objetiva. Em contratos de execução continuada, essas diretrizes servem como parâmetro para aferir se a relação permanece coerente com a base econômica considerada pelas partes no momento da contratação.

Quando o contrato não prevê o repasse do IBS e da CBS ao locatário, a locadora passa a suportar custo superveniente que compromete a equação econômico-financeira originalmente pactuada, o que pode justificar revisão contratual, especialmente em contratos de longa duração.

6. Cláusulas Essenciais sob a Perspectiva da Locadora

Diante do novo cenário tributário, torna-se indispensável que os contratos de locação contemplem cláusulas específicas, claras e prospectivas sobre a alocação dos encargos fiscais.

Sob a ótica da locadora, é essencial que o contrato preveja expressamente que o IBS, a CBS e quaisquer tributos que venham a incidir sobre a operação de locação sejam suportados economicamente pelo locatário, independentemente do regime tributário aplicável ou de eventual alteração legislativa superveniente.

Essa previsão contratual preserva a neutralidade do aluguel, assegura a previsibilidade econômica do contrato e impede que a locadora arque com custos decorrentes exclusivamente da ocupação do imóvel pelo locatário.

7. Cuidados Práticos na Elaboração e Revisão dos Contratos

No contexto da reforma tributária, a atuação da(o) advogada(o) contratualista assume papel absolutamente central. A interpretação adequada do novo ambiente normativo — combinada à necessidade de preservação da equação econômico-financeira dos contratos — exige atenção redobrada na elaboração e revisão dos instrumentos.

(i) Análise do Tipo Contratual

Identificar se o ajuste configura locação típica, locação atípica ou estrutura híbrida (como operações com serviços acessórios, coworking, built to suit, entre outras). A classificação influencia diretamente o risco de incidência de tributos e a formatação das cláusulas de alocação de encargos

(ii) Cláusulas Tributárias Específicas

Evitar redações genéricas ou insuficientes. A locação, no cenário pós-reforma, deve conter cláusulas claras, completas e prospectivas sobre responsabilidade pelo pagamento, reembolso ou repasse de tributos existentes e supervenientes

(iii) Contratos de Longo Prazo

Realizar revisão estratégica de contratos já vigentes, sobretudo aqueles de longo prazo ou de elevado impacto financeiro, cujas condições econômicas foram estabelecidas sob pressupostos que podem não subsistir no novo sistema tributário.

(iv) Negociação Preventiva

Promover diálogo antecipado com a locatária para ajustar expectativas, mitigar controvérsias e buscar soluções consensuais que preservem a relação contratual, assegurem a continuidade da operação e protejam a rentabilidade da locadora

8. Conclusão

A reforma tributária representa uma transformação estrutural do sistema jurídico brasileiro, com impactos diretos e indiretos sobre os contratos de locação imobiliária. Para a locadora, as repercussões vão além da esfera fiscal, alcançando a rentabilidade, a previsibilidade econômica e a sustentabilidade da relação contratual.

Nesse cenário, a disciplina contratual do repasse econômico do IBS e da CBS ao locatário assume papel central, equiparando-se, em termos de lógica jurídica, ao tratamento já consolidado de encargos como IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel.

A advocacia contratual especializada assume protagonismo na adaptação dos contratos ao novo ambiente normativo, oferecendo segurança jurídica e proteção efetiva aos interesses da locadora.

Bibliografia:

- Brasil. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Disponível em: Emenda Constitucional nº 132

- Brasil. Supremo Tribunal Federal. Súmula Vinculante nº 31. Disponível em: 2020SmulaVinculante1a29e31a58Completocapaecontedo.pdf

- Brasil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível em: L10406compilada

- Capez, Fernando. Pinto, Suiane Aparecida Coelho. Aspectos gerais da reforma tributária: EC 132/2023 E LCP 214/2025. Disponível em: Aspectos gerais da reforma tributária: EC 132/23 e LCP 214/25