1. Introdução | 2. Quando a obra é considerada entregue, de fato? | 3. A cláusula de tolerância: até onde vai a proteção? | 4. A obra atrasou. E agora? Entenda os riscos. | 5. Como evitar que o atraso vire um passivo judicial? | 6. Conclusão

1. Introdução

Quando o cliente compra um imóvel na planta, ele investe mais do que dinheiro: ele deposita naquela aquisição os seus sonhos, planejamento familiar e expectativas. Do lado da construtora, há um compromisso: entregar no prazo prometido no contrato. Mas, o que acontece quando a entrega da obra atrasa? Além da frustração, há um risco jurídico real: ações judiciais por danos materiais e morais, pedidos de rescisão contratual com restituição de valores e, muitas vezes, desgaste à imagem da empresa no mercado.

Neste artigo, você entenderá:

• Quais são os riscos jurídicos do atraso;

• Como o Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado sobre o tema;

• E quais as boas práticas que podem auxiliá-lo a salvar a sua construtora de processos — e prejuízos.

  
  

2. Quando a obra é considerada entregue, de fato?

Embora o habite-se – expedido pelo órgão municipal competente - seja o documento que ateste efetivamente as condições de habitabilidade do imóvel, o termo final para a contagem do prazo de atraso na entrega de obra, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), não é a expedição do habite-se, mas sim a efetiva entrega das chaves ao adquirente. Essa posição é reiterada no REsp 2079995/MG e no REsp 1827060/SP, que estabelecem que a mora do construtor cessa com a disponibilização da posse direta do imóvel ao comprador.

3. A cláusula de tolerância: até onde vai a proteção?

Até 2018, o prazo de tolerância de 180 dias corridos era uma construção jurisprudencial com base nos usos e costumes do mercado imobiliário. Todavia, com a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), o prazo de tolerância deixou de ser uma mera construção jurisprudencial e foi expressamente positivado no art. 43-A, que assim prevê:

"Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador” (Brasil, 2018).

A leitura do dispositivo acima transcrito revela uma cautela essencial no que se refere à elaboração dos contratos imobiliários: a necessidade de redigir uma cláusula contratual que estabeleça, de modo expresso, claro e destacado, o prazo de tolerância de 180 dias corridos, sob pena de o atraso não ser abarcado pela tolerância legal, o que poderá configurar inadimplemento e gerar a possibilidade de rescisão contratual ou indenização.

Assim, ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias corridos, salvo comprovação da ocorrência de fatores verdadeiramente excepcionais (caso fortuito ou força maior), estará configurado o atraso na entrega da obra pela construtora, que poderá, portanto, responder pelo inadimplemento contratual em virtude dos danos causados aos promitentes compradores das unidades imobiliárias, conforme restará adiante especificado.

4. A obra atrasou. E agora? Entenda os riscos.

• Rescisão contratual

A primeira – e a pior – repercussão possível é a rescisão contratual com a obrigação de restituir integralmente os valores pagos, corrigidos monetariamente, e de pagar a multa estabelecida no contrato em até 60 dias corridos contados a partir da resolução, nos moldes previstos no § 1º do art. 43-A, da Lei nº 13.786/2018 (Brasil, 2018).

• Indenização por danos materiais

De acordo com o §2º do art. 43-A, da Lei nº 13.786/2018 (Brasil, 2018), ultrapassado o prazo de tolerância de no máximo 180 dias corridos, e não tendo o promitente comprador optado pela resolução do contrato, será devida pela construtora uma indenização de 1% do valor efetivamente pago pelo adquirente, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

A lei do distrato é recente e somente se aplica aos empreendimentos construídos após a sua vigência, de modo que muitos contratos ainda permanecem sendo interpretados a partir dos entendimentos jurisprudenciais sobre esta matéria, que, em grande medida, influenciaram a promulgação dessa lei.

Nesse contexto, cumpre destacar que o entendimento jurisprudencial é uníssono no sentido de reconhecer que cabe indenização a título de danos materiais (lucros cessantes) em caso de atraso na entrega da obra.

Mas, quanto aos valores, os entendimentos divergiam, pois algumas construtoras passaram a prever em seus contratos uma cláusula penal moratória e os promitentes compradores passaram a requerer judicialmente a cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes no valor correspondente ao valor médio de locação do imóvel, de modo que passaram a surgir inúmeros questionamentos sobre a possibilidade de cumulação da cobrança da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes.

Para dirimir essa dúvida, a questão foi objeto de apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do tema repetitivo de nº 970 (REsp 1635428 - SC (2016/0285000-5), que fixou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".

Ou seja, o entendimento consolidado foi de que, em regra, não seria possível a cumulação da cobrança da cláusula penal moratória prevista no contrato – geralmente fixada em montante proporcional ao valor locativo do imóvel – com o pedido de indenização por lucros cessantes pelo período de inutilização da unidade devido ao atraso na entrega da obra.

Todavia, como é comum, nada pode ser simples para o nosso Poder Judiciário.

E, após o referido entendimento, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que é possível a cumulação de cláusula penal moratória com a cobrança de lucros cessantes quando a multa contratual não apresentar equivalência com o valor locativo, sem que isso caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ (REsp 2025166 - RS (2022/0282788-0).

