1. Introdução | 2. Natureza Jurídica da Obrigação Condominial | 2.1. Riscos Inerentes à Inadimplência | 2.2. Desafios na Gestão Preventiva | 2.3 Instrumentos Extrajudiciais | 2.4 Cobrança Judicial como Última Trincheira | 3. Conclusão

1. Introdução

A inadimplência condominial revela-se como problemática estrutural capaz de comprometer a subsistência financeira, a convivência social e a segurança coletiva no âmbito condominial. Conforme ensinamento de Luiz Edson Fachin, o condomínio edilício se sustenta tanto pelos princípios da função social da propriedade quanto pela boa-fé objetiva, sendo essencial que todos os condôminos cumpram suas obrigações propter rem.

A crise de inadimplência torna-se, assim, mais ampla: além de prejudicar serviços básicos e investimentos, impõe oneração injusta sobre os adimplentes e carrega consequências jurídicas potencialmente graves, incluindo a penhora do imóvel. Por isso, pretende-se analisar os riscos, desafios e soluções jurídicas, alicerçadas na doutrina brasileira, trazendo uma visão sistêmica e coesa acerca do tema.

2. Natureza Jurídica da Obrigação Condominial

A natureza jurídica da obrigação condominial é clara: trata-se de um ônus real ocorrido em razão do vínculo com o imóvel. Como aponta Pontes de Miranda, “a obrigação propter rem recai sobre a coisa, onerando-a” (MIRANDA, 1954). Com o advento do CPC/2015, essas obrigações adquiriram força de título executivo extrajudicial, autorizando a execução direta, sem necessidade prévia de sentença.

2.1 Riscos Inerentes à Inadimplência

Os principais riscos decorrentes da inadimplência condominial envolvem: (i) déficit orçamentário, que compromete a prestação de serviços essenciais e a realização de manutenções preventivas e corretivas; (ii) aplicação de multas progressivas, as quais, embora autorizadas pelo art. 1.337 do Código Civil, podem gerar tensões internas e afetar o equilíbrio social entre os condôminos (TARTUCE, 2020) e (iii) penhora de bens, incluindo o próprio imóvel, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconhece a prevalência do crédito condominial sobre o direito de propriedade individual em prol do interesse coletivo.

A atual crise macroeconômica, aliada ao aumento do desemprego e ao endividamento das famílias brasileiras, acentuou os índices de inadimplência condominial, que alcançaram o patamar de 13,84% em 2024, segundo dados do setor. Esse cenário impacta diretamente a sustentabilidade financeira do condomínio, obrigando os condôminos adimplentes a arcar com cotas extraordinárias ou suportar a interrupção de serviços essenciais, como segurança, limpeza e manutenção de áreas comuns.

Conforme observa Caio Mário da Silva Pereira (2002), “o condomínio edilício, enquanto microcosmo social, só sobrevive mediante a cooperação efetiva de seus membros, traduzida no cumprimento das obrigações condominiais”. A inadimplência, portanto, não é uma mera questão financeira individual, mas um fenômeno que compromete a coletividade, podendo gerar litígios internos e desvalorização patrimonial dos imóveis. Por isso, a gestão condominial moderna exige estratégias jurídicas e administrativas eficazes para mitigar tais riscos e garantir o equilíbrio econômico e social do empreendimento.

2.2 Desafios na Gestão Preventiva

Caio Mário da Silva Pereira e Nelson Rosenvald enfatizam que a convenção de condomínio deve ser um instrumento firme, transparente e claro, prevendo taxas, multas, juros (limitados a 1% ao mês e 2% de multa, conforme dispõem o art. 1.336, caput e § 1ºdo Código Civil), multas progressivas e honorários advocatícios. A adoção de uma régua de cobrança — notificações, possibilidade de protesto (Lei nº 9.492/97) — e assembleias eficientes dão suporte à legitimidade dessas medidas, em observância aos deveres de transparência, cooperação e da boa-fé objetiva.

A transparência contábil, por meio da divulgação de relatórios financeiros e auditorias periódicas, não apenas reforça a gestão, mas também fortalece a percepção de justiça, reduzindo conflitos.

