1. Introdução | 2. Alienação Fiduciária de Bem Imóvel: Fundamentos e Natureza Jurídica | 3. O Inadimplemento do Fiduciante e a Consolidação da Propriedade | 4. Os Leilões Extrajudiciais e a Lógica Econômica da Garantia Fiduciária | 5. A Extinção da Dívida Após o Segundo Leilão Frustrado | 6. Controvérsias Doutrinárias e Limites da Aplicação da Regra | 7. Conclusão

1. Introdução

A alienação fiduciária de bem imóvel consolidou-se, no ordenamento jurídico brasileiro, como o principal instrumento de garantia real nas operações de crédito imobiliário, especialmente após a edição da Lei nº 9.514/1997, que instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário. O instituto foi concebido com a finalidade de conferir maior segurança ao crédito, reduzir riscos de inadimplência e viabilizar a expansão do mercado imobiliário, por meio de um procedimento de execução extrajudicial mais célere e eficiente do que aquele previsto para a hipoteca tradicional.

Nesse contexto, a alienação fiduciária desloca o eixo clássico da execução judicial para um modelo extrajudicial, no qual o inadimplemento do devedor fiduciante autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a posterior alienação do bem em leilão público. A aparente simplicidade do procedimento, contudo, esconde relevantes controvérsias jurídicas, sobretudo no que se refere aos efeitos patrimoniais da frustração dos leilões.

A questão que se coloca — e que é objeto do presente estudo — consiste em saber se, não sendo o imóvel arrematado em dois leilões extrajudiciais, considera-se automaticamente extinta a dívida garantida pela alienação fiduciária. O tema possui elevada relevância prática e teórica, pois envolve o equilíbrio entre a proteção do crédito, a função social da propriedade, a vedação ao enriquecimento sem causa e a segurança jurídica das relações contratuais.

Diante disso, o presente trabalho tem por objetivo analisar a natureza jurídica da alienação fiduciária, o procedimento legal previsto para a execução da garantia, os efeitos da frustração dos leilões e o entendimento consolidado da doutrina e da jurisprudência, especialmente do Superior Tribunal de Justiça, acerca da extinção da dívida.

2. Alienação Fiduciária de Bem Imóvel: Fundamentos e Natureza Jurídica

A alienação fiduciária em garantia consiste na transferência da propriedade resolúvel do bem imóvel ao credor fiduciário, permanecendo o devedor fiduciante com a posse direta, até o integral cumprimento da obrigação principal. Trata-se de contrato acessório, cuja existência e validade estão condicionadas à obrigação garantida, normalmente vinculada a contratos de financiamento imobiliário.

Diferentemente da hipoteca, na qual o devedor mantém a propriedade plena do bem, a alienação fiduciária atribui ao credor a titularidade da propriedade resolúvel desde a celebração do contrato, o que justifica a maior efetividade do instituto em caso de inadimplemento. A propriedade fiduciária, embora limitada pela condição resolutiva, confere ao credor poderes jurídicos mais amplos, inclusive a possibilidade de retomada do bem por via extrajudicial.

Do ponto de vista dogmático, a alienação fiduciária representa uma ruptura parcial com o modelo clássico das garantias reais, aproximando-se de um sistema de tutela do crédito orientado pela eficiência econômica e pela redução do custo das operações financeiras. Todavia, essa eficiência não pode ser analisada de forma dissociada dos princípios gerais do direito civil e constitucional, sob pena de se admitir soluções juridicamente desequilibradas.

3. O Inadimplemento do Fiduciante e a Consolidação da Propriedade

O procedimento de execução da alienação fiduciária inicia-se com a constituição em mora do devedor fiduciante, mediante notificação realizada pelo oficial do Registro de Imóveis, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. O devedor é intimado para purgar a mora no prazo legal, sob pena de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Não havendo a purgação da mora, a propriedade resolúvel converte-se em propriedade plena do credor, mediante o registro da consolidação. Esse momento jurídico é de extrema relevância, pois marca a extinção do direito real do fiduciante sobre o bem, restando-lhe, em regra, apenas expectativas de natureza obrigacional, especialmente relacionadas à eventual diferença positiva obtida com a alienação do imóvel.

A consolidação da propriedade não implica, por si só, a extinção da dívida. Ao contrário, a lei estabelece que o imóvel deverá ser levado a leilão público, com o objetivo de satisfazer o crédito, as despesas do procedimento e os encargos contratuais. Somente a partir da análise do resultado desses leilões é que se pode aferir a existência de saldo remanescente ou eventual quitação da dívida.

