1. Introdução | 2. Lei nº 14.382/2022: Registro Único e Prestação de Contas Trimestral | 3. Lei nº 14.309/2022: Assembleias Virtuais e Sessão Permanente | 4. Lei nº 14.405/2022: Mudança de Destinação sem Unanimidade | 5. O Que as Reformas não Resolveram | 6. Conclusão

1. Introdução

A Lei nº 4.591 de 1964, popularmente conhecida como a “Lei das Incorporações” completa 62 (sessenta e dois) anos neste ano, o que por si só já diz muito sobre a solidez da sua arquitetura normativa. No entanto, o panorama do mercado imobiliário, após seis décadas de existência da legislação, se transformou e, com ele, novos modelos de empreendimentos, novas tecnologias e novos conflitos surgiram.

Neste sentido e sempre buscando aprimorar e aproximar a legislação da realidade do mercado, o legislador respondeu à sociedade com uma série de reformas legislativas nos últimos anos que alteraram aspectos relevantes da gestão e da estrutura condominial.

Isso porque, a “Lei de Incorporações” também trata do Condomínio, que é justamente o foco deste artigo.

A partir da participação em eventos da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PE e da atuação no assessoramento a incorporadoras e a gestoras condominiais, foi possível acompanhar as dificuldades práticas que essas mudanças trouxeram e as oportunidades abertas para aqueles que souberam estruturar seus empreendimentos à luz da nova legislação.

Este artigo reúne as principais mudanças recentes e analisa o que elas significam, na prática, para incorporadoras, construtoras e gestores de condomínio.

2. Lei nº 14.382/2022: Registro Único e Prestação de Contas Trimestral

A Lei nº 14.382/2022, oriunda da conversão da Medida Provisória nº 1.085/2021, foi o diploma mais abrangente em termos de impacto sobre a Lei nº 4.591/1964 nos últimos anos. Entre as suas inovações, a mais estrutural para o mercado de incorporações foi a consolidação do registro da incorporação como ato único para fins de registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais.

Antes da reforma legislativa, havia certa ambiguidade na prática registral: parte dos cartórios exigia um segundo registro para a instituição do condomínio após a conclusão das obras, o que gerava custos duplicados e discussões sobre qual momento marcava efetivamente a instituição do condomínio.

A nova redação, por sua vez, resolve essa questão expressamente, pois o condomínio é instituído pelo registro da incorporação. O Alvará de “habite-se”, ao final da obra, é objeto apenas de averbação, sem necessidade de novo registro.

O § 15º, do art. 32, da Lei nº 4.591/1964, com a redação conferida pela Lei nº 14.382/2022 prevê que:

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:

§ 15º - O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único.

Na prática, isso representa maior segurança jurídica, uma vez que unifica o entendimento dos cartórios de registro de imóveis e gera economia real para os empreendimentos, com redução das custas cartorárias. Além disso, proporciona maior segurança jurídica acerca do momento de constituição do condomínio para fins de obrigações, responsabilidades e transferências.

A mesma lei alterou a periodicidade da prestação de contas do incorporador sobre o andamento das obras: o prazo passou de semestral para trimestral, e passou a ser exigida a indicação da correspondência entre o cronograma físico-financeiro e a efetiva execução da obra.

Para os adquirentes, a mudança reforça a transparência. Para as incorporadoras, impõe maior rigor documental e de controle, que precisa ser incorporado à rotina do empreendimento.

3. Lei 14.309/2022: Assembleias Virtuais e Sessão Permanente

A pandemia do COVID-19 empurrou os condomínios para as plataformas digitais antes que a lei os seguisse, isso porque, como dito na introdução, a legislação acompanha a sociedade e não o contrário.

A Lei nº 14.309/2022 veio disciplinar o que já era realidade, ou seja, a possibilidade de realizar assembleias condominiais de forma virtual ou híbrida, com idêntica validade jurídica das assembleias presenciais.

Para a realização válida da assembleia virtual, a lei exige que a convenção não a proíba expressamente, que sejam preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos e que o edital de convocação informe o ambiente virtual utilizado, as instruções de acesso e a forma de coleta dos votos.

O ponto mais relevante da reforma, contudo, está na figura da sessão permanente. Quando uma deliberação exige quórum especial — como a alteração de convenção, que demanda dois terços dos condôminos — e esse quórum não é atingido na assembleia original, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente por até 60 (sessenta) dias, prorrogável por mais 30, com os votos computados ao longo de todo o período, sendo esse prazo contado da data de realização da primeira sessão da assembleia.

