1.Introdução | 2. Lei de Parcelamento, uso e ocupação do solo da cidade do Recife (LPUOS) | 3. Reabilitação da Cidade do Recife: a busca pela adensamento residencial da capital | 4. Conclusão

1. Introdução

Participando de eventos e palestras proporcionados pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (“ADEMI”), Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Pernambuco (“SINDUSCON/PE”), Comissões da OAB de Pernambuco, eventos organizados por veículos de comunicação como o Metro Quadrado do Jornal do Commercio, pude entender os principais objetivos do legislador municipal ao aprovar a Lei nº 19.426/2025.

A referida legislação “disciplina o parcelamento, uso e ocupação do solo no Município do Recife, em atendimento às disposições da Lei Orgânica do Município do Recife - LOMR e da Lei Complementar nº 02, de 23 de abril de 2021, que instituiu o Plano Diretor do Município do Recife – PDMR”.

Primeiro, o legislador se preocupou em modernizar. Propôs a atualização de diretrizes e parâmetros urbanísticos e construtivos, com o intuito de acompanhar o ritmo da construção civil, já que o mercado imobiliário é setor de relevância econômica e vive em constante transformação.

Além disso, o legislador se preocupou em olhar global sobre a cidade: questões sociais, questões de moradia, de proteção de patrimônio histórico e cultural e de proteção do meio-ambiente.

Foi neste cenário, e entendendo a visão dos mais variados órgãos e entidades participantes e colaboradoras com a criação da lei, que me proponho a falar um pouco sobre o aspecto de retomada do adensamento da cidade do Recife, em especial do centro.

2. Lei de Parcelamento, uso e ocupação do solo da cidade do Recife (LPUOS)

É primordial entender que a LPUOS é um instrumento de implementação do Plano Diretor da cidade, que estabelece a regulamentação da divisão e redivisão do solo urbano; que busca regularizar os processos de produção e transformação do espaço urbano, bem como a regularização fundiária; que cria condições para a regularização e qualificação da cidade consolidada, ampliando, no espaço urbanizado; e que favorece a produção de habitação de interesse social com vistas ao enfrentamento do déficit habitacional, à qualificação das moradias construídas, à redução da desigualdade socioespacial e à promoção da equidade de gênero, etc.

Em seu contexto político e social, conseguimos entender que a legislação nasce da vontade de inovar, de modernizar e de criar diálogo dentro da construção e desenvolvimento da cidade, por isso que ouvir a coletividade foi de extrema importância no processo criativo da lei.

O legislador dividiu as necessidades da cidade em 04 (quatro) grandes eixos e, a partir dessa divisão, conseguiu desdobrar as ações pretendidas com a legislação. Foram eles: Cidade para todos; Cidade melhor; Cidade preservada; e Cidade Parque.

No contexto da Cidade para todos, o legislador olhou para Recife e refletiu em como poderia atender a todos e todas, sem exceção. O grande reflexo disso foi pensar e planejar atender a todas as faixas etárias do Minha Casa Minha Vida (“MCMV”).

Já no contexto da Cidade Melhor, a ideia é promover ocupação global dos bairros, sejam eles de baixa ou alta renda, garantindo equipamentos públicos, empreendimentos imobiliários integrados com a necessidade daquele bairro. Afinal de contas, ocupar espaços é resistir e manter viva a identidade social e cultural daquele lugar (exemplo disso é como Alto José do Pinho é um modelo de bairro que foi ocupado e resiste como berço cultural até hoje).

No contexto do Cidade preservada, o legislador disciplinou com bastante cuidado as questões das zonas especiais de patrimônio histórico-cultural (“ZEPH”), zonas especiais de interesse social (“ZEIS”) e as zonas especiais de centralidade (“ZEC”), cada uma tendo a sua definição, a sua divisão e as suas regras de preservação e atuação bem delimitadas.

Por fim, no contexto da Cidade parque, o legislador se ateve a buscar formas de preservar as faixas não edificáveis, que foram denominadas como “superfícies de terreno em que não será permitida a construção de edificação de qualquer natureza, salvo as exceções estabelecidas em lei”.

Foram levadas em consideração o que estabelece o Código do Meio Ambiente e do Equilíbrio Ecológico do Recife (“Lei municipal nº 16.243/1996), além de ficar permitida a criação de novas faixas não edificáveis

Dito isto e contextualizando as várias propostas da nova LPUOS, é possível perceber que Recife tem apostado em se tornar referência de atuação macro, que busca principalmente ouvir e garantir direitos, fomentando a economia, fomentando a retomada do adensamento demográfico da capital, garantindo ainda que direitos sociais sejam respeitados e fomentados.

3. Reabilitação do Centro da Cidade: a busca pelo adensamento residencial da capital

Quando falamos de reabilitação do centro da cidade do Recife, um ponto que chamou a minha atenção de imediato foi um dos objetivos estabelecidos no inciso XIII do art. 2º da legislação, que traz como objetivo da política de desenvolvimento urbano “incentivar a integração entre moradia, emprego e serviços urbanos, promovendo uma cidade compacta, conectada e sustentável”.