Em resumo, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o atraso na entrega do imóvel dá ensejo à indenização por lucros cessantes. Todavia, conforme fixado no Tema Repetitivo 970/STJ (REsp 1635428/SC), não é cabível a cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando aquela já tiver sido estipulada em valor equivalente ao da locação. Por outro lado, essa vedação não se aplica quando a multa contratual é inferior ao valor locativo de mercado, hipótese em que é possível a cumulação com lucros cessantes, conforme entendimento consolidado no REsp 2025166/RS.

Assim, a viabilidade da cumulação dependerá da análise da equivalência entre o valor da cláusula penal e o efetivo prejuízo decorrente do inadimplemento.

• Indenização por danos morais

O STJ (AgInt nos EDcl no AREsp: 2048161 SP 2022/0009495-0) entende que o mero atraso na entrega da obra, por si só, não configura automaticamente o direito à indenização por danos morais. Para que tal indenização seja devida, é necessário que o atraso seja excessivo e que existam circunstâncias excepcionais que demonstrem um abalo significativo aos direitos da personalidade do consumidor, ultrapassando o mero dissabor cotidiano.

Em resumo, o mero atraso na entrega da obra não é suficiente para gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que configurem lesão extrapatrimonial.

5. Como evitar que o atraso vire um passivo judicial?

Agora que você já compreende as possíveis implicações jurídicas decorrentes do atraso na entrega da obra, passaremos à parte mais estratégica. A seguir, destacamos boas práticas essenciais para mitigar riscos e evitar que o atraso resulte em prejuízos judiciais:

• Planejamento realista: Cronogramas não devem ser feitos com otimismo excessivo, considere as intempéries habituais (como o período de chuvas) e inclua margens de segurança fundamentadas em históricos de execução.

Dica importante: evite a prática comum (e arriscada) de incorporar o prazo de tolerância diretamente ao cronograma contratual. Essa conduta, embora possa parecer vantajosa para fins de marketing, pode lhe gerar grandes prejuízos ao final. O ideal é estabelecer prazos reais, com previsão expressa e destacada de eventual período de tolerância no contrato.

• Clareza contratual: A transparência é melhor amiga da boa-fé. Então, redija contratos transparentes, com prazos definidos, cláusulas de tolerância justificadas e consequências expressas para os dois lados. Contratos bem redigidos são ferramentas de prevenção.

• Justificativas formalmente documentadas: Quando o atraso decorrer de fatores externos ao controle da incorporadora — como escassez de materiais, greves ou condições climáticas adversas — registre formalmente essas ocorrências. Utilize boletins meteorológicos, notificações de fornecedores, atas de reuniões e outros documentos probatórios. Em ações judiciais, é imprescindível dispor de provas robustas.

• Comunicação ativa com o cliente: Mantenha os adquirentes constantemente informados sobre o progresso da obra. A atualização periódica reforça a confiança, reduz atritos e evidencia o cumprimento do dever de transparência, conforme exigido pela boa-fé objetiva.

• Assessoria jurídica preventiva: Contar com uma equipe jurídica desde a fase de concepção do projeto é uma medida de economia e segurança, para evitar litígios e auxiliar na gestão de riscos. É mais eficiente (e econômico) prevenir demandas do que enfrentar uma enxurrada de ações judiciais no pós-venda.

  
  

Para além dos impactos financeiros apontados acima, é válido destacar que o atraso na entrega da obra pode comprometer a imagem da empresa no mercado, gerando desconfiança e repercutindo negativamente em projetos futuros, de modo que o cuidado com o prazo de entrega deve ser uma prioridade para a empresa.

6. Conclusão

O atraso na entrega de imóveis não apenas compromete a satisfação do cliente, mas também expõe a construtora a riscos jurídicos significativos, incluindo ações por danos materiais e morais, além de possíveis rescisões contratuais. A jurisprudência do STJ destaca a importância de práticas contratuais claras e da observância rigorosa dos prazos acordados. Implementar um planejamento realista, manter uma comunicação transparente com os clientes e contar com assessoria jurídica preventiva são medidas essenciais para mitigar riscos e preservar a reputação da empresa no mercado.

Referências

BRASIL. Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm. Acesso em: 15 de maio 2025.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). Recurso Especial nº 2079995 - MG (2023/0207011-3). Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgado em:  05/03/2024. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/2225378668. Acesso em: 15 maio de 2025.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). Recurso Especial nº 1.827.060 - SP (2019/0208031-1). Relator: Ministro Paulo De Tarso Sanseverino. Julgado em: 22/02/2022. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/1481521139. Acesso em: 15 maio de 2025.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). Recurso Especial 1635428 - SC (2016/0285000-5). Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Julgado em: 29/06/2018. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/607382479. Acesso em: 15 maio de 2025.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). Recurso Especial nº 2025166 - RS (2022/0282788-0). Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgado em: 13/12/2022. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/1922806932. Acesso em: 15 de maio 2025.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). AgInt nos EDcl no Recurso Especial nº 2025166 - RS (2022/0282788-0). Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgado em: 15/08/2023. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/1990411694. Acesso em: 15 de maio 2025.