1. Disposições Preliminares | 2. Das Zonas Componentes da Macrozona do Ambiente Natural e Cultural (MANC) e da Macrozona do Ambiente Construído (MAC) | 3. Das Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico-Cultural – ZEPH | 4. Dos Imóveis Especiais | 5. Dos Parâmetros Urbanísticos e Ambientais | 6. Impactos no Mercado Imobiliário | 7. Conclusão

1. Disposições Preliminares

A atualização da legislação urbanística do Recife, materializada no projeto de atualização da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), representa uma mudança de paradigma na forma como o município organiza seu espaço urbano. Desde a publicação da Lei Municipal nº 16.176/1996, que tratava da ocupação do solo, e da Lei nº 16.286/1997, sobre o parcelamento e modificações da propriedade urbana, o Recife evoluiu em complexidade e necessidades urbanas. A nova LPUOS surge como instrumento unificador e atualizado dessas normativas, alinhando-as ao Plano Diretor de 2021 e incorporando diretrizes contemporâneas de sustentabilidade, inclusão e valorização patrimonial.

Essa legislação não apenas revoga dispositivos antigos como também introduz novos conceitos de planejamento, organização territorial e parâmetros urbanísticos adequados à realidade atual do município. Tendo o objetivo de orientar o crescimento ordenado, preservar o meio ambiente e valorizar o patrimônio histórico-cultural, além de promover o uso mais racional e equitativo do solo urbano.

2. Das Zonas Componentes da Macrozona do Ambiente Natural e Cultural (MANC) e da Macrozona do Ambiente Construído (MAC)

A nova LPUOS promove a reclassificação territorial em duas macrozonas principais: a Macrozona de Ambiente Natural e Cultural (MANC) e a Macrozona de Ambiente Construído (MAC). Cada uma dessas macrozonas é subdividida em zonas urbanísticas que possuem características específicas e parâmetros próprios para o uso e ocupação do solo.

As zonas componentes da Macrozona do Ambiente Natural e Cultural (MANC) correspondem às áreas de maior relevância ambiental e paisagística da cidade, incluindo rios, áreas de orla, encostas e regiões com vegetação significativa. São espaços cuja ocupação é condicionada por parâmetros mais restritivos, com o objetivo de preservar os recursos naturais e valorizar o patrimônio cultural existente. Já as zonas da Macrozona do Ambiente Construído (MAC) abrangem as áreas consolidadas da cidade, com infraestrutura urbana instalada, vocação para adensamento e desenvolvimento urbano. Nelas, os parâmetros urbanísticos são ajustados para estimular a ocupação racional, qualificação do espaço público e compatibilização entre usos residenciais, comerciais e de serviços.

Essa reestruturação permite um ordenamento mais preciso do território, levando em consideração fatores geográficos, ambientais, sociais e culturais. A segmentação territorial também facilita a criação de estratégias públicas para áreas vulneráveis ou com potencial de adensamento urbano, como as zonas de morros, áreas ribeirinhas e regiões centrais.

3. Das Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico-Cultural - ZEPH

As Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico-Cultural (ZEPH) foram profundamente reformuladas e agora se dividem em quatro categorias: sítios arqueológicos e/ou paisagísticos, conjuntos urbanos, edifícios isolados e locais de valor imaterial. Essa nova categorização visa a reconhecer a diversidade de bens culturais existentes no Recife, propondo parâmetros adequados de preservação e valorização conforme as especificidades de cada categoria.

Além da classificação por categoria, cada ZEPH é organizada em setores de proteção com funções específicas, como o Setor de Preservação da Significância (SPS), da Morfologia (SPM), do Patrimônio Imaterial (SPPI) e da Ambiência (SPA). A atuação nos setores depende de análise e anuência prévia dos órgãos de preservação, garantindo um controle rigoroso sobre qualquer intervenção urbanística ou arquitetônica.

4. Dos Imóveis Especiais

A nova LPUOS também institui os Imóveis Especiais, classificados como Imóveis Especiais de Interesse Social (IEIS) e Imóveis Especiais de Preservação (IEP). Os IEIS são destinados à construção de Habitação de Interesse Social (HIS), podendo ser públicos ou privados, não edificados, subutilizados ou ociosos. Já os IEP são aqueles com valor arquitetônico, paisagístico ou simbólico relevante, cuja preservação é considerada de interesse coletivo.

A regulamentação desses imóveis representa um avanço importante no enfrentamento do déficit habitacional e na preservação da memória urbana.

A classificação e o uso desses imóveis dependerão de decretos municipais e análises técnicas, com o apoio do Conselho da Cidade e outros órgãos competentes.

5. Dos Parâmetros Urbanísticos e Ambientais

A LPUOS atualiza diversos parâmetros urbanísticos, como o Coeficiente de Aproveitamento (CA), gabarito, taxa de ocupação e afastamentos. Além disso, foram incluídas diretrizes ambientais como a Taxa de Solo Natural (TSN) e a Taxa de Contribuição Ambiental (TCA), que buscam aumentar a permeabilidade do solo e reduzir os impactos da urbanização.

Esses parâmetros são acompanhados por exigências quanto à infraestrutura dos empreendimentos, como a instalação de reservatórios para reuso de água pluvial e a criação de áreas verdes. Também se valorizam elementos do espaço público, como calçadas alargadas, fachadas ativas e térreos visitáveis, fomentando maior integração entre edificações privadas e a cidade.

6. Impactos no Mercado Imobiliário

Com a nova LPUOS, o mercado imobiliário passa a atuar em um ambiente mais regulamentado e, ao mesmo tempo, mais propício à requalificação urbana. A possibilidade de verticalização em zonas com infraestrutura consolidada amplia o potencial construtivo, especialmente em regiões centrais e estratégicas da cidade.

Entretanto, a elevação de exigências ambientais e patrimoniais pode gerar custos adicionais aos empreendedores, exigindo maior planejamento. Por outro lado, a valorização de imóveis em áreas protegidas ou requalificadas pode gerar novas oportunidades de negócio. A regulamentação de imóveis especiais amplia o mercado voltado à habitação social, desde que acompanhada de incentivos e segurança jurídica.

7. Conclusão

A atualização da LPUOS representa um passo importante para tornar a cidade do Recife mais sustentável, inclusiva e integrada ao seu patrimônio histórico-cultural. Ao consolidar as Leis nº 16.176/1996 e nº 16.286/1997 em uma estrutura única e moderna, a nova legislação fornece base jurídica e técnica para enfrentar os desafios urbanos do presente e do futuro.

Para que a implementação seja bem-sucedida, será necessário investir na capacitação dos servidores públicos, modernização dos sistemas de licenciamento e participação ativa da sociedade civil. O desafio está em transformar uma lei robusta em realidade cotidiana para todos os recifenses.

Referências:

· Lei Municipal nº 16.176/1996 – Estabelece a Lei de Uso e Ocupação do Solo da Cidade do Recife.

· Lei Municipal nº 16.286/1997 – Dispõe sobre o Plano Setorial de Parcelamento do Solo e demais modificações da propriedade urbana no Município do Recife.

· Minuta do Projeto de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife (2025).

· Pergentino, Lucas "O Impacto da Atualização da Lei de Parcelamento do Solo do Recife: Um Olhar Crítico para o Futuro Imobiliário e Urbano". Publicado no Instagram e no LinkedIn, 28/05/2025. Disponível em: https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7333511030511185920 no LinkedIn e https://www.instagram.com/reel/DKM7L5vu0Ey/?utm_source=ig_web_copy_link&igsh=MzRlODBiNWFlZA== no Instagram. Acesso em: 09/07/25