1. Introdução | 2. O Panorama Atual da LUOS | 3. A Proposta de Atualização, Principais Mudanças e Seus Impactos | 4. O Impacto para o Mercado Imobiliário | 5. Os Benefícios para a População: Inclusão e Qualidade de Vida | 6. Conclusão

1.Introdução

A Lei de Parcelamento do Solo do Recife (LUOS), instituída pela Lei nº 16.285/1997, tem sido uma das principais ferramentas de regulamentação do uso do solo urbano na capital pernambucana. Essa legislação foi criada em um contexto em que a cidade passava por transformações significativas, mas que, ao longo dos anos, mostrou-se defasada diante das novas demandas sociais, econômicas e ambientais. Como uma resposta a essa realidade, a nova LUOS condensa duas legislações da década de 1990: a Lei de Uso e Ocupação do Solo (nº 16.176/1996) e a Lei de Parcelamento do Solo (nº 16.286/1997). Seu objetivo é estabelecer normas, parâmetros, requisitos e condições para o parcelamento, uso e ocupação do solo no município do Recife, em consonância com a lei que instituiu o Plano Diretor do Recife (PDR, a lei complementar nº 2/2021).

Este artigo tem como objetivo analisar as principais mudanças propostas pela atualização da LUOS, comparar com a legislação atual e refletir sobre os impactos dessa alteração para o setor imobiliário da cidade e para a população em geral. Será importante indagar como esses ajustes podem beneficiar a dinâmica urbana, possibilitando um desenvolvimento mais inclusivo e ordenado, ao mesmo tempo em que vale questionar os possíveis desafios que podem surgir com as mudanças propostas.

2. O Panorama Atual da LUOS

A Lei de Parcelamento do Solo do Recife, em vigor desde 1997, surgiu em um contexto de urbanização crescente. A cidade experimentava um boom no crescimento populacional, com o êxodo populacional de outras regiões em busca de oportunidades no setor industrial e de serviços. O parcelamento do solo, na época, era fundamental para garantir a expansão ordenada da cidade, com a criação de novos loteamentos, infraestrutura básica e o estabelecimento de normas para o uso do solo.

A LUOS atual tem como princípio básico a divisão do solo urbano em zonas, com diferentes tipos de uso permitidos, como áreas residenciais, comerciais e industriais. Cada tipo de uso é regido por parâmetros técnicos que definem, entre outros aspectos, o tamanho dos lotes, a taxa de ocupação do solo, a altura máxima das edificações e as exigências de infraestrutura. Esses parâmetros são fundamentais para controlar o crescimento da cidade e garantir que ele seja equilibrado e sustentado.

Contudo, após quase três décadas, é possível identificar uma série de limitações na legislação vigente. A expansão desordenada de algumas áreas, a falta de integração entre zonas e a dificuldade de adaptação a novas exigências ambientais e de mobilidade urbana são problemas recorrentes, especialmente em áreas periféricas e em regiões em processo de urbanização.

3. A Proposta De Atualização, Principais Mudanças e Seus Impactos

O Projeto de Lei que visa à atualização da LUOS, em discussão desde 2019, propõe uma série de modificações que buscam aprimorar a organização do solo urbano, incorporar questões ambientais e sociais mais contemporâneas e criar oportunidades para o crescimento sustentável da cidade. A seguir, algumas das principais mudanças propostas:

a. Revisão dos Parâmetros Urbanísticos

A proposta sugere a flexibilização de alguns parâmetros urbanísticos, como o coeficiente de aproveitamento, o que permitiria um maior aproveitamento das áreas já urbanizadas. Isso pode representar uma oportunidade para o setor imobiliário, especialmente em áreas centrais, que são densamente povoadas, mas carecem de espaço para novos empreendimentos.

b. Incentivos para Habitação de Interesse Social

Uma das grandes propostas da atualização da LUOS é o incentivo à construção de moradias populares em áreas próximas ao centro, por meio de modificações nos parâmetros de zoneamento e aumento de áreas destinadas à Habitação de Interesse Social. Isso pode reduzir a segregação espacial e promover uma distribuição mais equilibrada da população na cidade.

c. Promoção da Sustentabilidade e Proteção Ambiental

A nova lei visa a incorporar uma série de medidas para garantir a sustentabilidade no processo de urbanização, como a criação de zonas de preservação ambiental e a obrigatoriedade de construção de áreas verdes em novos empreendimentos. A ideia é criar uma cidade mais verde, com maior equilíbrio entre as áreas construídas e as zonas naturais.

d. Atenção à Mobilidade Urbana e Acessibilidade

A proposta também foca na melhoria da mobilidade urbana, incentivando projetos que integrem diferentes meios de transporte e que permitam uma maior acessibilidade para todos os cidadãos, independentemente de sua localização na cidade. A legislação, portanto, passa a exigir que novos empreendimentos levem em conta essas questões, para garantir um desenvolvimento mais inclusivo.

