1. Introdução | 2. O Programa de Regularização Extraordinária de Edificações do Município de Ipojuca: análise do Decreto nº 81/2025 | 3. Considerações críticas sobre o conceito de “estágio avançado de construção” e a proteção da confiança legítima do particular | 4. Conclusão

1. Introdução

O Decreto nº 81, de 13 de agosto de 2025, institui, em caráter excepcional e por prazo determinado, o Programa de Regularização Extraordinária de Edificações – PREE, com o objetivo de enfrentar o relevante passivo urbanístico e ambiental existente no Município de Ipojuca, decorrente da execução de edificações em desconformidade com as exigências legais urbanísticas e ambientais vigentes à época de sua implantação. Trata-se de medida administrativa de natureza corretiva e ordenadora, que busca compatibilizar situações fáticas consolidadas com os princípios do ordenamento territorial, da função social da propriedade e da proteção ao meio ambiente, sem que isso importe em anistia ou reconhecimento de direito adquirido à regularização.

Desde o seu art. 1º, o Decreto deixa claro o caráter extraordinário do PREE, restringindo-o a edificações concluídas ou em estágio avançado, desde que não tenham observado integralmente a legislação urbanística e ambiental municipal. A excepcionalidade do programa é reforçada pelo prazo certo para apresentação de novos pedidos — doze meses, prorrogáveis uma única vez por igual período —, preservando-se, contudo, a continuidade dos processos protocolados dentro da vigência do programa, ainda que a decisão final extrapole esse lapso temporal.

Os objetivos do PREE estão diretamente alinhados ao Plano Diretor do Município (Lei Municipal nº 2.120/2023) e ao Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), destacando-se a correção de passivos urbanísticos e ambientais, a observância do princípio da precaução, a proteção da segurança, salubridade e equilíbrio ambiental, bem como a arrecadação de compensações urbanísticas e ambientais proporcionais ao grau de desconformidade constatado. Tais compensações possuem destinação vinculada a fundos e ações públicas, notadamente o Fundo Municipal de Meio Ambiente e o Fundo Municipal da Cidade, evidenciando a lógica de internalização dos custos sociais e ambientais decorrentes do uso irregular do solo urbano.

No que se refere ao âmbito de aplicação, o Decreto define de forma expressa as hipóteses de irregularidade passíveis de regularização, abrangendo desde a ausência de licenciamento urbanístico ou ambiental até divergências substanciais entre o projeto aprovado e a obra executada. De modo relevante, o texto normativo afasta qualquer presunção de direito adquirido decorrente da existência de licenças ou autorizações eivadas de vícios formais ou materiais, reafirmando a supremacia do interesse público e a possibilidade de controle e revisão dos atos administrativos inválidos.

Ao mesmo tempo, o Decreto estabelece critérios objetivos de elegibilidade, limitando o PREE a edificações localizadas em zonas urbanas ou de expansão urbana, que não apresentem risco à saúde, à segurança ou à estabilidade estrutural, e que atendam minimamente aos requisitos de habitabilidade, acessibilidade e respeito ao direito de vizinhança. Em sentido oposto, são expressamente excluídas do programa edificações situadas em Áreas de Preservação Permanente, Unidades de Conservação, áreas de domínio público ou aquelas cujo impacto ambiental ou urbanístico seja incompatível ou não passível de compensação.

2. O Programa de Regularização Extraordinária de Edificações do Município de Ipojuca: análise do Decreto nº 81/2025

O procedimento administrativo de regularização é estruturado de forma detalhada e técnica, envolvendo juízo de admissibilidade, análises urbanística e ambiental específicas, emissão de parecer técnico conjunto e decisão administrativa fundamentada. Exige-se do interessado a apresentação de documentação completa, incluindo laudo de estabilidade estrutural com ART ou RRT, bem como declaração expressa de ciência quanto à inexistência de direito adquirido à regularização. O Decreto também disciplina hipóteses de complementação documental, remessa ao órgão ambiental estadual quando extrapolada a competência municipal e aproveitamento de processos administrativos já em curso antes de sua publicação.

Elemento central do PREE é o regime de compensações urbanísticas e ambientais, cuja natureza jurídica é expressamente qualificada como indenizatória, distinta das multas de caráter sancionatório. O Decreto inova ao estabelecer metodologia objetiva e parametrizada para o cálculo dessas compensações, considerando fatores como uso, localização, área excedente, descumprimento de recuos, gabarito, taxa de permeabilidade, vagas de estacionamento e parâmetros edilícios mínimos. Tal sistemática confere maior previsibilidade, transparência e proporcionalidade à atuação administrativa, reduzindo a discricionariedade e aumentando a segurança jurídica dos interessados.

