1.Introdução | 2. DO CICLO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E O DESCOMPASSO ENTRE A ENTREGA DAS UNIDADES E A REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE | 2.1. DA ENTREGA DAS CHAVES | 3. DA ESCRITURAÇÃO E REGISTRO APÓS A ENTREGA DA UNIDADE. DOS PASSIVOS FISCAIS GERADOS PELA INÉRCIA DO COMPRADOR | 4. Conclusão | 5. bibliografia

1.  introdução

Embora, à primeira vista, possa parecer uma formalidade burocrática a lavratura da escritura de transferência e seu registro, especialmente na aquisição de imóveis “na planta”, tal providência é etapa essencial para a consolidação da propriedade e para a segurança jurídica da operação. Sem o devido registro, a transação pode ser considerada incompleta, permanecendo apenas no plano obrigacional, com potenciais repercussões jurídicas e tributárias graves para incorporadoras e construtoras.

Sob a perspectiva legal, a aquisição da propriedade imobiliária entre vivos somente se opera com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do Código Civil[1]. Até que isso ocorra, o alienante continua sendo considerado proprietário do bem, ainda que o preço tenha sido integralmente quitado pelo adquirente, conforme prevê o §1º do art. 1.245 do CC/2002.

Nesse contexto, após a entrega das unidades aos promitentes compradores, é fundamental que incorporadoras e construtoras estejam atentas para os riscos de manter formalmente em seu patrimônio imóveis que já foram alienados de fato, mas não regularizados registralmente. Essa dissociação entre a realidade fática e a situação jurídica pode gerar distorções patrimoniais, cominação de multas e encargos de ordem tributária indevidos e exposição a responsabilidades que, em rigor, já não deveriam mais subsistir e podem constituir passivo grave para a saúde financeira da empresa.

2. DO ciclo da incorporação imobiliária e o descompasso entre a entrega das unidades e a regularização da propriedade.

A incorporação imobiliária é o negócio jurídico pelo qual o incorporador se obriga a promover e realizar a construção de empreendimento destinado à alienação de unidades autônomas, nos termos da Lei nº 4.591/1964. Com a expansão do mercado imobiliário e do sistema financeiro habitacional, essa estrutura consolidou-se como instrumento central para viabilizar a produção e a comercialização de imóveis no Brasil, desempenhando papel estratégico na dinâmica da construção civil.

No ciclo da incorporação imobiliária, o desenvolvedor assume a gestão integrada do empreendimento, desde a identificação de oportunidades, por meio de estudos de mercado e prospecção de terrenos, até a concepção do projeto arquitetônico alinhado às demandas da região. É de sua competência, ainda, conduzir o licenciamento de todo o empreendimento dentro do escopo urbanístico e ambiental, estruturar o cronograma físico-financeiro da construção e viabilizar o financiamento das obras, além de acompanhar a execução até a obtenção do habite-se. Com a conclusão da edificação, procede-se à entrega das unidades aos adquirentes, que anteriormente firmaram compromisso de aquisição, com a outorga das escrituras definitivas para transferência da propriedade dos imóveis.

O ciclo da incorporação imobiliária é longo e complexo, podendo se estender por anos e exigindo know-how qualificado e experiente de todos os agentes envolvidos. Nesse contexto, é comum a percepção de que, com a entrega das chaves e a expedição do Habite-se, o empreendimento estaria concluído. Contudo, a entrega da unidade marca, também, o início de efeitos jurídicos relevantes: passa a incidir a cobrança de tributos sobre o imóvel (como IPTU ou ITR, além de foro ou taxa de ocupação, quando se tratar de imóvel de marinha) e das despesas condominiais, uma vez instituído o condomínio edilício.

2.1.   DA ENTREGA DAS CHAVES.

A definição do momento de entrega das chaves é essencial para a segurança jurídica dos empreendimentos imobiliários. Ainda é comum a percepção de que a emissão do Habite-se, por si só, representa a conclusão da entrega da unidade. Trata-se de equívoco: o Habite-se é o ato administrativo que atesta a conformidade da obra com as exigências municipais e com o projeto aprovado, não implicando, necessariamente, a imissão do adquirente na posse.