4. O Impacto para o Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário do Recife tem enfrentado uma série de desafios nos últimos anos, especialmente em relação ao crescimento desordenado e à escassez de áreas disponíveis para novos empreendimentos. A atualização da LUOS promete mudar esse cenário, oferecendo novas oportunidades de construção, especialmente em áreas centrais e na expansão urbana para zonas mais afastadas.

Porém, há questionamentos sobre como o mercado responderá a essas mudanças. Embora a flexibilização do uso do solo e o incentivo à construção de moradias populares sejam pontos positivos, é possível que o mercado imobiliário enfrente dificuldades para adaptar seus projetos às novas exigências. A incorporação de áreas verdes e a preservação ambiental, por exemplo, podem resultar em custos mais elevados para os empreendedores, o que pode refletir nos preços dos imóveis.

Outro ponto de reflexão é a viabilidade de projetos habitacionais de interesse social em áreas mais valorizadas. Existe o risco de que os investimentos imobiliários não sigam na direção desejada pela atualização da LUOS, se as condições de mercado não favorecerem a construção de moradias populares nas zonas mais centrais.

5. Os Benefícios para a População: Inclusão e Qualidade de Vida

A principal promessa da atualização da LUOS é o benefício direto à população, proporcionando mais acesso à moradia digna e a uma cidade mais equilibrada. As mudanças propostas visam a reduzir a desigualdade espacial na cidade, criando espaços urbanos mais inclusivos, com maior acesso a serviços, transporte e áreas de lazer.

A criação de novas zonas de Habitação de Interesse Social (HIS) e a melhoria das condições de mobilidade urbana são, sem dúvida, pontos positivos que podem transformar a qualidade de vida de muitas pessoas que hoje vivem em áreas periféricas e carentes de infraestrutura. A promoção de um ambiente urbano mais sustentável também poderá gerar uma cidade mais saudável e com melhor qualidade ambiental.

Entretanto, é importante questionar: será que as novas políticas públicas serão suficientes para garantir que as populações mais vulneráveis realmente se beneficiem dessas mudanças? A atual dinâmica do mercado imobiliário e os interesses privados podem acabar prejudicando os objetivos de inclusão social, caso não haja um controle mais rígido sobre a execução das políticas públicas propostas.

6. Conclusão

A atualização da Lei de Parcelamento do Solo do Recife representa uma oportunidade para modernizar a legislação e garantir que o crescimento da cidade seja mais equilibrado, sustentável e acessível. No entanto, é fundamental que as mudanças sejam acompanhadas de políticas públicas que assegurem a efetiva implementação dos benefícios propostos, sem que interesses privados ou dificuldades do mercado imobiliário impeçam que as populações mais necessitadas se beneficiem do novo ordenamento urbano.

A cidade do Recife precisa de um modelo de desenvolvimento urbano que, ao mesmo tempo, respeite a função social da propriedade e seja capaz de promover a inclusão social e a sustentabilidade. A atualização da LUOS é um passo importante nesse caminho, mas seu sucesso dependerá de uma implementação eficaz e da colaboração entre o poder público, o mercado imobiliário e a sociedade civil.

Referências Bibliográficas:

- Prefeitura da Cidade do Recife. Minuta do Projeto de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife, submetida à Câmara de Vereadores do Recife.

- Prefeitura da Cidade do Recife. Plano diretor da cidade. Lei complementar nº 2/2021. Disponível em: Plano Diretor de Recife - PE

- Leis Municipais. Lei de Uso e Ocupação do Solo: 16.176/1996. Disponível em: Lei Ordinária 16176 1996 de Recife PE

- Leis Municipais. Lei de Parcelamento do Solo: 16.286/97. Disponível em: Lei Ordinária 16286 1997 de Recife PE