1.Introdução | 2. Novo Regramento Introduzido pela LC nº 214/2025 |3. Não Cumulatividade na Locação por Curta Temporada | 4. Comparativo da Cargas Tributárias na Locação | 5. Conclusão

1. Introdução

A Reforma Tributária, consolidada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, promoveu uma reestruturação profunda no tratamento tributário das locações imobiliárias.

O novo ordenamento jurídico estabelece uma distinção nítida entre as modalidades de locação com base na temporalidade e na natureza da atividade:

• Locação de Curta Temporada: Abrange períodos de até 90 dias ininterruptos, sendo juridicamente equiparada aos serviços de hotelaria para fins de incidência do IBS e da CBS.

• Locação de Longo Prazo: Refere-se a períodos superiores a 90 dias, mantendo o tratamento tributário ordinário das locações imobiliárias.

  
  

2. Novo Regramento Introduzido pela LC nº 214/2025

Nos termos do art. 253 da Lei Complementar nº 214/2025, a locação de imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com prazo não superior a 90 dias ininterruptos, será tributada conforme as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.

Com a inclusão dos parágrafos 1º e 2º ao referido artigo pela LC nº 227/2026, delimitou que as pessoas físicas sujeitas a essa tributação em locações de curta temporada são aquelas que atendem aos requisitos do art. 251 (inciso I do § 1º e inciso II do § 2º). Portanto, a incidência do IBS e da CBS ocorre apenas quando as locações são realizadas por contribuintes enquadrados no regime regular.

Conforme o art. 251, a pessoa física será considerada contribuinte regular quando:

a) A receita total dessas operações no ano-calendário anterior superar R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) e

b) a atividade envolver mais de três imóveis distintos.

Também será desenquadrada e considerada contribuinte regular no próprio ano-calendário a pessoa física que exceder em 20% (vinte por cento) o limite de receita, totalizando R$ 288.000,00 (duzentos e oitenta e oito mil reais).

De acordo com os arts. 277 e 278, os serviços de hotelaria, definidos como o fornecimento de alojamento temporário e serviços conexos em imóveis mobiliados estão sujeitos a tributação do IBS e CBS.

Segundo o art. 281, as alíquotas de IBS e CBS incidentes sobre essas operações (incluindo a locação de curta temporada que se equipara à hotelaria) gozam de uma redução de 40%.

3. Não Cumulatividade na Locação por Curta Temporada

A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), estabelece a não cumulatividade plena como um dos pilares do novo sistema tributário brasileiro. Esse princípio garante que o tributo pago em qualquer etapa da cadeia produtiva gere um crédito para a etapa seguinte, fazendo com que o imposto incida apenas sobre o valor adicionado em cada fase.

A não cumulatividade visa eliminar a "tributação em cascata", assegurando que a carga tributária final seja transparente e incida exatamente sobre o preço de venda ao consumidor, sem as distorções acumuladas que ocorriam no sistema anterior.

De acordo com o art. 282 da LC 214/2025, é permitida a apropriação e a utilização de créditos de IBS e CBS nas aquisições de bens e serviços por fornecedores de serviços de hotelaria, observadas as regras dos artigos 47 a 56 da referida Lei.

Na prática, isso significa que os contribuintes regulares de IBS e CBS que operam com locação por temporada (equiparada ou inserida no contexto de hotelaria) poderão deduzir os impostos pagos sobre custos operacionais, tais como:

• Aquisição de enxoval e móveis;

• Produtos de limpeza e insumos;

• Energia elétrica;

• Serviços de manutenção e conservação.

Por outro lado, o art. 283 veda expressamente a apropriação de créditos de IBS e CBS pelo adquirente dos serviços de hotelaria. Portanto, embora o prestador (locador) recupere créditos de seus insumos, o cliente final (locatário/tomador do serviço) não pode se creditar do imposto pago na fatura da locação por temporada.

4. Comparativo das Cargas Tributárias na Locação de Longo Prazo e de Curta Temporada:

Sob a égide da Lei Complementar nº 214/2025, a distinção entre a locação residencial comum e a locação por temporada (equiparada à hotelaria) tornou-se o ponto central do planejamento tributário imobiliário.

A principal diferença reside no redutor de alíquota aplicado à base de cálculo do IBS e da CBS. Para este comparativo, consideraremos a alíquota padrão estimada de 26,5% (IBS + CBS somados).

a) Locação de Longo Prazo (Residencial)

Considerada aquela com prazo superior a 90 dias ininterruptos. É tratada como uma locação civil de direito comum.

• Redutor de Alíquota: Possui um redutor de 70% sobre a alíquota padrão.

• Cálculo da Alíquota Efetiva de IBS/CBS:

• Imposto de Renda (IRPF): Segue a tabela progressiva (até 27,5%).

• Carga Total Estimada: Aproximadamente 35,45% (na faixa máxima do IR), sem considerar deduções como o carnê-leão.

  
  

b) Locação de Curta Temporada (Airbnb e similares)

Equiparada por lei aos serviços de hotelaria quando o prazo é de até 90 dias, conforme o Artigo 253 da LC 214/2025.

• Redutor de Alíquota: Possui um redutor de apenas 40% (regime diferenciado da hotelaria).

• Cálculo da Alíquota Efetiva de IBS/CBS:

• Imposto de Renda (IRPF): Segue a tabela progressiva (até 27,5%).

• Carga Total Estimada: Aproximadamente 43,4% (na faixa máxima do IR).

  
  

5. Conclusão

A nova legislação impõe um regime tributário sensivelmente mais oneroso para a locação de curta temporada (15,9%) em comparação à locação residencial comum (7,95%). A equiparação à hotelaria transforma a atividade em uma prestação de serviço para fins de IBS/CBS, exigindo do investidor uma gestão contábil profissional para o aproveitamento de créditos de entrada, sob pena de perda de rentabilidade.

Referências Bibliográficas:

- BRASIL. Emenda Constitucional nº 132/2023, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional, publicada no DOU em 21.12.2023.

- BRASIL. Lei Complementar nº 214/2025, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária, publicada no DOU em 16.01.2025 e republicada no DOU em 23.01.2025.

- MACHADO SEGUNDO, Hugo de Brito. LC 214/2025 Comentada – Reforma Tributária – Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição Social Sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS).