1. Introdução | 2. Principais Etapas | 2.1. Avaliação Judicial | 2.2. Edital do Leilão | 2.3. Hastas Públicas | 2.4. Arrematação e Imissão na Posse | 3. Cuidados Essenciais | 4. Dívidas do Imóvel Arrematado | 5. ITBI na Arrematação Judicial | 6. Conclusão

1. Introdução

No ordenamento processual brasileiro, o leilão judicial de imóveis se apresenta como um importante instrumento de expropriação forçada. Por meio dele, bens penhorados são levados a leilão público com o objetivo de satisfazer o crédito do exequente.

Essa modalidade de aquisição tem despertado grande interesse de investidores, motivados não apenas pela excelente oportunidade de arrematar imóveis com deságio em relação ao mercado, mas também pela segurança jurídica garantida pelo crivo do Poder Judiciário.

2. Principais Etapas

Disciplinado pelos artigos 879 a 903 do Código de Processo Civil de 2015, esse mecanismo é fundamental para assegurar a efetividade da execução judicial, uma vez que transforma os bens do devedor em recursos necessários à satisfação dos créditos reconhecidos em juízo.

Para garantir a total validade da arrematação, a alienação judicial do imóvel deve observar rigorosamente uma sucessão de atos processuais, respeitando os requisitos formais específicos de cada etapa.

2.1. Avaliação Judicial

A tramitação das etapas tem início com a avaliação do imóvel penhorado, etapa essencial para a definição do lance mínimo e para afastar o risco de arrematação por preço vil.

Na forma prevista no artigo 870 do CPC/2015, a avaliação incumbe ao oficial de justiça, admitindo-se a nomeação de um perito pelo magistrado sempre que o caso exigir conhecimento técnico específico.

Uma vez homologada a avaliação, o juízo ordenará a publicação do edital — instrumento basilar da hasta pública, que tem por finalidade divulgar as informações e as condições da alienação, além de delimitar expressamente os principais direitos e deveres do arrematante.

2.2. Edital do Leilão

O edital consubstancia o instrumento de publicidade destinado a assegurar a lisura e a transparência da expropriação. Seu escopo principal é cientificar os possíveis arrematantes sobre os termos da hasta pública, as características do imóvel e os eventuais gravames incidentes sobre o bem.

Configura, portanto, um requisito essencial à regularidade do procedimento. A ausência de publicação ou a supressão de dados essenciais pode culminar na invalidação da arrematação, conforme preceitua o artigo 903, § 1º, do Código de Processo Civil de 2015.

O artigo 886 do CPC/2015, por sua vez, estabelece os requisitos essenciais que devem obrigatoriamente constar do edital. O instrumento precisa apresentar a individualização pormenorizada do imóvel e seus acessórios, o montante da avaliação, o lance mínimo admitido e as modalidades de pagamento permitidas, à vista ou a prazo.

Exige-se, ainda, a designação precisa de data, horário e local da hasta, a qualificação do leiloeiro responsável e a expressa ressalva quanto a eventuais gravames, recursos ou litígios pendentes sobre o patrimônio.

A expressa indicação dos débitos incidentes sobre o imóvel, com destaque para obrigações tributárias e encargos condominiais, assume singular relevância prática. Essa exigência afeta diretamente a delimitação da responsabilidade patrimonial do arrematante, tema que será objeto de exame em tópico subsequente.

A veiculação do edital deve ocorrer com antecedência mínima de cinco dias da data aprazada para a hasta pública, em observância ao disposto no artigo 887 do Código de Processo Civil de 2015.

A sua publicação será realizada, preferencialmente, pela via eletrônica, facultando-se ao magistrado, a depender do caso concreto, ordenar a sua divulgação por outros meios, inclusive em jornais de ampla circulação local.

2.3. Hastas Públicas

Em seguida, realizam-se as hastas públicas, desdobradas em primeiro e, caso não haja arrematação, segundo leilão. O CPC/2015 preceitua que a alienação judicial transcorra em duas etapas sucessivas, balizadas por critérios distintos quanto ao lance mínimo aceitável.

Na primeira oportunidade, a oferta não poderá ser inferior ao valor da avaliação do imóvel. Inexistindo interessados, realiza-se o segundo leilão, ocasião em que serão admitidos lances inferiores ao valor da avaliação, ressalvada, contudo, a vedação à arrematação por preço vil.

O conceito de preço vil desempenha função de proteção ao executado, impedindo que o bem seja alienado por valor irrisório que comprometa desproporcionalmente seu patrimônio.

O artigo 891 do Código de Processo Civil de 2015 estabelece que a oferta não configurará preço vil caso atinja o percentual mínimo previamente arbitrado pelo magistrado. Esse parâmetro, contudo, possui um limite legal intransponível: o patamar fixado pelo juízo não poderá ser inferior a cinquenta por cento do valor correspondente à avaliação do bem.

A não observância do preço mínimo fixado constitui hipótese de invalidade da arrematação, passível de impugnação nos termos do artigo 903, § 1º, do CPC/2015.

2.4. Arrematação e Imissão na Posse

A arrematação aperfeiçoa-se mediante a assinatura do respectivo auto pelo magistrado, pelo arrematante e pelo leiloeiro oficial (artigo 903 do CPC/2015). Concluída essa formalidade, o ato reputa-se perfeito, acabado e irretratável, admitindo-se a sua desconstituição apenas nas estritas hipóteses previstas na legislação.