As irregularidades ambientais, por sua vez, são tratadas de forma específica por meio do Termo de Compensação Ambiental e/ou Urbanística (TCAU), instrumento que pode impor obrigações de fazer, como a apresentação de RACA, PRAD ou planos de gerenciamento ambiental, sempre com cronograma definido e foco na mitigação ou restauração da função ambiental da área afetada. O pagamento das compensações pode ocorrer de forma integral, parcelada ou mediante execução direta de medidas compensatórias equivalentes, permanecendo a emissão do habite-se condicionada ao adimplemento integral das obrigações pactuadas.

No campo sancionatório, o Decreto distingue claramente as multas decorrentes do descumprimento das obrigações assumidas no PREE daquelas aplicáveis pelas próprias infrações urbanísticas e ambientais. As multas urbanísticas são calculadas como percentual da compensação devida, variando conforme critérios objetivos de gravidade, porte do empreendimento, localização, reincidência e grau de colaboração do interessado, enquanto as multas ambientais observam os parâmetros específicos da legislação municipal de licenciamento ambiental.

Por fim, as disposições finais reforçam o caráter transitório e excepcional do PREE, afastando qualquer interpretação que o equipare a anistia geral ou que gere expectativa de regularização automática de edificações irregulares. A adesão ao programa não exclui a aplicação de outras sanções já impostas ou relativas a irregularidades não abrangidas pelo pedido de regularização, preservando-se a integralidade do poder de polícia urbanístico e ambiental do Município.

3. Considerações críticas sobre o conceito de “estágio avançado de construção” e a proteção da confiança legítima do particular

Não obstante a relevância e a sofisticação técnica do Programa de Regularização Extraordinária de Edificações – PREE, impõe-se uma reflexão crítica acerca de um de seus pressupostos centrais, qual seja, a exigência de que a edificação se encontre “concluída ou em estágio avançado de construção” na data da publicação do Decreto. A ausência de definição normativa precisa e objetiva do que se compreende por “estágio avançado de construção” pode gerar insegurança jurídica relevante, sobretudo em empreendimentos imobiliários de médio e grande porte, cujo ciclo de desenvolvimento não se limita à execução física da obra.

Com efeito, o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário envolve uma sucessão complexa e onerosa de atos prévios e concomitantes à construção propriamente dita, tais como a aquisição e regularização dominial do terreno, a demolição de edificações preexistentes, a contratação de projetos técnicos, a obtenção de financiamentos, a estruturação jurídica do empreendimento, a captação de investimentos, a comercialização de unidades, a formalização de contratos com adquirentes e investidores, além da própria mobilização do canteiro de obras, tudo isso antes do início da edificação do empreendimento. Trata-se de atos irreversíveis ou de difícil reversão, que produzem efeitos econômicos, jurídicos e sociais relevantes, muito antes da materialização da edificação em seu estágio físico mais avançado.

Nessa perspectiva, a vinculação estrita do PREE a um critério exclusivamente construtivo, dissociado da realidade econômica e jurídica do setor imobiliário, pode conduzir a situações de manifesta desproporcionalidade. Empreendimentos que já tenham consumido vultosos recursos financeiros, gerado expectativas legítimas em adquirentes e investidores e alterado de forma definitiva a configuração do imóvel e de seu entorno podem ser excluídos do programa unicamente por não preencherem, segundo critérios não explicitados, o requisito de “estágio avançado de construção”. Tal interpretação, se adotada de forma rígida, esvaziaria parcialmente a finalidade corretiva e ordenadora do PREE, transformando-o em instrumento de seletividade excessiva.

Além disso, merece especial atenção o tratamento conferido às licenças e autorizações anteriormente emitidas pelo Município. O Decreto acerta ao afirmar que atos administrativos eivados de nulidade não geram direito adquirido à regularização automática; contudo, é igualmente necessário reconhecer que não pode ser transferido ao contribuinte ou empreendedor o ônus de fiscalizar a regularidade interna do procedimento administrativo municipal. O particular que submete projeto à Prefeitura, atende às exigências formais, recolhe taxas, obtém licenças e dá início ao empreendimento atua sob a legítima presunção de legalidade e legitimidade dos atos administrativos praticados pelo Poder Público.

A responsabilização do particular por vícios internos da Administração, especialmente quando ausente dolo ou má-fé, afronta os princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da proteção da confiança legítima, amplamente reconhecidos pela doutrina e pela jurisprudência administrativas. Ainda que a Administração detenha o poder-dever de autotutela para revisar seus próprios atos, tal prerrogativa deve ser exercida de forma proporcional, razoável e compatível com a preservação das situações jurídicas consolidadas de boa-fé, sobretudo quando envolvem investimentos de grande monta e impactos socioeconômicos relevantes.

