1. Introdução | 2. A modalidade de construção a preço de custo | 3. Diferenças entre a incorporação tradicional e a construção a preço de custo | 4. Transparência e governança como pilares da segurança jurídica | 5. Conclusão

1. Introdução

O modelo de construção a preço de custo vem se consolidando como uma alternativa eficiente e financeiramente atrativa para empreendimentos imobiliários, sobretudo em períodos de incerteza econômica e alta nos custos de financiamento.

Diferentemente da incorporação por empreitada, na qual a incorporadora assume exclusivamente para si o risco do negócio e, portanto, o lucro fica embutido no valor final das unidades, o regime a preço de custo transfere o protagonismo e parte das responsabilidades para os adquirentes, que compõem um condomínio de obras e passam a arcar coletivamente com os custos diretos da obra.

Essa modalidade já amplamente utilizada, tem atraído o interesse de investidores e construtoras que buscam modelos colaborativos de gestão e redução de riscos financeiros. No entanto, sua execução exige elevado grau de transparência contratual e uma governança eficaz, sob pena de conflitos e insegurança jurídica.

2. A modalidade de construção a preço de custo

A construção por Administração, também conhecida como construção a preço de custo, é regulamentada pela Lei nº 4.591/1964, especialmente em seus artigos 58 a 62. Nesse modelo, os futuros condôminos ou adquirentes unem-se em um grupo, formando um condomínio, para financiar integralmente a obra.

Na incorporação existem duas figuras importantes, a incorporadora e a construtora. Na modalidade de incorporação a preço de custo, elas podem ser exercidas pela mesma pessoa jurídica ou por empresa do mesmo grupo econômico ou por pessoas diferentes. A incorporadora atua como desenvolvedora e gestora do empreendimento, sendo remunerada com uma taxa de desenvolvimento e a construtora, responsável pela edificação do empreendimento, é remunerada por uma taxa incidente sobre o custo total da obra.

Em síntese, trata-se de um condomínio, voltado à execução da obra, em que não há margem de lucro imobiliário pré-definida, e todos os custos — materiais, mão de obra, encargos e tributos — são rateados entre os participantes.

A principal vantagem desse regime é a redução do valor final da unidade, já que o comprador paga apenas o custo real da construção. Entretanto, esse benefício só se concretiza quando há transparência na gestão financeira, comunicação contínua e confiabilidade nos relatórios de custos e cronogramas.

3. Diferenças entre a incorporação tradicional e a construção a preço de custo

Embora ambas as modalidades estejam disciplinadas na Lei nº 4.591/1964, há diferenças substanciais entre a incorporação tradicional e a construção a preço de custo.

Na incorporação tradicional, o incorporador assume os riscos do empreendimento: financia a construção, antecipa recursos e comercializa as unidades com base em um preço de venda que inclui o lucro esperado. O adquirente, portanto, celebra um contrato de compra e venda de unidade futura, sem participar da gestão ou dos custos da obra. Esse tipo de contrato configura, portanto, uma relação de consumo, em que o comprador adquire um produto final, custeado exclusivamente pelo incorporador.

Já na construção a preço de custo, os adquirentes passam a ser condôminos de uma obra, participando ativamente da sua execução. Eles financiam o empreendimento proporcionalmente à sua fração ideal e têm direito de acesso à prestação de contas detalhada.

Essa diferença altera substancialmente o perfil contratual e contábil da operação. Enquanto a incorporação tradicional é regida por contratos de compra e venda e sujeita à responsabilidade do incorporador, a construção a preço de custo aproxima-se de um mandato coletivo, em que a incorporadora atua como administradora.

4. Transparência e governança como pilares da segurança jurídica

A natureza colaborativa do regime a preço de custo impõe desafios à governança do empreendimento. Por envolver recursos de diversos condôminos, a gestão deve pautar-se por boas práticas de compliance e transparência, incluindo:

• prestação de contas periódica e auditável;

• relatórios financeiros e técnicos acessíveis aos condôminos;

• previsão contratual clara sobre reajustes, aditivos e eventuais excedentes de custo; e

• mecanismos de deliberação coletiva, com atas formais e registro das decisões.

A ausência desses fatores pode gerar litígios, especialmente quando há desvio de finalidade ou cobranças indevidas. Tribunais brasileiros têm reconhecido a importância de regras claras de governança, sobretudo para garantir a boa-fé e o equilíbrio entre as partes.

Na constituição do Condomínio é eleita uma Comissão de Representantes, formada pelos próprios condôminos, que terá o dever de acompanhar a arrecadação dos custos de obra, a execução da obra e a administração da incorporadora quanto ao desenvolvimento do Empreendimento.

O Condomínio, portanto, tem o direito e o dever de fiscalizar, junto à incorporadora e à construtora, como está o desenvolvimento da obra, não apenas em relação à execução do Cronograma físico-financeiro, mas também quanto às obrigações trabalhistas, à legalização e demais responsabilidades assumidas para a perfeita execução do Empreendimento.

5. Conclusão

A construção a preço de custo representa uma evolução nas formas de produção imobiliária, ajustando-se à lógica contemporânea de cooperação, eficiência e governança compartilhada.

Para construtoras e incorporadoras, esse modelo oferece uma oportunidade de redução de risco e aumento da competitividade, mas exige maturidade jurídica e administrativa, especialmente na elaboração dos contratos e na gestão financeira.

A adoção de instrumentos contratuais bem redigidos, com transparência e regras claras de governança, é o caminho para consolidar a credibilidade dessa modalidade e garantir a segurança de todos os envolvidos — empreendedores, investidores e futuros condôminos.

Referências Bibliográficas

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Diário Oficial da União, Brasília, 21 dez. 1964.

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TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. 15. ed. São Paulo: Método, 2023.

SILVA, Fernanda. Governança e transparência em empreendimentos imobiliários colaborativos. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, 2024.