1. Introdução | 2. A Fragilidade da Desafetação de Bens Públicos por Simples Decreto | 3. A Cláusula Estatutária como Critério Decisivo: Associado Fundador Não Paga Taxa | 4. Perímetro do Loteamento: A Associação Não Tem Poder de Defini-lo — e Não Provou o Contrário | 5. Conclusão

1. Introdução

Recentemente, a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco proferiu decisão que, embora tenha nascido de uma disputa pontual entre uma empresa loteadora e uma associação de moradores, carrega lições que extrapolam o caso concreto. O acórdão trata de temas sensíveis ao direito administrativo municipal, ao direito associativo e à própria lógica de organização de loteamentos fechados. Vale a pena examinar com atenção três pontos centrais da fundamentação.

Os loteamentos fechados ocupam, no direito brasileiro, uma posição peculiar: nascem de decisões urbanísticas do Poder Público, mas se organizam, no cotidiano, por meio de associações privadas de moradores, cujos estatutos e assembleias regulam direitos, deveres e, sobretudo, o dever de contribuir financeiramente para a manutenção da infraestrutura comum. Essa convivência entre normas municipais e normas associativas costuma funcionar sem maiores sobressaltos — até que um caso concreto exponha suas fragilidades. Foi o que ocorreu na disputa julgada pela 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco, envolvendo uma empresa loteadora, associada fundadora de uma associação de moradores, e a própria entidade, que buscava cobrar taxas associativas de um associado que, segundo se apurou, nunca esteve de fato dentro dos limites físicos da área fechada do loteamento.

2. A Fragilidade da Desafetação de Bens Públicos por Simples Decreto

O primeiro — e talvez o mais relevante do ponto de vista institucional — é o tratamento dado aos decretos municipais que disciplinaram o uso de vias e áreas do loteamento. A sentença de origem havia se apoiado no Decreto Municipal nº 196/2011, que atribuiu à loteadora e aos futuros proprietários o direito de uso privativo do sistema viário interno e de outras áreas classificadas como "bens públicos de uso especial". Esse decreto foi posteriormente alterado pelo Decreto nº 161/2022 e, na sequência, revogado pelo Decreto nº 91/2023 — uma sucessão de atos normativos sobre o mesmo objeto em pouco mais de uma década.

O relator, Desembargador Ruy Trezena Patu Júnior, foi incisivo ao afastar a força desses decretos como prova de que os lotes em disputa estariam dentro do perímetro do loteamento. Em suas palavras, os atos administrativos analisados "são atos de afetação de bens públicos a uma finalidade específica e que, portanto, jamais poderão servir de evidência dos limites físicos do loteamento". E acrescentou: o fato de o Poder Público ter afetado tais bens ao uso especial não significa que essa finalidade será observada — "tanto é que houve sucessivas revogações, como visto".

Reside aqui um alerta relevante quanto à atuação administrativa municipal: não é dado ao Administrador redefinir, ao sabor da conveniência e oportunidade, o que integra o patrimônio público e o que integra o patrimônio privado dentro de um loteamento já aprovado. Segundo o voto, uma vez aprovado o projeto de loteamento, ele não pode ser alterado pela simples vontade do Chefe do Executivo, sem que haja prévio e específico procedimento — ainda que a alteração seja do interesse do próprio Poder Público. O ato de afetação/desafetação de bens públicos, embora discricionário quanto à conveniência de sua edição, não tem o alcance de modificar a arquitetura jurídica de um empreendimento particular já consolidado.

A consequência prática é clara: decretos dessa natureza, por mais bem-intencionados que sejam, não substituem os instrumentos próprios de delimitação de área — certidões de matrícula, plantas aprovadas e registro imobiliário — e sua instabilidade normativa (edição, alteração, revogação) acaba se voltando contra a própria segurança jurídica que pretendiam conferir.

3. A Cláusula Estatutária como Critério Decisivo: Associado Fundador Não Paga Taxa

O segundo eixo da decisão é de natureza eminentemente associativa, mas não menos relevante. O Tribunal reconheceu que o Estatuto Social da Associação Alphaville Pernambuco distingue expressamente três categorias de associados: fundadores, titulares de lote e titulares de unidade autônoma. E, ao definir os deveres dos associados no art. 10, o estatuto impõe a obrigação de pagamento das taxas de manutenção exclusivamente aos titulares de lote e aos titulares de unidade autônoma — não aos fundadores.

A decisão aplicou essa distinção com rigor lógico-documental: comprovada a condição da autora como associada fundadora — e não demonstrada, pela associação ré, sua qualidade de titular de lote dentro da área de atuação da entidade — não há fundamento estatutário para a cobrança. Como resume o acórdão, "na condição de associada fundadora, a recorrente não tem obrigação alguma de arcar com taxas associativas".

O ponto de atenção para associações de moradores e loteamentos fechados é evidente: cláusulas estatutárias que diferenciam categorias de associados produzem efeitos jurídicos concretos e vinculantes, inclusive para desonerar certos associados do pagamento de contribuições. Não se trata de mera formalidade redacional — essas cláusulas constituem o próprio fundamento, ou a ausência dele, para o dever de contribuir.

4. Perímetro do Loteamento: A Associação Não Tem Poder de Defini-lo — e Não Provou o Contrário

O terceiro ponto conecta os dois anteriores. Diante da ausência de prova técnica, registral ou documental capaz de demonstrar que os lotes da autora estavam dentro dos limites físicos do empreendimento, o Tribunal recorreu a um elemento probatório incomum, mas expressamente admitido no voto: imagens de satélite e de rua obtidas via Google Maps e Google Street View, capturadas em 2026, que evidenciaram que os imóveis da autora se situam fora dos limites físicos do Loteamento Alphaville Pernambuco 2, inclusive além de sua portaria de acesso.

A partir daí, o relator assentou uma premissa importante: a afetação (ou desafetação) de bens públicos de infraestrutura para uso privativo do loteamento não tem qualquer interferência na análise do perímetro do empreendimento. Ou seja, a associação não possui — e não pode arrogar para si, com fundamento em decreto administrativo municipal — o poder de redesenhar sua própria área de abrangência. Comprovado que os lotes da autora estão fora dessa área, não há benefício algum decorrente das atividades institucionais da associação a justificar a cobrança de taxas de manutenção, sob pena de configurar enriquecimento sem causa em favor da entidade e em prejuízo da proprietária.

5. Conclusão

O acórdão da 2ª Câmara Cível do TJPE, ao equacionar admissibilidade recursal, natureza jurídica de decretos municipais de afetação de bens públicos, hermenêutica estatutária e delimitação física de empreendimentos, oferece um precedente de leitura obrigatória para gestores públicos municipais, associações de moradores e operadores do direito imobiliário.

A decisão evidencia a necessidade de observância dos instrumentos jurídicos próprios para a delimitação do empreendimento e das disposições estatutárias que regem a relação associativa, não sendo possível atribuir a decretos municipais efeitos que extrapolem sua finalidade nem exigir taxas de manutenção de quem não esteja sujeito a essa obrigação.

Referências:

- PERNAMBUCO. Tribunal de Justiça de Pernambuco. 2ª Câmara Cível. Apelação Cível nº 0014584-33.2023.8.17.2810. Relator: Des. Ruy Trezena Patu Júnior. Julgado em 21/07/2026. Publicado em 28/07/2026.