A Lei nº 19.426/2025 (LPUOS) consolida um novo paradigma de ordenamento territorial no Município do Recife, alinhado às diretrizes do Plano Diretor (LC nº 02/2021), no qual a reabilitação do tecido urbano existente e o adensamento qualificado assumem papel central como instrumentos de desenvolvimento urbano sustentável.

Nesse contexto, o adensamento qualificado é tratado não como mero incremento de densidade construtiva, mas como estratégia condicionada à capacidade de suporte da infraestrutura urbana, à mobilidade sustentável e à minimização de impactos urbanísticos, conforme dispõe o art. 2º, incisos X, XVI e XVIII.

A lei direciona o adensamento para áreas de centralidade e eixos estruturadores de transporte, reforçando a racionalidade do uso do solo urbano e reduzindo a necessidade de expansão horizontal da cidade.

Instrumento relevante dessa política é a disciplina das Zonas Especiais de Centralidade (ZEC), especialmente as ZEC 1, onde a aquisição de Potencial Construtivo Adicional (PCA) passa a estar vinculada, em determinados casos, à execução de intervenções de reabilitação edilícia, como reforma ou retrofit.

O retrofit, no âmbito da LPUOS, assume função urbanística estratégica, tanto no que tange à requalificação do estoque construído existente, privilegiando a reabilitação de edificações já implantadas, sobretudo em áreas centrais e consolidadas

Outro ponto importante sobre o retrofit é que passa a operar como contrapartida urbanística para acesso a maiores índices construtivos, especialmente via OODC, reforçando a lógica de que o adensamento deve vir acompanhado de melhoria efetiva do ambiente urbano (arts. 20-A, §2º, e 20-B, §2º).

Ainda sobre retrofit, especificamente nas Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico-Cultural (ZEPH), a LPUOS admite transformações sustentáveis mediante análise especial, respeitada a autenticidade e a integridade dos bens protegidos (arts. 21 a 24). O retrofit, nesses casos, apresenta-se como solução técnica apta a conciliar uso contemporâneo, preservação patrimonial e reabilitação urbana.

A lei expressamente autoriza que planos específicos de ZEPH priorizem a reabilitação de edificações para uso habitacional, inclusive de interesse social, quando compatível com os valores culturais do sítio histórico (art. 24, §4º). Ademais, os Imóveis Especiais de Interesse Social (IEIS) reforçam a utilização da reabilitação edilícia como instrumento de promoção da Habitação de Interesse Social (arts. 26 a 31).

O retrofit é coerente com as diretrizes de enfrentamento às mudanças climáticas, eficiência no uso da infraestrutura instalada e redução da pressão sobre áreas ambientalmente sensíveis, em consonância com o art. 2º, incisos IX e XII, da LPUOS.

Dessa forma, a LPUOS inaugura um modelo normativo no qual a reabilitação urbana e o adensamento qualificado deixam de ser exceções e passam a constituir eixos estruturantes da política de uso e ocupação

do solo, utilizando o retrofit como instrumento jurídico-urbanístico de indução ao desenvolvimento urbano sustentável, socialmente equilibrado e juridicamente orientado pela função social da propriedade.

4. Conclusão

Neste sentido e, por tudo exposto, é possível perceber que a nova LPUOS 2025 não é apenas uma lei de parâmetros construtivos, mas primordialmente um instrumento ativo de política urbana, que visa restringir a expansão desordenada, que incentiva a reabilitação e adensamento qualificado da cidade, que fortalece HIS e Retrofit e que eleva o padrão urbanístico e ambiental dos empreendimentos.

É, sem sombra de dúvidas, uma legislação moderna, que busca redefinir os parâmetros de construção e moradia urbana dentro de Recife.

Referências Bibliográficas:

- RECIFE (Município). Lei Ordinária nº 18.770, de 29 de dezembro de 2020. Institui o Plano Diretor do Município do Recife, revogando a Lei Municipal nº 17.511, de 29 de dezembro de 2008. Disponível em: https://leismunicipais.com.br/a/pe/r/recife/lei-ordinaria/2020/1877/18770. Acesso em: 11 de novembro de 2025.

- RECIFE (Município). Lei nº 19.426 de 2025. Disciplina o parcelamento, uso e ocupação do solo no Município do Recife, em atendimento às disposições da Lei Orgânica do Município do Recife - LOMR e da Lei Complementar nº 02, de 23 de abril de 2021, que instituiu o Plano Diretor do Município do Recife - PDMR. Disponível em: LEI Nº 19.426_25 - LPUOS (LEI DE PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO).pdf. Acesso em: 11 de novembro de 2025.

- Site da Prefeitura do Recife. Notícias. Prefeitura do Recife é presença confirmada no II Seminário Recife Cidade Parque. INOVAÇÃO URBANA 05.08.25 - 11h19. Disponível em: https://www2.recife.pe.gov.br/noticias/05/08/2025/prefeitura-do-recife-e-presenca-confirmada-no-ii-seminario-recife-cidade-parque. Acesso em: 11 de novembro de 2025.

- JC Metro Quadrado: Recife do futuro é debatido em evento sobre a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. Disponível em: https://jc.uol.com.br/colunas/metro-quadrado/2025/11/14/jc-metro-quadrado-recife-do-futuro-e-debatido-em-evento-sobre-a-nova-lei-de-parcelamento-uso-e-ocupacao-do-solo.html. Acesso em 15 de novembro de 2025.