1.Introdução: O Avanço do Instituto ao Longo do Tempo | 2. Marco Normativo do Procedimento Extrajudicial | 3. Requisitos e Documentos Necessários | 4. Fases do Procedimento no Registro de Imóveis | 5. Vantagens do Procedimento Extrajudicial | 6. Entraves e Controvérsias Práticas | 7. Perspectivas e Tendências | 8. Conclusão

1. Introdução: O Avanço do Instituto ao Longo do Tempo

A usucapião, tradicional modo de aquisição originária da propriedade, historicamente percorreu quase exclusivamente o caminho judicial. O advento do artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973, introduzido pela Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), representou marco relevante ao criar a usucapião extrajudicial. O objetivo é claro: desjudicializar, desafogar o Poder Judiciário e proporcionar solução mais célere aos cidadãos.

Passados mais de dez anos de sua criação, o instituto evoluiu, sobretudo após a edição do Provimento CNJ nº 65/2017, que padronizou procedimentos nos cartórios de notas e registro de imóveis. Entretanto, persistem entraves práticos, especialmente relacionados à reunião de documentos, manifestação de confrontantes e interpretação divergente entre serventias.

O presente artigo analisa o desenvolvimento do procedimento extrajudicial, seus requisitos, vantagens, dificuldades e tendências.

2. Marco Normativo do Procedimento Extrajudicial

O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) estabelece que qualquer modalidade de usucapião pode ser processada de forma extrajudicial, desde que não haja litígio e tenha um dossiê probatório mínimo para início do processamento. Esse dispositivo é complementado por:

· Provimento CNJ nº 65/2017, que disciplina minuciosamente a atuação dos tabelionatos e registros de imóveis;

· Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), que estimula a autocomposição e a desjudicialização de conflitos.

O procedimento, portanto, é híbrido: envolve a atuação combinada de advogado, tabelião de notas e oficial registrador.

3. Requisitos e Documentos Necessários

Para o requerimento de usucapião extrajudicial, o interessado deve estar, obrigatoriamente, acompanhado de advogado e apresentar os seguintes documentos para que se inicie o processamento da demanda extrajudicial:

3.1. Ata Notarial

Redigida por tabelião de notas, comprova o tempo e modalidade da posse, com base na documentação apresentada pela parte, colhendo elementos como:

· Declarações do requerente,

· Registros fotográficos,

· Depoimentos de vizinhos,

· Documentos vinculados à residência como contas de luz, água, internet, obras...

A ata constitui elemento probatório robusto, ainda que não vincule o registrador. Com esse documento, a fé-pública é devidamente constituída, toda a documentação recebe esse véu de veracidade e legalidade, tornando assim, possível o processamento da usucapião de forma extrajudicial.

Sendo certo que, a Ata Notarial só pode ser lavrada no mesmo município onde o imóvel se encontra, sendo vetada sua lavratura em município distinto.

3.2. Planta e Memorial Descritivo

Elaborados por profissional técnico legalmente habilitado, devem conter:

· Assinaturas dos confrontantes;¹

· Assinatura do proprietário tabular;

· ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);

· Comprovante do Pagamento do ART;

· Descrição Georreferenciada no Memorial Descritivo;

· Indicação de Locação e Situação do imóvel, constante na Planta.

A ausência de concordância expressa de algum confrontante ainda é um dos principais entraves. Por mais que não seja obrigatória a assinatura do confrontante nos documentos do projeto arquitetônico, tal feito é de extrema importância para o projeto, uma vez que, ao mesmo tempo, declara a expressa concordância do confrontante no processamento da demanda e evita a notificação do mesmo, haja vista já ter assentido com o procedimento ao assinar no projeto.

3.3. Certidões e Documentos Complementares

São exigidos:

· Certidões negativas dos distribuidores do local onde está inserido o imóvel (para verificar inexistência de litígio);

· Documentos pessoais dos requerentes;

· Comprovação da posse, como IPTU, contas de consumo, contratos, recibos ou outros documentos.

4. Fases do Procedimento no Registro de Imóveis

4.1. Análise Inicial

O registrador verifica a documentação e pode solicitar complementações. A atuação aqui é qualificada, porque o oficial tem o dever de zelar pela legalidade, mas sem exigir formalismos excessivos.

4.2. Notificações

O oficial notifica:

· Proprietário tabular (quando necessário);

· Confrontantes (nos casos onde os mesmos não assinaram nos documentos do projeto ou emitiram documento apartado, concordando com a demanda);

· Entes Federativos, ou seja, União, Estado e Município.

