1. Introdução | 2. O Condomínio de Obra e seu Regime Jurídico | 3. A Impossibilidade de Distrato no Condomínio de Obra | 4. A Cessão de Direitos no Condomínio de Obra | 5. As Obrigações que o Cessionário Deve Conhecer Antes de Assumir | 6. Comparativo: Incorporação Imobiliária × Condomínio de Obra | 7. Boas Práticas para Cessionários, Cedentes e Gestores do Condomínio de Obra | 8. Conclusão
1.Introdução
O Condomínio de Obra é uma modalidade construtiva em que um grupo de condôminos se reúne e investe recursos para a construção de um empreendimento, contratando diretamente a execução da obra e assumindo, cada qual, a responsabilidade pelo custeio proporcional à sua fração ideal.
Diferentemente do regime de incorporação imobiliária, modalidade em que a empresa incorporadora oferece unidades “na planta” e responde exclusivamente pelo empreendimento, no Condomínio de Obra os próprios condôminos são os protagonistas da construção, arcando de forma direta com os custos e os riscos do processo.
Essa estrutura traz inúmeras vantagens, principalmente do ponto de vista do custo final da unidade e da gestão autônoma da obra, mas também impõe um regime jurídico com características próprias, que afasta a incidência de uma série de institutos aplicáveis à incorporação imobiliária. Um dos mais relevantes é o distrato, devidamente regulamentado pela Lei 13.786/2018.
Quando um condômino do regime de obra deseja “sair” do empreendimento antes da sua conclusão, ele se depara com uma limitação fundamental: não há, neste regime, a possibilidade de resilição unilateral do contrato nos moldes previstos para as incorporações. A saída jurídica regular — e na prática a única via eficiente — é a cessão de sua posição contratual a um terceiro que passe a ocupar o seu lugar no condomínio.
2.O Condomínio de Obra e seu Regime Jurídico
O Condomínio de Obra está regulado pela Lei n.º 4.591/1964 — a mesma lei que disciplina a incorporação imobiliária, mas em capítulo próprio, dedicado ao regime de construção em que os condôminos contratam diretamente a construtora. Nesse modelo, cada condômino é coproprietário de fração ideal do terreno e da construção já executada, e responde individualmente, perante o condomínio, pelas contribuições necessárias ao avanço das obras.
O regime tem como marca a inexistência de um incorporador — figura central no regime de incorporação — que assumiria a responsabilidade pela entrega das unidades. No Condomínio de Obra, a gestão do empreendimento compete à Comissão de Representantes, eleita em assembleia pelos próprios condôminos, a quem a lei confere amplos poderes para conduzir a obra, contratar serviços e, inclusive, tomar medidas drásticas em caso de inadimplência de condôminos.
É relevante destacar que a Lei 4.591/1964, em seu art. 4.º, parágrafo único, estabelece expressamente que "a alienação ou transferência de direitos [...] dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio", dispositivo que se aplica plenamente ao Condomínio de Obra e que tem implicações diretas sobre o procedimento da cessão.
3.A Impossibilidade de Distrato no Condomínio de Obra
Este é um dos pontos de maior incompreensão entre condôminos que desejam se desvincular de um empreendimento no regime de obra: ao contrário do que ocorre nas incorporações imobiliárias, no Condomínio de Obra não há previsão legal de distrato com devolução das quantias pagas.
3.1Por que o distrato não se aplica?
A Lei do Distrato (Lei n.º 13.786/2018) alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) para regular especificamente a resolução contratual por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O Condomínio de Obra, por sua vez, não se caracteriza como incorporação imobiliária. A relação jurídica subjacente é completamente distinta: o condômino não é um consumidor que adquire uma unidade de uma empresa, ele é coproprietário do terreno e sócio de fato na construção.
Por isso, os mecanismos protetivos da Lei do Distrato, incluindo o direito de resilição unilateral com devolução proporcional dos valores pagos, não se aplicam a este regime. O próprio regime de custeio coletivo tornaria a devolução individual estruturalmente inviável sem o consentimento e eventual recomposição financeira por parte dos demais condôminos, o que poderia resultar na inviabilidade de todo o empreendimento.
3.2.O risco do inadimplemento
O condômino que simplesmente deixa de pagar suas contribuições sem providenciar uma cessão regular fica sujeito a consequências severas, previstas expressamente na Lei 4.591/1964:
• Notificação pela Comissão de Representantes para quitação do débito no prazo de 10 (dez) dias;
• Na persistência do inadimplemento, autorização legal para que a Comissão de Representantes promova, em leilão público, a venda da quota do terreno e da correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção (art. 63 da Lei 4.591/1964);
• Dedução, do valor apurado em leilão, de todas as despesas, como: comissão do leiloeiro, honorários advocatícios e multa compensatória, revertendo em benefício dos demais condôminos.
Logo, quem deseja sair de um Condomínio de Obra não pode simplesmente "pedir o distrato". A via juridicamente adequada e economicamente mais eficiente é encontrar um terceiro interessado em assumir a posição contratual e formalizar essa transferência por meio do instrumento de cessão.