2.3 Instrumentos Extrajudiciais

A utilização de mecanismos extrajudiciais para o enfrentamento da inadimplência condominial constitui estratégia essencial para reduzir custos, evitar desgastes sociais e assegurar maior celeridade na resolução de conflitos. Entre as medidas mais eficazes estão as notificações formais aos devedores, o protesto de cotas condominiais em cartório e a celebração de acordos de parcelamento, com cláusulas claras e respaldadas pela convenção condominial.

Para Caio Mário da Silva Pereira (2002), o condomínio, como entidade coletiva, deve valer-se de todos os meios disponíveis para preservar seu equilíbrio financeiro, inclusive instrumentos extrajudiciais, que “têm o mérito de reduzir o impacto litigioso e o congestionamento do Poder Judiciário”. Nessa linha, Leandro Garcia e Débora Xavier destacam que a mediação e a conciliação, se conduzidas de maneira eficaz, podem mitigar custos operacionais e preservar o convívio social entre os condôminos, evitando rupturas no tecido comunitário.

Outra medida relevante no campo preventivo é a adoção de seguros condominiais. Além do seguro obrigatório contra incêndio, previsto no art. 1.346 do Código Civil e regulamentado pela Lei nº  4.591/1964, o mercado securitário oferece atualmente coberturas mais amplas, incluindo danos elétricos, alagamentos, responsabilidade civil do síndico e de funcionários, entre outras. Dados recentes da Confederação Nacional das Seguradoras (CNseg) apontam um crescimento de 32,5% na adesão a essas apólices em 2023, o que demonstra a crescente conscientização sobre sua importância como mecanismo de proteção patrimonial e financeira.

Destacam-se, ainda, as garantidoras de cotas condominiais, instituições especializadas que assumem o risco da inadimplência ao antecipar ao condomínio o valor integral das cotas mensais. Essa prática, cada vez mais comum no Brasil, assegura previsibilidade orçamentária, otimiza o planejamento financeiro e reduz a dependência das cobranças judiciais, além de permitir maior investimento em melhorias estruturais. Como observa Flávio Tartuce (2020), tais soluções inovadoras demonstram a evolução das relações condominiais, nas quais a gestão eficiente e a prevenção jurídica caminham lado a lado com a preservação da função social do condomínio.

2.4 Cobrança Judicial como Última Trincheira

Diante da inadimplência persistente, a via judicial desponta como última alternativa: a execução baseada em título extrajudicial permite a citação do devedor para efetuar o pagamento em três dias, seguida de bloqueio de bens, conta bancária e, eventualmente, penhora do imóvel, mesmo que financiado, uma tendência reconhecida pelos tribunais.

O condômino, por sua vez, pode interpor embargos à execução para se opor à cobrança da dívida, alegar prescrição quinquenal, contestar encargos abusivos e questionar falta de quórum ou ausências em assembleias. Ademais, pode requerer medidas urgentes para suspender a penhora e negociar formas de remissão ou parcelamento.

3. Conclusão

O calote condominial endossa não apenas um questionamento financeiro, mas representa falhas de gestão, falta de estrutura jurídica preventiva e crise de governança. A doutrina nacional oferece sustentação teórica robusta à adoção de convenções condominiais sólidas, cobrança extrajudicial adequada, gestão transparente e mecanismos estruturais, como seguros e garantidoras. A execução judicial, por sua vez, sinaliza que a inadimplência será levada a sério, mesmo quando o imóvel está gravado.

Uma combinação articulada de prevenção, repressão extrajudicial e atuação judicial, aliada às ferramentas complementares, é capaz de assegurar a sustentabilidade financeira e a equidade condominial. Nesse contexto, o condomínio institucional, bem amparado, eleva seu patamar de justiça, responsabilidade coletiva e risco controlado.

Referências bibliográficas:

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3. BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. 4. CBANK / Condoline. “Vantagens das garantidoras de condomínio”. 2021–2024 5. CNseg. “Adesão ao seguro condominial cresce 32,5% em 2023”. 2025.

6. FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao Código Civil, vol. 15. São Paulo: Saraiva, 2003.

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10. TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil, 4ª ed. São Paulo: Método, 2020.

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