A ausência de manifestação dentro do prazo conta como anuência tácita, exceto quando houver oposição expressa.

4.3. Impugnação

Se houver impugnação fundamentada, o oficial encerrará o procedimento extrajudicial, remetendo o caso ao Poder Judiciário. A intenção é garantir que o procedimento extrajudicial permaneça consensual.

4.4. Registro Final

Não havendo oposição ou irregularidades, o oficial efetua o registro da propriedade em nome do(s) requerente(s), produzindo efeitos idênticos aos da sentença judicial.

5. Vantagens do Procedimento Extrajudicial

O procedimento costuma ser muito mais rápido que o judicial, podendo ser concluído em meses, e não anos. Embora haja despesas com as taxas cartorárias, o processamento pode ser menos oneroso, em alguns casos.

Pelo fato de constituir uma demanda EXTRTAJUDICIAL, tal processamento ajuda para reduzir demandas judiciais e incentivar soluções consensuais.

6. Entraves e Controvérsias Práticas

6.1. Divergência de Interpretação Entre Serventias

Apesar do Provimento 65/2017, há diferenças significativas entre cartórios quanto:

· Ao rigor probatório;

· Aos modelos de documentação;

· Ao entendimento sobre anuência tácita;

· À Interpretação da demanda pelo Oficial Registrador.

6.2. Dificuldade de Obter Assinaturas dos Confrontantes

A falta de concordância explícita, sobretudo em áreas urbanas adensadas, torna o procedimento inviável em muitos casos. Por mais que os confrontantes sejam notificados, tal ato de notificação, em muitos casos, soa como algo temeroso, trazendo muita insegurança ao notificado que, por muitas vezes, impugna o processamento da usucapião no cartório sem ter muita noção do que se trata, fazendo surgir uma lide e migrando o processamento para o judiciário.

6.3. Complexidade Documental

Muitos possuidores não dispõem de documentação organizada, devendo o advogado fazer esse papel de organização do dossiê probatório. Com toda a documentação organizada, é possível reduzir o prazo do processamento da demanda em alguns meses.

6.4. Impugnações Estratégicas

Há situações em que ex-proprietários utilizam a impugnação para forçar a judicialização e ganhar tempo, mesmo sem fundamento relevante. Nesses casos, existe a frustação da demanda extrajudicial, uma vez que não se pode promover a usucapião extrajudicial sem consensualidade.

7. Perspectivas e Tendências

Nos últimos anos, verifica-se a ampliação da aceitação pelos cartórios, com a maturidade do Provimento 65/2017, oficiais registradores vêm se mostrando mais seguros e receptivos para seguir com a demanda na serventia. Muitos são os precedentes, tendo inúmeras peculiaridades entre eles que auxiliam os registradores mais receosos. Há também uma maior qualificação dos advogados especializados, tornando o processamento mais seguro, tanto para o requerente quanto para o registrador. Ter essa confiança nos profissionais que preparam o dossiê é de total relevância para as serventias, gerando segurança também no requerente.

Com o aprimoramento das plataformas digitais voltadas ao registro imobiliário, tanto para os requerentes das demandas quanto para os oficiais registradores, a segurança jurídica se eleva a um patamar ainda maior, a dinâmica com as demandas extrajudiciais fica cada vez mais comum e toma confiança das partes.

8. Conclusão

O procedimento de usucapião extrajudicial representa importante avanço na modernização do Direito Registral brasileiro, alinhado à tendência de desjudicialização e eficiência administrativa. Apesar dos desafios práticos ainda existentes — sobretudo documentais e procedimentais —, trata-se de mecanismo eficaz para aquisição da propriedade, desde que o caso não seja litigioso.

Sua consolidação depende da uniformização de entendimentos, da atuação qualificada de advogados, e do fortalecimento das serventias extrajudiciais como agentes de pacificação social. O progresso do instituto evidencia que a via extrajudicial pode substituir o Judiciário em muitos pontos, funcionando como alternativa legítima e eficiente ao cidadão que busca segurança jurídica e celeridade.

Referências Bibliográficas:

- Código Civil: L10406compilada - Código de Processo Civil: L13105 - Lei de Registros Públicos: L6.015compilada

- Código de Normas das Serventias Extrajudiciais do Estado de Pernambuco : DJ123_2023-ASSINADO.PDF - Provimento 65/2017/CNJ: compilado2109482021072260f9de9cf2796.pdf