1. Introdução | 2.  O Registro da Incorporação como Condição para Negócios Jurídicos com Efeitos Patrimoniais | 3. Natureza Jurídica da Proposta de Reserva | 4. Riscos e Sanções por Instrumentalização Indevida da Proposta de Reserva | 5. Instrumentos Válidos e Boas Práticas Contratuais | 6. Conclusão

1. Introdução

A formalização de intenções de compra em empreendimentos imobiliários ainda não registrados como incorporação é uma prática consolidada no mercado da construção civil, especialmente como estratégia de organização comercial e planejamento de demanda. Nesse contexto, o instrumento denominado “proposta de reserva de unidade futura” tem sido utilizado por incorporadoras como meio legítimo de registrar o interesse de potenciais adquirentes, desde que estruturado em atenção aos limites legais vigentes.

A Lei nº 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias, estabelece em seu artigo 32 que o incorporador somente poderá alienar ou onerar frações ideais vinculadas a unidades autônomas futuras após o registro do memorial de incorporação no cartório competente. A redação atual, conferida pela Lei nº 14.382/2022, suprimiu o verbo “negociar” anteriormente incluído, o que abriu espaço para uma nova interpretação jurídica sobre os atos preparatórios permitidos antes do registro.

Essa alteração semântica permite a utilização de instrumentos pré-negociais, como a proposta de reserva, desde que não impliquem alienação ou oneração. A proposta de reserva deve expressar o interesse do consumidor e organizar a atuação comercial do incorporador, sem contrariar o que estabelece o artigo 32 da Lei de Incorporações.

A validade desse instrumento decorre da sua estrutura jurídica segura, que inclui cláusulas de transparência, reversibilidade e reconhecimento expresso da inexistência de registro da incorporação. Trata-se de prática que respeita os princípios da autonomia privada, da boa-fé objetiva e da função social do contrato, contribuindo para a segurança jurídica das relações no mercado imobiliário.

2. O Registro da Incorporação como Condição para Negócios Jurídicos com Efeitos Patrimoniais

A Lei nº 4.591/1964 dispõe, em seu art. 32, com redação conferida pela Lei nº 14.382/2022:

“O incorporador somente poderá alienar ou onerar frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação.”

A exclusão do verbo “negociar” — anteriormente introduzido pela Medida Provisória nº 1.085/2021 — gerou relevante repercussão interpretativa. A nova redação, ao restringir expressamente apenas os atos de alienação e oneração, abriu espaço para a celebração de instrumentos preparatórios, desde que não impliquem transferência de titularidade ou constituição de direitos reais.

Trata-se de instrumento lícito, que expressa o interesse do consumidor em determinada unidade, gerando efeitos obrigacionais que culminarão na futura aquisição efetiva da unidade. A sua validade decorre da ausência de alienação ou oneração, respeitando integralmente os limites legais impostos pelo artigo 32 da Lei das Incorporações.

3. Natureza Jurídica da Proposta de Reserva

A proposta de reserva de unidade futura, quando elaborada dentro dos limites legais, configura um instrumento jurídico atípico, amparado pela liberdade contratual exercida nos limites da função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e pela função organizacional legítima da atividade incorporadora. Sua finalidade é registrar o interesse do consumidor na aquisição futura da unidade.

Para que esse instrumento não seja confundido com contrato preliminar ou promessa de compra e venda disfarçada, é essencial que seja estruturado com cláusulas de transparência, respeitando os critérios estabelecido no artigo 32 da Lei das Incorporações. Assim, o termo de reserva se consolida como instrumento legítimo, que respeita os limites legais e contribui para a segurança jurídica das relações entre incorporador e consumidor, sem comprometer a validade dos negócios futuros que serão formalizados após o registro da incorporação.

4. Riscos e Sanções por Instrumentalização Indevida da Proposta de Reserva

O uso indevido da proposta de reserva pode acarretar múltiplos riscos jurídicos. A celebração de negócio jurídico antes do registro da incorporação pode resultar em nulidade por objeto ilícito, conforme o art. 166, II, do Código Civil, caso não sejam atendidos os critérios legalmente estabelecidos.

Do ponto de vista do consumidor, a prática enseja também aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O art. 37, § 1º, da Lei nº 8.078/1990 considera enganosa toda publicidade que induza o consumidor em erro, inclusive por omissão. A ausência de clareza quanto à inexistência de incorporação registrada, pode configurar violação ao dever de informação e indução em erro, atraindo a responsabilização objetiva do incorporador (art. 14 do CDC).

Por isso, é imprescindível que a proposta de reserva seja elaborada com transparência,  atuando como instrumento lícito de organização comercial, destacando a inexistência do registro do memorial de incorporação do empreendimento, até aquele momento. A atuação preventiva, com suporte jurídico especializado, é essencial para garantir conformidade legal e mitigar riscos de nulidade ou litígios futuros.

5. Instrumentos Válidos e Boas Práticas Contratuais

A proposta de reserva de unidade futura pode ser considerada juridicamente válida quando estruturada cumprindo os requisitos legais mínimos para que, no futuro, seja convertido na efetiva compra e venda. Para que esse instrumento cumpra sua função legítima de organização comercial e planejamento de demanda, é essencial que observe boas práticas contratuais e elementos mínimos de segurança jurídica.

Recomenda-se que o documento contenha:

• Declaração expressa da inexistência de registro da incorporação, com esclarecimento sobre a natureza não vinculante do instrumento;

• Cláusula de cancelamento livre e irrestrito, sem ônus para o consumidor, reforçando o caráter voluntário da manifestação, em caso de ausência do registro do memorial de incorporação em prazo determinado;

• Preservação da liberdade de escolha e aquisição futura;

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É fundamental destacar a necessidade de precisão na redação e na finalidade da proposta de reserva, evitando que o instrumento seja interpretado como contrato ou promessa de compra e venda disfarçada, sem o devido conhecimento pelos consumidores da situação real da legalização do futuro empreendimento, uma vez que é celebrado antes do registro do Memorial de Incorporação.

A atuação preventiva da incorporadora, com suporte jurídico contínuo e alinhamento da equipe comercial aos limites legais, é essencial para garantir conformidade normativa, proteger o consumidor e mitigar riscos de litígios. Quando corretamente estruturada, a proposta de reserva se consolida como instrumento legítimo e estratégico, que contribui para a segurança jurídica e a credibilidade institucional do mercado imobiliário

6. Conclusão

A proposta de reserva de unidade futura, quando elaborada com rigor técnico e respeito aos limites legais, representa uma solução eficaz para a organização comercial de empreendimentos imobiliários.

A legislação vigente, especialmente o artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, impõe restrições claras à alienação e oneração de frações ideais antes do registro da incorporação, mas não impede a utilização de instrumentos preparatórios lícitos.

Assim, incorporadoras que adotam a proposta de reserva com responsabilidade e suporte jurídico adequado não apenas evitam riscos legais, como também fortalecem a confiança do consumidor e a credibilidade institucional do setor.

Bibliografia:

- Brasil. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

- Brasil. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Código de Defesa do Consumidor. Disponível em: L8078compilado

- Brasil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível em: L10406compilada

- Brasil. Medida Provisória nº 1.085 de 27 de dezembro de 2021. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp). Disponível em: mpv1085

- Brasil. Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp). Disponível em: L14382

- Schreiber, Anderson. “O princípio da boa-fé objetiva no direito de família.” Disponível em: Anderson Schreiber - Boa-fé objetiva 30 outubro. Acesso em 29.07.2025