1. Introdução | 2. As Cláusulas Penais e suas Diferentes Funções | 3. As Arras e suas Peculiaridades em Comparação às Cláusulas Penais | 4. Conclusão

1. Introdução

Todos os contratos imobiliários são celebrados com o objetivo de serem cumpridos, portanto eles precisam de cláusulas que assegurem o devido cumprimento das prestações pelas partes ou, ao menos, reparem ou minimizem o dano causado em decorrência de um possível descumprimento. Para que isso ocorra na prática, são inseridas, no corpo do contrato, arras ou cláusulas penais: as primeiras seriam um “sinal” de que o pacto foi celebrado, por outro lado as últimas preveem sanções caso o que foi pactuado no contrato não seja adequadamente satisfeito.

A partir desse contexto, pode-se dizer que a cláusula penal é um mecanismo de regulamentação negocial antecipada do inadimplemento, ou seja, visa regular o risco de inadimplência. Vale salientar que as cláusulas penais não se confundem com as arras, uma vez que as arras correspondem a um bem dado no momento da celebração do instrumento contratual.

Desse modo, evidencia-se a importância de dissertar acerca das principais nuances de cada um desses institutos tão relevantes para o Direito Civil, tanto as arras, quanto as cláusulas penais. São, portanto, esses aspectos que serão desdobrados ao longo deste artigo.

2. As Cláusulas Penais e suas Diferentes Funções

Como já mencionado, entende-se que a cláusula penal configura um mecanismo de regulamentação negocial antecipada do inadimplemento. Ela é, portanto, a estipulação de uma obrigação, é uma promessa de realização de uma nova prestação em caso de inadimplemento. Trata-se, por conseguinte, de um instituto obrigacional e consensual, uma vez que as partes concordam com a estipulação dessa outra obrigação.

Além disso, entende-se que as cláusulas penais podem ter diferentes funções e objetivos, a depender do seu uso no caso concreto. Por exemplo, a função indenizatória se manifestaria no objetivo de prefixar o valor das perdas e danos em caso de inadimplemento, em uma outra seara, a função punitiva, também conhecida como coercitiva ou sancionatória, reflete a finalidade de desestimular o devedor com relação ao inadimplemento. Por fim, quando a cláusula penal exerce uma função penitencial ela garante o direto de arrependimento à parte.

Dessa forma, fica evidente a importância prática deste instituto do Direito Civil no âmbito dos contratos imobiliários, uma vez que, por meio dessas diferentes funções, o credor pode gerir com cautela os riscos de uma possível inadimplência por parte do devedor. Assim, trazendo mais segurança quando essas cláusulas estiverem presentes no negócio jurídico celebrado.

3. As Arras e suas Peculiaridades em Comparação às Cláusulas Penais

Não obstante, é de extrema relevância ressaltar as diferenças entre as arras e as cláusulas penais, uma vez que essa distinção representa um importante esclarecimento para a elaboração de um contrato imobiliário. Nesse contexto, as arras são um “sinal” de que o pacto foi celebrado e entende-se que elas são efetivadas por meio da entrega de um bem ou por meio de uma prestação pecuniária.

Em adição a isso, o Código Civil brasileiro prevê, em seus Arts. 417 a 420, as diferentes hipóteses de utilização do instituto em questão. Primeiramente, caso ocorra a execução satisfatória do contrato, as arras serão devolvidas a quem as deu ou, se forem da mesma espécie da obrigação principal, serão reputadas princípio de pagamento e esse valor será abatido do restante do valor total do objeto do contrato. Em uma outra hipótese, caso aconteça a inexecução do contrato por fato inimputável às partes, as arras serão integralmente devolvidas a quem as deu, o que não ocorre em uma situação de inexecução por fato imputável a quem deu as arras, vez que, nesse caso, elas serão perdidas.

Por fim, pode acontecer de a parte responsável pela inexecução do contrato ser quem recebeu as arras, nesse cenário a parte deve não só devolver o valor, mas ainda pagar o equivalente ao sinal em questão.

Portanto, fica evidente que, apesar de ambas – arras e cláusulas penais - almejarem uma maior segurança para as partes em diversos aspectos, como visto, as arras são essencialmente distintas das cláusulas penais, já que não se trata de um instrumento de regulamentação negocial antecipada do inadimplemento.

4. Conclusão

Em suma, é essencial reconhecer a importância das arras e das cláusulas penais nos contratos imobiliários, tendo em vista que ambos os institutos desempenham papéis fundamentais ao buscar assegurar o cumprimento das obrigações contratuais e na diminuição dos riscos de inadimplência.

Nesta seara, as arras são um sinal de que o pacto foi celebrado, seja por meio da entrega de um bem ou através de uma prestação pecuniária, enquanto as cláusulas penais funcionam como um mecanismo de regulamentação antecipada do inadimplemento, proporcionando, por conseguinte, diferentes funções, como indenizatória, punitiva e penitencial.

Destarte, a correta aplicação e compreensão desses instrumentos jurídicos são fundamentais para assegurar a estabilidade e a confiança nas relações contratuais no âmbito dos contratos imobiliários, promovendo um ambiente mais seguro e previsível para todas as partes envolvidas. Caso todos os contratos fossem integralmente cumpridos, esses instrumentos tão importantes para o dia a dia das pessoas físicas e jurídicas, sequer existiriam.

Referências Bibliográficas:

- KONDER, Carlos Nelson. “Arras e cláusula penal nos contratos imobiliários”. Revista dos Tribunais Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, volumes 4 e 5, páginas 83 - 104, março a junho, 2014.

- BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ano 139, n. 8, p. 1-74, 11 jan. 2002.