1. Introdução | 2. O Impacto da Inadimplência no Equilíbrio Financeiro dos Empreendimentos | 3. Acordos Extrajudiciais: Eficiência e Agilidade na Recuperação de Crédito | 4. Acordos Judiciais: Segurança e Previsibilidade na Execução | 5. Conclusão

1. Introdução

Em primeiro plano, é necessário reconhecer que a inadimplência no setor imobiliário se consolidou como um dos principais desafios enfrentados por construtoras, incorporadoras e imobiliárias. Em um contexto econômico de instabilidade, marcado por oscilações nas taxas de juros, inflação e perda do poder de compra das famílias, o atraso no pagamento de parcelas afeta diretamente o equilíbrio financeiro dos empreendimentos e compromete a sustentabilidade das empresas.

De acordo com dados recentes do Banco Central do Brasil, o crédito imobiliário movimenta mais de R$ 80 bilhões ao ano, sendo que pequenas variações na taxa de inadimplência já provocam impactos significativos na rentabilidade do setor. Da mesma forma, levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) indica que, apenas no primeiro semestre de 2024, o volume financiado ultrapassou R$ 82 bilhões, representando crescimento de 7% em relação ao mesmo período do ano anterior1.

Por outro lado, mesmo com o aquecimento do mercado, cresce a preocupação das incorporadoras com o aumento do número de compradores inadimplentes. O Imobi Report apontou que cada contrato em atraso gera, em média, R$ 4.600 em custos administrativos, perda de receita e desgaste na relação com o cliente. Esse dado demonstra que a inadimplência não se limita ao descumprimento contratual: trata-se de um fenômeno estrutural, capaz de afetar a credibilidade e a estabilidade de um empreendimento.

Nesse cenário, mostra-se imprescindível adotar mecanismos de recuperação de crédito que conciliem segurança jurídica e eficiência empresarial. A utilização de acordos extrajudiciais e judiciais tem se revelado uma das soluções mais eficazes para recompor receitas, reduzir passivos e preservar o fluxo de caixa das incorporadoras.

Diante disso, o presente artigo tem por finalidade examinar os impactos da inadimplência no setor imobiliário e demonstrar como a renegociação — seja pela via consensual ou judicial — atua como instrumento essencial para garantir estabilidade financeira e confiança no mercado.

2. O Impacto da Inadimplência no Equilíbrio Financeiro dos Empreendimentos

É importante destacar que a inadimplência impacta todas as etapas do ciclo de produção imobiliária. Quando um comprador deixa de cumprir suas obrigações, a incorporadora enfrenta não apenas a perda imediata de receita, mas também o aumento de custos com notificações, cobrança e assessoria jurídica. Essa quebra no fluxo financeiro se propaga ao longo da cadeia, atingindo fornecedores, prestadores de serviço e investidores.

De maneira geral, pesquisas realizadas pela Apemec e pelo Jornal Empresas & Negócios apontam que o setor da construção civil responde por cerca de 12% dos títulos de cobrança em atraso no mercado empresarial brasileiro2. Ainda segundo esses estudos, atrasos em obras e inadimplências acumuladas representaram prejuízo estimado de R$ 59 bilhões, o equivalente a 8% de todos os investimentos programados para o setor.

Por conseguinte, o problema extrapola a esfera financeira e atinge a imagem institucional das empresas. A paralisação de obras e o descumprimento de prazos alimentam a desconfiança dos consumidores e podem gerar demandas judiciais por danos materiais e morais. Assim, a inadimplência, quando não administrada de forma técnica, compromete tanto a saúde econômica quanto a reputação da incorporadora.

Cumpre lembrar que o ordenamento jurídico oferece ao credor instrumentos legítimos para buscar a satisfação do crédito, como a execução do contrato ou a rescisão com reintegração da posse. Todavia, em muitos casos, essas medidas se mostram mais onerosas do que produtivas, gerando litígios prolongados e custos adicionais. É nesse ponto que a renegociação surge como ferramenta inteligente de recomposição do equilíbrio contratual.

Diante de tais considerações, percebe-se que lidar com a inadimplência requer uma abordagem estratégica. Ao compreender que ela envolve fatores econômicos, jurídicos e relacionais, as incorporadoras podem agir preventivamente e adotar práticas que conciliem cobrança eficaz e manutenção da boa-fé nas relações contratuais.

3. Acordos Extrajudiciais: A Eficiência e Agilidade na Recuperação de Crédito

A princípio, vale ressaltar que a via extrajudicial é o método mais célere e econômico para a recuperação de créditos imobiliários. Por meio dela, é possível renegociar valores e prazos sem a necessidade de acionar o Poder Judiciário. O termo de confissão de dívida, previsto no art. 784, III, do Código de Processo Civil e reconhecido pela Súmula 300 do STJ, confere ao acordo a natureza de título executivo extrajudicial, assegurando eficácia e segurança jurídica.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;

(INCISO III, ART. 784 DA LEI Nº 13.105 | CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DE 16 DE MARÇO DE 2015)

Súmula n. 300 do STJ

Enunciado

O instrumento de confissão de dívida, ainda que originário de contrato de abertura de crédito, constitui título executivo extrajudicial.

(SÚMULA 300, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 18/10/2004, DJ 22/11/2004, p. 425)

Além do amparo legal, essa modalidade de renegociação proporciona vantagens práticas relevantes. Enquanto uma execução judicial pode se prolongar, o acordo extrajudicial permite recompor receitas em questão de dias, reduzindo despesas com custas, honorários e encargos processuais. Essa agilidade é essencial para empreendimentos que dependem de fluxo contínuo de caixa para manter o cronograma de obras.