A entrega das chaves, por sua vez, somente se configura de forma plena quando o adquirente recebe a posse da unidade e as áreas comuns previstas no projeto estão efetivamente concluídas e aptas ao uso.

Ademais, o ato de tradição deve ser precedido da vistoria da unidade pelo adquirente e formalizado mediante a assinatura do Termo de Entrega das Chaves, por meio do qual se atesta a realização da inspeção e a inexistência de vícios aparentes, consolidando-se, assim, a transferência da posse do imóvel.

3. DA ESCRITURAÇÃO E REGISTRO APÓS A ENTREGA DA UNIDADE. DOS PASSIVOS FISCAIS GERADOS PELA INÉRCIA DO COMPRADOR.

A incidência do IPTU, enquanto imposto de natureza real, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel urbano, nos termos do art. 32 do Código Tributário Nacional. Nesse contexto, embora o adquirente já tenha sido imitido na posse após a entrega das chaves, a ausência de registro da escritura impede a consolidação da propriedade em seu nome, mantendo a incorporadora ou a construtora como titular formal perante o cadastro municipal. Essa desconexão entre a realidade fática e a situação registral do imóvel faz com que o ente público continue atribuindo a sujeição passiva tributária à incorporadora, muitas vezes de forma solidária com o possuidor.

Na prática, isso se traduz na emissão de carnês de IPTU ainda em nome da incorporadora, mesmo após a alienação das unidades, sujeitando-a à incidência de encargos moratórios em caso de inadimplência. A persistência dessa situação pode culminar na inscrição dos débitos em dívida ativa, protesto extrajudicial e, ainda, na criação de entraves à obtenção de certidões negativas de débitos, impactando diretamente na viabilidade de novos empreendimentos.

Situação parecida acontece para imóveis de marinha, para fins de cobrança da taxa de aforamento ou ocupação da SPU. Nesses casos, incidem obrigações específicas perante a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), notadamente o pagamento de foro e laudêmio. Assim, a responsabilidade recai sobre o titular inscrito perante a União, o que, à semelhança do que ocorre no âmbito municipal, pode manter a incorporadora como responsável formal mesmo após a transferência fática da posse ao adquirente, caso não haja a devida regularização dominial.

A ausência de formalização da transferência perante a SPU pode ensejar a manutenção indevida da incorporadora como sujeito passivo das obrigações patrimoniais, bem como a exigência de laudêmio em operações subsequentes não regularizadas. Além disso, podem ser aplicadas penalidades decorrentes da falta de atualização cadastral ou da realização de transferências à margem dos procedimentos exigidos pela União. A regularização, por sua vez, depende da prévia escrituração e registro da unidade imobiliária, o que evidencia, mais uma vez, a centralidade da formalização da transferência na matrícula do imóvel para a adequada alocação de responsabilidades e mitigação de passivos.

4.  CONCLUSÃO

Diante desse cenário, é possível compreender que a etapa posterior à entrega das chaves não pode ser tratada como um mero desdobramento burocrático do ciclo da incorporação imobiliária. Ao contrário, a ausência de escrituração e registro das unidades compromete a adequada transferência da propriedade e mantém a incorporadora formalmente vinculada a obrigações que já não refletem a realidade da operação, gerando passivos tributários, distorções patrimoniais e riscos jurídicos relevantes para operações futuras.

Esse descompasso entre a situação fática e a registral evidencia a necessidade de uma atuação estratégica e contínua, voltada à condução da regularização dominial de forma célere, eficiente e indispensável. Mais do que prever obrigações contratuais ao adquirente, é fundamental que incorporadoras e construtoras adotem mecanismos de acompanhamento ativo, com fluxos bem definidos para a formalização das escrituras e seu respectivo registro, mitigando riscos e evitando a existência de contingências.

Nesse contexto, o acompanhamento jurídico especializado assume papel central na estruturação e finalização segura da operação imobiliária, permitindo não apenas a prevenção de passivos, mas também a consolidação dos resultados econômicos do empreendimento já finalizado.

5.  BIBLIOGRAFIA

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 16. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 11 jan. 2002

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 31 dez. 1973.

BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Código Tributário Nacional. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 27 out. 1966.

BRASIL. Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946. Dispõe sobre os bens imóveis da União e dá outras providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 6 set. 1946.

[1] “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.