4. Os Leilões Extrajudiciais e a Lógica Econômica da Garantia Fiduciária

Após a consolidação da propriedade, o credor fiduciário deve promover a alienação do imóvel em leilão público, conforme disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. O primeiro leilão tem como parâmetro mínimo o valor do imóvel estipulado em contrato ou apurado conforme critérios legais. Caso não haja licitante, realiza-se o segundo leilão, em que se admite a venda por valor inferior, respeitados os limites legais.

A sistemática dos dois leilões revela uma lógica econômica clara: o imóvel serve como meio de satisfação do crédito, e o mercado é chamado, por duas vezes, a atribuir valor ao bem. A ausência de interessados em ambos os leilões indica que, ao menos em tese e sob a ótica do mercado, o imóvel não foi capaz de gerar valor suficiente para a satisfação do crédito.

É justamente nesse cenário que surge a controvérsia central: se o mercado não absorve o bem após duas tentativas públicas de alienação, pode o credor exigir do devedor o pagamento de eventual saldo remanescente? Ou, ao contrário, deve-se considerar a dívida extinta, consolidando-se definitivamente o imóvel no patrimônio do credor?

5. A Extinção da Dívida Após o Segundo Leilão Frustrado

O §5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, não havendo arrematação no segundo leilão, considerar-se-á extinta a dívida, ficando o imóvel definitivamente com o credor fiduciário. Essa disposição legal tem sido interpretada pela doutrina majoritária e pela jurisprudência como uma forma de impedir a perpetuação da obrigação e evitar o enriquecimento sem causa do credor.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AgInt nos EDcl no Agravo em Recurso Especial nº 2.477.071/SP em 26 de novembro de 2025, reforçou a interpretação de que, após a consolidação da propriedade fiduciária e a frustração dos dois leilões extrajudiciais, a dívida garantida pela alienação fiduciária é considerada extinta e não há devolução de valores ao devedor, mesmo que o bem possua valor de mercado superior ao débito. Segundo a ementa do acórdão: “Após consolidação da propriedade e frustrados os leilões extrajudiciais, inexiste obrigação de restituição de valores ao devedor fiduciante; a dívida garante-se extinta e a posse definitiva do bem permanece com o credor fiduciário.”

A lógica subjacente a essa regra é a de que o credor, ao optar pela alienação fiduciária, assume o risco econômico do bem dado em garantia. Se o imóvel não é capaz de satisfazer o crédito após duas tentativas públicas de alienação, não se mostra razoável transferir integralmente esse risco ao devedor, sobretudo considerando que a propriedade já foi consolidada em favor do credor.

Portanto, o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, frustrados os dois leilões, a dívida considera-se quitada, sendo vedada a cobrança de qualquer saldo remanescente do fiduciante, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva e da segurança jurídica.

6. Controvérsias Doutrinárias e Limites da Aplicação da Regra

Apesar da aparente clareza do dispositivo legal, a aplicação da regra da extinção da dívida não está isenta de controvérsias. Parte da doutrina questiona sua compatibilidade com o princípio da autonomia privada, especialmente em contratos celebrados antes de alterações legislativas relevantes, ou em situações em que o valor do imóvel foi artificialmente reduzido por fatores externos.

Além disso, discute-se a possibilidade de relativização da regra em hipóteses de abuso de direito, fraude ou comportamento contraditório do devedor. Tais debates demonstram que, embora a extinção da dívida seja a regra geral, sua aplicação deve ser analisada à luz do caso concreto, dos princípios contratuais e da função social do contrato.

7. Conclusão

A alienação fiduciária de bem imóvel representa um dos pilares do sistema de crédito imobiliário brasileiro, conferindo eficiência, previsibilidade e segurança às operações financeiras. A previsão legal de extinção da dívida após a frustração de dois leilões extrajudiciais constitui elemento essencial desse sistema, pois distribui de forma equilibrada os riscos inerentes à operação.

O entendimento de que o imóvel não vendido em dois leilões quita o débito encontra sólido respaldo legal, doutrinário e jurisprudencial, especialmente na interpretação conferida pelo Superior Tribunal de Justiça ao art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/1997. Trata-se de solução que harmoniza a proteção ao crédito com os princípios da boa-fé, da vedação ao enriquecimento sem causa e da segurança jurídica.

Não obstante, a aplicação dessa regra deve observar os limites impostos pelo caso concreto, pelas cláusulas contratuais e pelos princípios gerais do direito civil. Em última análise, a extinção da dívida após leilões frustrados não representa um privilégio indevido ao devedor, mas sim a concretização do modelo jurídico e econômico escolhido pelas partes ao optarem pela alienação fiduciária como garantia.

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