Nesse contexto, o PREE revela-se instrumento fundamental não apenas para a correção de irregularidades urbanísticas e ambientais, mas também para a recomposição do equilíbrio entre o interesse público e a proteção da confiança do administrado. A interpretação do conceito de “estágio avançado de construção” deve, portanto, ser orientada por critérios ampliativos e finalísticos, capazes de abarcar não apenas o grau físico da obra, mas o conjunto de atos materiais, jurídicos e econômicos que caracterizam o efetivo desenvolvimento de um empreendimento imobiliário.

Em última análise, a efetividade do Decreto nº 81/2025 dependerá menos da rigidez formal de seus conceitos e mais da capacidade da Administração Municipal de aplicá-lo à luz dos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e segurança jurídica. Somente assim o PREE cumprirá integralmente sua função de instrumento excepcional de ordenação urbana, evitando a penalização indevida de empreendedores de boa-fé e promovendo a regularização responsável de situações consolidadas no território do Município de Ipojuca.

4. Conclusão

O Programa de Regularização Extraordinária de Edificações – PREE, instituído pelo Decreto nº 81/2025, representa um avanço relevante na política urbana e ambiental do Município de Ipojuca, ao reconhecer, de forma pragmática e responsável, a existência de um passivo edilício consolidado que demanda tratamento jurídico adequado, técnico e compatível com os princípios do ordenamento territorial contemporâneo. Ao estruturar um procedimento claro, técnico e financeiramente parametrizado, o Município sinaliza maturidade institucional e compromisso com a função social da cidade, com a proteção ambiental e com a segurança jurídica.

A importância do PREE reside, sobretudo, em sua capacidade de promover a recomposição do interesse público sem ignorar a realidade econômica e jurídica dos empreendimentos imobiliários. O programa não se limita à mera convalidação de irregularidades, mas estabelece um sistema de compensações proporcionais, transparentes e vinculadas a finalidades públicas específicas, internalizando os custos das desconformidades e revertendo-os em benefícios urbanísticos e ambientais concretos para a coletividade. Trata-se de solução que prestigia o princípio do desenvolvimento urbano sustentável, ao harmonizar crescimento econômico, ordenação do solo e proteção ambiental.

Nesse contexto, a adequada interpretação e aplicação dos conceitos centrais do Decreto — em especial o de “estágio avançado de construção” — assume papel decisivo para o sucesso do PREE. Uma leitura estritamente física ou formal desse requisito pode comprometer a finalidade do programa, ao desconsiderar o ciclo real de desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários, que envolve investimentos irreversíveis, compromissos contratuais, arrecadação de recursos, comercialização de unidades e atos preparatórios essenciais à própria viabilidade da construção. A abordagem finalística, sistêmica e proporcional revela-se mais compatível com os objetivos do Decreto e com os princípios da razoabilidade e da segurança jurídica.

De igual modo, o PREE deve ser compreendido como instrumento de recomposição da confiança legítima entre o Poder Público e os particulares. O empreendedor que atua de boa-fé, submete projetos à Administração, obtém licenças e orienta sua conduta com base em atos administrativos regularmente expedidos não pode ser penalizado por eventuais falhas procedimentais internas da própria Administração. Ao reconhecer essa realidade e oferecer um caminho institucional de regularização, o Município reafirma seu compromisso com a boa-fé objetiva, com a proteção da confiança e com a previsibilidade das relações jurídico-administrativas.

Em síntese, o Decreto nº 81/2025, ao instituir o PREE, consolida-se como ferramenta estratégica de governança urbana, capaz de transformar passivos em oportunidades de requalificação do território, fortalecimento da arrecadação vinculada e melhoria efetiva da infraestrutura urbana e ambiental. Sua aplicação equilibrada, técnica e orientada pelos princípios constitucionais permitirá não apenas a regularização responsável de edificações, mas também o fortalecimento de um ambiente institucional mais seguro, transparente e propício ao desenvolvimento sustentável do Município de Ipojuca.

Bibliografia

- IPOJUCA (PE). Decreto nº 81, de 13 de agosto de 2025. Institui, em caráter excepcional e por prazo determinado, o Programa de Regularização Extraordinária de Edificações – PREE, no âmbito do Município de Ipojuca. Diário Oficial do Município de Ipojuca, Ipojuca, PE, 13 ago. 2025.