1. Introdução | 2. O Regime Jurídico das Áreas Litorâneas e a Função Social da Propriedade | 3. Regularização Fundiária em Áreas Costeiras Urbanas Consolidadas | 4. A Interface com o Direito Marítimo e o Ordenamento da Orla | 5. Regularização como Instrumento de Desenvolvimento Sustentável | 6. Conclusão

1. Introdução

A ocupação do litoral brasileiro sempre esteve no centro de intensos debates jurídicos, sociais e econômicos. As áreas costeiras concentram interesses turísticos, imobiliários, ambientais e estratégicos, o que torna a regularização de imóveis nelas situados um dos temas mais sensíveis do ordenamento territorial nacional.

Participando de debates técnicos, audiências públicas e eventos promovidos por entidades do setor imobiliário, ambiental e jurídico, é possível perceber que a regularização de imóveis litorâneos não pode ser tratada exclusivamente sob a ótica do Direito Urbanístico tradicional. Trata-se de matéria transversal, que exige diálogo permanente entre normas municipais de uso e ocupação do solo, legislação ambiental e institutos próprios do Direito Marítimo, especialmente aqueles relacionados aos bens da União.

Nesse contexto, me propus a analisar os principais desafios e instrumentos jurídicos envolvidos na regularização de imóveis em áreas litorâneas, com especial atenção às faixas costeiras, terrenos de marinha, áreas de preservação permanente e zonas urbanas consolidadas.

2. O Regime Jurídico das Áreas Litorâneas e a Função Social da Propriedade

O litoral brasileiro é juridicamente singular. Nos termos do art. 20, VII, da Constituição Federal, os terrenos de marinha e seus acrescidos constituem bens da União, o que impõe um regime jurídico diferenciado às ocupações existentes nessas áreas.

Além disso, a Lei nº 7.661/1988, que institui o Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro (PNGC), estabelece as diretrizes para o uso sustentável da zona costeira, reconhecendo-a como patrimônio nacional. Essas diretrizes constitucionais impõem limites claros à expansão urbana desordenada, mas também reconhece a existência de núcleos urbanos consolidados ao longo da costa, o que só reforça o quanto o assunto é pertinente para o Estado, haja vista tratar-se de área estrategicamente importante para a segurança e autonomia nacional.

É nesse ponto que o princípio da função social da propriedade assume papel central. A regularização de imóveis litorâneos não significa legitimar ocupações irregulares indiscriminadamente, mas sim compatibilizar a realidade fática consolidada com critérios de sustentabilidade, segurança jurídica e interesse público.

O desafio do legislador e do intérprete do direito é equilibrar a proteção ambiental com o direito à moradia, ao desenvolvimento urbano e à segurança jurídica, especialmente em cidades litorâneas que se estruturaram historicamente em torno do mar e que a economia também gira em torno da utilização do litoral, à exemplo da realidade do litoral pernambucano.

3. Regularização Fundiária em Áreas Costeiras Urbanas Consolidadas

A Lei nº 13.465/2017, ao disciplinar a Regularização Fundiária Urbana (REURB), trouxe instrumentos relevantes para enfrentar a complexidade das ocupações litorâneas. A norma reconhece a possibilidade de regularização em áreas urbanas consolidadas, inclusive em zonas ambientalmente sensíveis, desde que observados critérios técnicos e legais rigorosos.

No contexto das áreas litorâneas, a aplicação da Regularização Fundiária Urbana (REURB) exige atenção redobrada a aspectos estruturantes do ordenamento territorial. Um dos pontos centrais reside na definição da titularidade do solo, especialmente nas hipóteses em que os imóveis se encontram inseridos em terrenos de marinha ou em áreas sob domínio da União, o que atrai regime jurídico próprio e limitações específicas.

Soma-se a esse contexto, a necessidade da compatibilidade ambiental da ocupação, considerando a presença recorrente de áreas de preservação permanente, como dunas, manguezais e restingas, cuja proteção decorre de normas constitucionais e infraconstitucionais.

Por fim, impõe-se a análise da efetiva inserção urbana do núcleo a ser regularizado, avaliando-se a existência de infraestrutura básica, serviços públicos essenciais e a integração do assentamento ao tecido urbano formal.

Nesse cenário, a regularização fundiária em zonas costeiras dependen obrigatoriamente de uma atuação multidisciplinar e coordenada entre os Municípios, os estados e a União, em especial por meio da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), e os órgãos ambientais competentes, sob pena de nulidade dos atos praticados e da consequente insegurança jurídica futura.

4. A Interface com o Direito Marítimo e o Ordenamento da Orla

O Direito Marítimo, muitas vezes lembrado apenas no contexto da navegação e do comércio marítimo, exerce influência direta sobre a regularização de imóveis litorâneos. A gestão da orla, dos portos, das áreas adjacentes a corpos d’água navegáveis e das faixas de segurança marítima impõe condicionantes específicas ao uso do solo.

Instrumentos como o Projeto Orla, desenvolvido no âmbito federal, buscam integrar políticas ambientais, urbanísticas e patrimoniais, promovendo o ordenamento da ocupação da faixa costeira. Nesse contexto, a regularização imobiliária passa a ser compreendida como instrumento de planejamento territorial, e não mera convalidação de irregularidades.

Além disso, o uso residencial, turístico ou comercial em áreas próximas ao mar deve respeitar servidões administrativas, áreas de interesse da navegação e zonas de proteção da costa, sob pena de conflito com normas de segurança marítima e defesa nacional.

5. Regularização como Instrumento de Desenvolvimento Sustentável

A regularização de imóveis em áreas litorâneas pode atuar como relevante vetor de desenvolvimento urbano sustentável, na medida em que, ao invés de estimular novas ocupações irregulares, promove a qualificação do espaço já consolidado.

A regularização conduzida de forma técnica e responsável possibilita a melhoria da infraestrutura urbana existente, a mitigação de riscos ambientais e geotécnicos, bem como a valorização imobiliária orientada por critérios de responsabilidade social e ambiental.

Além disso, contribui também para a proteção do meio ambiente costeiro e para o fortalecimento da arrecadação municipal e federal, a partir da inserção formal desses imóveis no sistema jurídico e tributário.

Assim como ocorre nas políticas de reabilitação urbana aplicadas a centros históricos, a regularização litorânea deve ser necessariamente acompanhada de contrapartidas urbanísticas e ambientais, reforçando a lógica de que o direito de construir e ocupar o solo encontra-se indissociavelmente vinculado ao cumprimento da função social e ambiental da propriedade.

6. Conclusão

A regularização de imóveis em áreas litorâneas representa um dos maiores desafios contemporâneos do Direito Urbanístico brasileiro, exigindo soluções jurídicas integradas, técnicas e sensíveis à realidade social.

Não se trata apenas de discutir propriedade ou domínio, mas de compreender o litoral como espaço estratégico, ambientalmente protegido e juridicamente complexo, onde o Direito Marítimo, o Direito Ambiental e o Direito Urbanístico dialogam de forma permanente.

Nesse sentido, a regularização fundiária litorânea deve ser encarada como política pública estruturante, capaz de promover segurança jurídica, proteção ambiental e desenvolvimento urbano sustentável, sem perder de vista o interesse público e a preservação do patrimônio natural costeiro.

Referências Bibliográficas

· BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

· BRASIL. Lei nº 7.661, de 16 de maio de 1988. Institui o Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro.

· BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a Regularização Fundiária Urbana e Rural.

· BRASIL. Secretaria do Patrimônio da União. Projeto Orla.

· Doutrina especializada em Direito Urbanístico, Ambiental e Marítimo.