4.A Cessão de Direitos no Condomínio de Obra
A cessão de direitos é o instrumento pelo qual o condômino cedente transfere ao cessionário a integralidade de sua situação jurídica no empreendimento: todos os direitos (quota do terreno, participação na construção executada, direito à unidade futura) e todas as obrigações (contribuições vincendas, responsabilidade por custos adicionais, sujeição às normas condominiais). Na prática, temos a substituição de uma das partes do Contrato, neste caso, do condômino.
No Condomínio de Obra, a cessão tem uma dimensão dupla: é simultaneamente uma cessão de posição contratual (transferência da posição no contrato de construção) e uma alienação de direitos reais sobre a fração ideal do terreno e da construção já executada. Essa dualidade tem reflexos práticos importantes, especialmente quanto à forma do instrumento e ao registro, além da incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI.
Na incorporação imobiliária, a cessão de direitos pelo comprador equivale à transferência de sua posição no contrato de promessa de compra e venda firmado com a incorporadora. O cessionário passa a ser devedor da incorporadora e, portanto, não há vínculo de copropriedade com os demais adquirentes.
Já no Condomínio de Obra, a dinâmica é mais complexa: o cessionário não apenas assume obrigações perante uma empresa vendedora, ele ingressa em um condomínio com coproprietários, sujeita-se às deliberações da Comissão de Representantes e da assembleia, e passa a responder, solidariamente com os demais condôminos, pelo custeio das despesas da obra. Essa distinção é fundamental e não pode ser negligenciada.
5.As Obrigações que o Cessionário Deve Conhecer Antes de Assumir
Este é o ponto de maior criticidade prática para o cessionário. Ao ingressar em um Condomínio de Obra, ele não está comprando um imóvel pronto ou contratando uma empresa para lhe entregar uma unidade. Ele está assumindo a condição de condômino em uma construção em andamento, com todas as implicações que isso acarreta.
5.1.Contribuições periódicas de custeio
O Condomínio de Obra se financia, mês a mês, com as contribuições de seus condôminos, proporcionais às respectivas frações ideais. O cessionário, ao assumir a quota do cedente, passa a ser imediatamente responsável por todas as contribuições vincendas, independentemente de quando foram deliberadas em assembleia.
É essencial que o cessionário obtenha, antes de formalizar a cessão, um demonstrativo atualizado das obrigações financeiras do empreendimento, incluindo o cronograma de contribuições previstas até o final da obra, a situação do fundo de reserva e eventuais débitos em aberto imputáveis à quota cedida.
5.2.Valores adicionais e revisões de custeio
Em contratos de obra, é comum que ocorram variações de custo ao longo da execução, decorrentes de alterações de projeto, aditivos contratuais, reajustes de insumos, imprevistos construtivos ou revisões de orçamento aprovadas em assembleia. O cessionário, ao assumir a posição contratual, fica sujeito a todos esses aditamentos futuros, mesmo que os fatos geradores tenham ocorrido durante a gestão do cedente.
Ademais, a assembleia de condôminos pode deliberar, a qualquer momento, pela aprovação de despesas extraordinárias para manutenção do ritmo da obra e o cessionário, como condômino, fica vinculado às deliberações tomadas por maioria, independentemente de ter participado ou não das reuniões.
Assim, destacamos como ponto de atenção que o cessionário deve exigir, antes da cessão, as atas das últimas assembleias, o orçamento atualizado da obra e a previsão de contribuições futuras. Descobrir, após a cessão, que há chamadas de capital não previstas pode representar ônus financeiro significativo, e não poderá argumentar que não tinha conhecimento, nem estará isento de tais contribuições com o argumento de que o fato gerador das assembleias foi anterior.
5.3.Sujeição ao regime condominial
O cessionário passa a estar sujeito à Convenção do Condomínio de Obra (se já constituída), ao Regimento Interno, às deliberações assembleares e às determinações da Comissão de Representantes — com a mesma amplitude que qualquer outro condômino original. Isso inclui a sujeição ao procedimento de leilão em caso de inadimplemento futuro, previsto no art. 63 da Lei 4.591/1964.
6.Requisitos Formais da Cessão
6.1 Instrumento escrito é obrigatório
A cessão de posição contratual em Condomínio de Obra deve ser formalizada por instrumento escrito, pois não há validade jurídica para acertos verbais ou meros comprovantes de transferência de valores. A exigência decorre tanto da natureza dos direitos envolvidos (com dimensão real sobre o imóvel) quanto da necessidade de prova perante o condomínio, o cartório e eventuais terceiros.
O instrumento pode ser lavrado por escritura pública ou por instrumento particular com força de escritura pública, nos termos admitidos pelo ordenamento.
6.2 Independe de aprovação em assembleia
A cessão de posição contratual pelo condômino não depende de aprovação em assembleia geral do Condomínio de Obra. Trata-se de ato de disposição de direitos individuais do condômino, que se insere no âmbito da sua autonomia privada. A assembleia não tem competência para vetar ou autorizar a transferência da posição de um condômino a terceiro — essa decisão cabe exclusivamente ao próprio condômino, observadas as condições contratuais e legais.