Isso resolve um problema histórico na gestão condominial: quóruns qualificados que simplesmente não eram alcançados porque a maioria dos condôminos não comparecia às assembleias. Com a sessão permanente, cada condômino pode participar e votar em qualquer dia dentro do período de continuidade da assembleia, sem precisar estar presente em todos os atos.

Para os gestores e síndicos, a recomendação prática é revisar a convenção condominial para garantir que não haja cláusula que, inadvertidamente, vede o formato virtual e, se houver, convocar assembleia para atualizar o texto.

4. Lei nº 14.405/2022: Mudança de Destinação sem Unanimidade

Outra reforma importante foi a flexibilização de determinados quóruns condominiais.

Essa foi uma das reformas mais significativas do ponto de vista da gestão patrimonial dos condomínios. Até a entrada em vigor da Lei nº 14.405/2022, a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, por exemplo, de residencial para comercial, exigia aprovação unânime de todos os condôminos.

Era uma regra que, na prática, tornava esse tipo de transformação quase impossível, pois um único condômino discordante poderia bloquear o processo inteiro.

A nova redação do art. 1.351 do Código Civil reduziu esse quórum para 2/3 (dois terços) dos condôminos. A mudança acompanha uma tendência de flexibilização das regras condominiais e reflete a realidade de um mercado imobiliário que frequentemente precisa adaptar empreendimentos a novos usos, especialmente em cidades com estoque de imóveis comerciais em reconfiguração.

Há, porém, um limite importante que a reforma não alterou: a mudança de destinação só é possível quando não vedada pela própria convenção condominial. Se a convenção define expressamente que o edifício é de uso exclusivamente residencial, a deliberação assemblear não basta — será preciso alterar a convenção primeiro, o que ainda exige o quórum de dois terços.

5. O Que as Reformas não Resolveram

As reformas recentes avançaram em aspectos relevantes, mas deixaram intactos alguns pontos que continuam sendo fonte frequente de conflito nos empreendimentos.

A disciplina da Comissão de Representantes na fase de construção segue insuficientemente detalhada. A Lei nº 4.591/1964 atribui à Comissão poderes amplos — inclusive o de promover o leilão extrajudicial de unidades, nos termos do art. 63, em casos de inadimplência — mas não detalha suficientemente os critérios de composição, os limites de atuação e os mecanismos de responsabilização dos seus membros.

Na prática, isso gera discussões sobre a validade de deliberações tomadas por comissões mal constituídas ou com mandatos expirados.

A ausência de regras claras sobre o impacto do atraso da obra nas obrigações dos condôminos também segue sendo um ponto de atrito. Quando a incorporadora não entrega o empreendimento no prazo, os adquirentes questionam a legitimidade da cobrança de parcelas vencidas e os tribunais têm oscilado entre a aplicação da exceção do contrato não cumprido e a manutenção da obrigação de custeio necessária à preservação da obra.

6. Conclusão

O conjunto de reformas de 2022 modernizou aspectos operacionais relevantes da gestão condominial: desburocratizou o registro, legalizou as assembleias digitais e flexibilizou quóruns que travavam decisões legítimas. São mudanças bem-vindas, que respondem a demandas reais do mercado.

O que elas não fazem, e talvez não possam fazer sem uma revisão mais profunda da lei, é resolver as assimetrias de informação e poder que ainda caracterizam a relação entre incorporadoras e adquirentes na fase de construção.

Nesse aspecto, o campo continua aberto para que contratos bem-feitos, convenções atualizadas e práticas consistentes de governança condominial funcionem com instrumentos de proteção de todas as partes.

Para incorporadoras e gestoras condominiais, o momento pede a revisão de contratos, convenções e rotinas internas à luz das novas normas, com atenção especial às obrigações trimestrais de prestação de contas que a Lei nº 14.382/2022 tornou obrigatórias.

Referências:

1. BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: jun. 2026.

2. BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Art. 1.351. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: jun. 2026.

3. BRASIL. Lei nº 14.309, de 8 de março de 2022. Permite a realização de assembleias por meios eletrônicos em condomínios edilícios. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14309.htm. Acesso em: jun. 2026.

4. BRASIL. Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP). Disponível em; https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm. Acesso em: jun. 2026.

5. BRASIL. Lei nº 14.405, de 12 de julho de 2022. Altera o art. 1.351 do Código Civil para reduzir o quórum para mudança de destinação do condomínio. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14405.htm. Acesso em: jun. 2026.

6. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. Atualizadores: Melhim Chalhub, André Abelha. 17. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2025. Acesso em: jun. 2026.