Por outro lado, o acordo extrajudicial tem forte impacto positivo na imagem da empresa. Incorporadoras que se mostram abertas ao diálogo e à construção de soluções amigáveis transmitem confiança e profissionalismo. Essa postura reforça a boa-fé contratual e contribui para a fidelização dos clientes, além de reduzir significativamente o número de demandas judiciais.

É recomendável, contudo, que esses instrumentos sejam redigidos com precisão técnica, contendo planilhas detalhadas da dívida, cláusulas de vencimento antecipado e previsão de encargos em caso de inadimplemento. Também é essencial a assinatura de duas testemunhas, conferindo ao documento plena exequibilidade.

Assim, o acordo extrajudicial não deve ser visto apenas como uma alternativa à cobrança, mas como ferramenta de gestão e estabilização financeira, capaz de restaurar a previsibilidade do empreendimento e assegurar o cumprimento dos compromissos assumidos.

4. Acordos Judiciais: Segurança e Previsibilidade na Execução

Quando a negociação extrajudicial não se mostra possível, a execução judicial torna-se instrumento legítimo de recuperação de crédito. Nessa fase, os acordos judiciais adquirem especial importância, pois permitem formalizar novas condições de pagamento sob a chancela do Poder Judiciário. Uma vez homologado, o termo de acordo adquire força de sentença, garantindo segurança e permitindo a retomada imediata do processo em caso de descumprimento.

De igual modo, essa modalidade confere previsibilidade e eficiência à gestão processual. O acordo judicial evita a multiplicação de ações, reduz o passivo e assegura que as condições negociadas tenham valor de decisão transitada em julgado. Essa previsibilidade é essencial para incorporadoras que gerenciam simultaneamente múltiplas execuções.

Por outro ângulo, a própria perspectiva de medidas constritivas, como bloqueios de ativos financeiros via SISBAJUD ou penhora de bens, incentiva o devedor a buscar uma composição amigável. Assim, o processo judicial não se limita à coerção: ele pode atuar como espaço de diálogo e de reconstrução da relação contratual, especialmente quando conduzido com técnica e boa comunicação.

Nos empreendimentos de grande porte, onde a inadimplência tende a afetar diversas unidades, a adoção de acordos judiciais bem estruturados contribui diretamente para a estabilidade do fluxo financeiro e para a redução da litigiosidade. Trata-se de política eficiente de gestão de risco, que garante previsibilidade e confiança tanto ao credor quanto ao devedor.

Em síntese, a conciliação judicial representa mais do que uma solução pontual: é uma estratégia de longo prazo que transforma conflitos em oportunidades e fortalece a sustentabilidade econômica do setor.5. Conclusão

Em síntese, a inadimplência é uma realidade inerente ao mercado imobiliário, mas sua gestão eficiente depende da adoção de estratégias que priorizem agilidade e segurança jurídica. Nesse contexto, os acordos, sejam judiciais ou extrajudiciais, representam o meio mais eficaz de acelerar a recuperação de créditos, reduzir o passivo e restabelecer o fluxo de caixa dos empreendimentos.

A renegociação estruturada permite que o credor recupere valores em menor tempo, com custos reduzidos e sem comprometer o relacionamento contratual com o devedor. Além disso, quando formalizados adequadamente, os acordos asseguram previsibilidade, liquidez e estabilidade financeira, fatores indispensáveis à continuidade das obras e à preservação da credibilidade das incorporadoras.

Assim, mais do que uma alternativa à cobrança judicial tradicional, o acordo é um instrumento de gestão e de reequilíbrio econômico. Ele transforma a inadimplência em oportunidade de recomposição e consolida uma postura empresarial pautada pela eficiência, boa-fé e sustentabilidade contratual.

Em última análise, acordar é acelerar o recebimento, estabilizar o negócio e fortalecer a confiança no mercado imobiliário.

Referências:

- ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. Crédito imobiliário se recupera e deve bater recorde em 2024. Disponível em: https://www.abecip.org.br/imprensa/noticias/credito-imobiliario-se-recupera-e-deve-bater-recorde-em-2024-diz-abecip-folha-de-s-paulo. Acesso em: 06 out. 2025.

- APEMEC – Associação Paulista de Empresários da Construção Civil. Como a inadimplência atrasa e encarece projetos de construção no Brasil. Disponível em: https://www.apemec.com.br/como-a-inadimplencia-atrasa-e-encarece-projetos-de-construcao-no-brasil. Acesso em: 06 out. 2025.

- BANCO CENTRAL DO BRASIL. Informações do Mercado Imobiliário. Disponível em: https://www.bcb.gov.br/estatisticas/mercadoimobiliario. Acesso em: 06 out. 2025.

- IMOBI REPORT. O custo da inadimplência para a imobiliária. Disponível em: https://imobireport.com.br/imobiliario/o-custo-da-inadimplencia-para-a-imobiliaria. Acesso em: 06 out. 2025.

- SENIOR SISTEMAS. Como reduzir o risco de inadimplência nas incorporadoras. Disponível em: https://www.senior.com.br/blog/como-reduzir-o-risco-de-inadimplencia-nas-incorporadoras. Acesso em: 06 out. 2025.

- SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Súmula nº 300. Instrumento de confissão de dívida como título executivo extrajudicial. Disponível em: https://www.stj.jus.br. Acesso em: 06 out. 2025.