Este ponto distingue o Condomínio de Obra do regime de incorporação, em que a anuência da incorporadora é condição de eficácia da cessão. No Condomínio de Obra, a assembleia exerce apenas as funções que a lei e a convenção lhe atribuem expressamente, que não incluem a aprovação de cessões individuais.
6.3 Ciência obrigatória ao síndico e demais condôminos
Muito embora a cessão não dependa de aprovação, ela deve ser formalmente comunicada ao síndico e à Comissão de Representantes do Condomínio de Obra. Essa notificação é necessária por múltiplas razões:
• Para que o síndico passe a identificar o cessionário como o novo responsável pelo pagamento das contribuições e como o interlocutor legítimo nas comunicações do condomínio;
• Para que a Comissão de Representantes atualize seu cadastro de condôminos e reconheça a posição do cessionário nas deliberações futuras;
• Para garantir que os demais condôminos tenham ciência da alteração, evitando conflitos sobre a legitimidade de votos e decisões futuras;
• Para que, em caso de inadimplemento futuro, o condomínio tome as medidas coercitivas em face da pessoa correta.
A comunicação deve ser feita por meio idôneo (carta registrada, notificação extrajudicial ou entrega com protocolo), acompanhada de cópia do instrumento de cessão, e deve ser realizada de forma concomitante ou imediatamente posterior à assinatura do instrumento.
6.4 Prova de quitação
Como regra, a cessão deve ser acompanhada da prova de que o cedente está quite com todas as suas obrigações perante o condomínio. A Comissão de Representantes ou o síndico deverá emitir declaração de quitação, e o instrumento de cessão deve fazer referência expressa a esse documento.
Caso não haja essa quitação, o Cessionário automaticamente passará a ser considerado responsável por todos os débitos, ainda que tenham fato gerador anterior à cessão. Logo, também é fator de segurança para o cessionário exigir a comprovação da quitação de todas as contribuições perante o Condomínio de Obra.
7. Elementos Essenciais do Instrumento de Cessão
Para que o instrumento de cessão produza todos os seus efeitos jurídicos e proteja adequadamente as partes envolvidas, deve contemplar os seguintes elementos:
• Identificação completa das partes: cedente, cessionário e, quando necessário, o síndico ou Comissão de Representantes como interveniente ciência; com qualificação completa de todos os envolvidos.
• Identificação do empreendimento: denominação do Condomínio de Obra, endereço, número do registro do contrato de construção, fração ideal cedida, unidade correspondente e demais dados de identificação do imóvel.
• Situação financeira na data da cessão: saldo devedor do cedente, contribuições já pagas, eventual saldo em aberto e solução adotada pelas partes.
• Discriminação das obrigações assumidas pelo cessionário: contribuições vincendas, compromisso de participação nas deliberações futuras e ciência expressa sobre a possibilidade de variações de custeio.
• Ciência do cessionário sobre obrigações adicionais: declaração expressa de que o cessionário tomou conhecimento do orçamento atualizado da obra, das atas de assembleia e da possibilidade de deliberações futuras que impliquem contribuições extraordinárias.
• Responsabilidade do cedente após a cessão: definição expressa sobre a manutenção ou exoneração da responsabilidade do cedente por obrigações futuras. Na ausência de previsão, o cedente pode permanecer solidariamente responsável.
• Previsão de comunicação ao condomínio: obrigação das partes de promover a notificação formal ao síndico e demais condôminos, com prazo definido.
• Registro: compromisso de levar a cessão ao Cartório de Registro de Imóveis competente, quando aplicável.
8.Conclusão
O Condomínio de Obra é uma estrutura eficiente para quem deseja construir com maior controle e custo reduzido, mas impõe responsabilidades que vão muito além das de um simples comprador de imóvel na planta. A ausência de um incorporador — figura que, na incorporação imobiliária, absorve os riscos da construção — significa que todos os condôminos são responsáveis diretos pelo sucesso do empreendimento, inclusive pelo custeio de variações e imprevistos.
A impossibilidade de distrato é uma consequência direta dessa estrutura: não há quem "devolva" o dinheiro ao condômino que deseja sair, porque esse dinheiro foi investido na obra coletiva. A cessão a um terceiro é a única via de saída eficiente e juridicamente segura.
Para que essa cessão produza todos os seus efeitos — protegendo cedente, cessionário e o próprio condomínio —, é imprescindível que ela seja formalizada por instrumento escrito, que o cessionário seja plenamente informado sobre suas obrigações e que a comunicação ao síndico e demais condôminos seja realizada de forma tempestiva e documentada.
A assessoria jurídica especializada, neste contexto, não é um luxo: é uma necessidade. A complexidade do regime, a existência de obrigações futuras variáveis e a ausência de proteções típicas do regime consumerista das incorporações tornam a análise técnica prévia indispensável para todos os envolvidos.
Referências
Legislação
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