Efetuado o depósito do lance nos moldes definidos no edital e superados eventuais incidentes processuais, o juízo determinará a expedição da carta de arrematação. Esse documento consubstancia o título aquisitivo hábil a propiciar a transferência dominial junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Por fim, o registro da carta na matrícula imobiliária efetiva a translação da propriedade e possibilita o cancelamento dos gravames preexistentes, consolidando a titularidade do imóvel em nome do arrematante.

Embora a propriedade se transfira formalmente com o registro, a obtenção da posse direta pode exigir medidas judiciais complementares, sobretudo nas hipóteses em que o bem permanece ocupado pelo devedor ou por terceiros.

Nesse contexto, a imissão na posse constitui um desdobramento processual frequentemente necessário, a fim de assegurar ao arrematante o pleno exercício das prerrogativas inerentes à propriedade do imóvel adquirido em hasta pública.

Expedida a carta de arrematação e efetuado o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, o arrematante poderá requerer a imissão na posse nos próprios autos da execução.

Ao deferir o pleito, o magistrado assinalará prazo para a desocupação voluntária do bem. Escoado esse lapso temporal sem o devido cumprimento, o juízo poderá ordenar a desocupação coercitiva, autorizando, inclusive, o emprego de força policial para assegurar a efetividade da medida.

3. Cuidados Essenciais

A participação em leilão judicial de imóveis, conquanto potencialmente vantajosa do ponto de vista econômico, demanda diligência qualificada por parte do interessado.

A análise prévia do edital, já referida, é condição primeira e inafastável: ali se encontram as informações sobre a situação jurídica do bem, os ônus existentes, as condições de pagamento e as advertências quanto a eventuais riscos.

Além do edital, recomenda-se a obtenção de certidão atualizada da matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, a fim de verificar a existência de penhoras múltiplas, hipotecas, usufrutos ou outros gravames que possam impactar a aquisição.

A verificação da situação ocupacional do imóvel é igualmente indispensável, pois a necessidade de imissão na posse contra ocupantes pode representar custos e demora consideráveis.

Também se recomenda a consulta aos distribuidores judiciais, com o objetivo de identificar eventuais ações anulatórias, embargos de terceiro, oposições ao leilão ou outros litígios que envolvam o imóvel.

Além do preço da arrematação, o adquirente deve considerar o ITBI, os emolumentos registrais, a comissão do leiloeiro, os custos de regularização e, conforme o caso, os honorários advocatícios para condução do procedimento de imissão na posse.

O interessado também deve examinar as certidões fiscais municipais e o documento comprobatório da situação dos débitos condominiais.

4. Dívidas do Imóvel Arrematado

A responsabilidade do arrematante por dívidas anteriores à arrematação é o tema de maior relevância prática para quem pretende adquirir imóvel em hasta pública.

O Superior Tribunal de Justiça – STJ, em outubro de 2024, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese do Tema 1.134 que pacificou o tema da responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários cujos fatos geradores sejam anteriores à arrematação.

O fundamento reside no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, que determina a sub-rogação dos créditos tributários no preço da arrematação em hasta pública, liberando o arrematante de qualquer responsabilidade pessoal.

No entanto, em relação aos débitos condominiais de natureza propter rem, a questão permanece em aberto no Superior Tribunal de Justiça, com ao menos três correntes identificáveis na jurisprudência e na doutrina, cuja coexistência gera significativa insegurança para arrematantes, condomínios e credores.

A corrente minoritária sustenta que o arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores quando estes constam do edital, porquanto o adquirente teria ciência prévia da dívida e a teria aceitado como condição da aquisição.

A corrente majoritária fundamenta-se no texto do artigo 908, § 1º, do CPC/2015, cuja redação é inequívoca ao dispor que, no caso de alienação judicial, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

Segundo esse entendimento, o legislador deliberadamente incluiu as obrigações propter rem, entre as quais se encontram os débitos condominiais, no regime de sub-rogação, de modo a afastar a responsabilidade pessoal do arrematante pelos débitos anteriores à arrematação.

5. ITBI na Arrematação Judicial

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide sobre a aquisição em leilão judicial e constitui encargo do arrematante, sendo pressuposto necessário para o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel.

A base de cálculo, em regra, é o valor da arrematação, devendo o arrematante verificar a legislação do município onde se situa o bem para aferir a alíquota aplicável e as eventuais isenções.

6. Conclusão

A arrematação de imóveis por meio de leilões judiciais apresenta elevado grau de segurança jurídica, notadamente quanto ao tratamento dos débitos tributários anteriores à alienação, após a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1.134.

Não obstante, os riscos inerentes ao certame concentram-se, sobretudo, na situação ocupacional do bem, na eventual pendência de ações anulatórias e nas balizas e ressalvas impostas pelo edital. Portanto, faz-se imperiosa a atuação de assessoria jurídica especializada para promover a análise minuciosa dos riscos atrelados a cada caso concreto.

Referências:

- BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ano 152, n. 51, p. 1-58, 17 mar. 2015 Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

- BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (1. Seção). Tema Repetitivo nº 1.134. Responsabilidade pelo pagamento de débitos tributários que recaiam sobre o bem arrematado em hasta pública. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/