1. Introdução | 2. Definição de Preço Vil | 3. Blindagem do Valor de Avaliação | 4. Garantia da Validade das Notificações Extrajudiciais | 5. Possibilidade de Adjudicação pelo Condomínio | 6. A Relevância de uma Assessoria Jurídica Especializada | 7. Conclusão

1. Introdução

No regime de construção por administração, popularmente conhecido como "a preço de custo", a pontualidade dos aportes é o coração do empreendimento. Diferentemente das incorporações globais, aqui o inadimplemento de um único adquirente não atinge o lucro de uma construtora, mas sim o bolso de todos os outros condôminos, podendo comprometer o cronograma e a entrega das chaves.

O leilão extrajudicial, previsto no art. 63 da Lei nº 4.591/64, é a ferramenta mais eficaz do Condomínio para recompor o fluxo de caixa. Todavia, o receio da anulação por "preço vil" ou por falhas procedimentais, muitas vezes imobiliza as Comissões de Representantes. Este artigo aborda como validar arrematações estratégicas e garantir que a venda seja definitiva, protegendo o patrimônio do grupo.

2. Definição de Preço Vil

O preço vil nos leilões extrajudiciais ocorre quando um imóvel é arrematado por um valor excessivamente baixo em relação à sua avaliação de mercado, o que pode levar à anulação do leilão.

Na legislação brasileira, especificamente no art. 891 do Código de Processo Civil, tal conceito encontra-se definido de forma objetiva, considerando preço vil o valor de arremate inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação no 1º leilão, exceto se houver disposição diversa constante no edital de leilão.

A aplicação de parâmetros judiciais ao âmbito extrajudicial deixou de ser uma exceção para tornar-se regra, especialmente após a reforma trazida pela Lei nº 14.711/23 (Marco Legal das Garantias), que atualizou a Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária), quando o legislador abriu caminho para a utilização analógica da Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio e da Incorporação Imobiliária), criando um sistema mais coeso e previsível, resultando em um ambiente de maior segurança jurídica, onde a norma se adapta à celeridade exigida pelos procedimentos extrajudiciais.

Assim, muito embora a Lei nº 4.591/64 não deixe expresso o valor mínimo para arrematação, por segurança jurídica e por analogia, adotam-se os critérios da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97), bem como o entendimento dos tribunais (STJ) e a previsão do Código de Processo Civil, segundo os quais, em um leilão, a arrematação por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de mercado (valor de avaliação) será considerada preço vil, podendo o leilão ser anulado judicialmente.

3. Blindagem do Valor de Avaliação

Um dos principais pontos de vulnerabilidade em leilões extrajudiciais é a contestação do valor de venda sob a alegação de preço irrisório. Para mitigar os riscos de anulação e garantir a higidez do certame, a Comissão de Representantes deve adotar medidas proativas de blindagem do valor de avaliação, como, por exemplo:

a) Atualização Monetária Rigorosa: A defasagem entre a data da assinatura do contrato e a data do leilão pode criar uma disparidade perigosa. É indispensável que o valor de avaliação estabelecido originalmente seja atualizado monetariamente pelos índices previstos em contrato (ou pelos índices oficiais de mercado) até a data da praça. Tal procedimento tem como objetivo evitar que o valor nominal se torne anacrônico, garantindo que o preço mínimo de venda reflita o poder de compra atualizado.

b) Avaliação de Mercado do Direito Aquisitivo: Em empreendimentos com obras em estágio avançado, o valor histórico pode não mais representar a realidade do ativo. Nesses casos, a prudência recomenda a realização de uma avaliação técnica simplificada. É fundamental que essa avaliação recaia sobre o "valor de mercado do direito aquisitivo" (isto é, aquilo que o devedor efetivamente detém) e não sobre o valor da unidade pronta. Essa distinção técnica demonstra que a Comissão respeitou o equilíbrio financeiro, protegendo o ato contra alegações de enriquecimento sem causa da massa de adquirentes ou de subavaliação do patrimônio do devedor.

É importante ressaltar que a jurisprudência tende a manter leilões nos quais a transparência na fixação do preço é comprovada por critérios técnicos e atualizações documentadas, dificultando a concessão de liminares suspensivas.

4. Garantia da Validade das Notificações Extrajudiciais

No regime de construção por administração, a agilidade é vital para não paralisar o fluxo de caixa da obra. Contudo, a jurisprudência é pacífica: a maioria das anulações de leilões ocorre por falhas formais no rito de notificação e não por questões de preço. Nesse cenário, o rigor procedimental é o que garante que a coletividade dos condôminos não seja prejudicada por uma futura ação judicial do inadimplente.

O art. 63 da Lei nº 4.591/64 exige que o condômino seja notificado para purgar a mora no prazo de 10 dias. Para que este ato seja juridicamente válido, a notificação deve ser realizada de forma inequívoca, preferencialmente via Cartório de Títulos e Documentos.

A comunicação deve ser clara quanto aos valores devidos (cotas de construção, multas e encargos) e à consequência imediata do não pagamento: envio do imóvel para venda em leilão extrajudicial.

Em que a pese a legislação especial não deixe expresso que o condômino inadimplente precise, obrigatoriamente, ter ciência das datas dos leilões, o Judiciário brasileiro consolidou o entendimento de que o devedor deve ser formalmente cientificado das datas, horários e locais dos leilões.

Esse mecanismo garante ao devedor o direito de acompanhar a venda e, ao Condomínio, a segurança de que não haverá alegação de cerceamento de defesa.

Em um condomínio a preço de custo, a Comissão de Representantes atua em nome de todos os condôminos. Um erro no rito notificatório gera custos processuais e atrasos que oneram toda a obra, tornando a assessoria técnica no rito de notificação um investimento em eficiência e velocidade.

5. Possibilidade de Adjudicação pelo Condomínio

Um dos momentos mais críticos no leilão extrajudicial (art. 63 da Lei nº 4.591/64) ocorre quando não há licitantes interessados na arrematação. Nesse cenário, surge a figura da Adjudicação, permitindo que o próprio Condomínio assuma a titularidade dos direitos da unidade inadimplente. Mais do que uma solução de última instância, a adjudicação deve ser vista como uma ferramenta de proteção ao fluxo de caixa da obra.

Quando da realização do leilão, caso este não atinja lances satisfatórios, a Comissão de Representantes, em nome do Condomínio, tem a prerrogativa de adjudicar o imóvel. Isso significa que o grupo de

adquirentes "compra" os direitos do inadimplente, integrando a unidade ao patrimônio comum do condomínio.

A adjudicação deve respeitar os limites legais, garantindo que o condomínio não desembolse valores em espécie, mas sim utilize o crédito decorrente da própria dívida acumulada para abater o preço.

A decisão do condomínio por adjudicar o imóvel não arrematado traz benefícios estratégicos imediatos para a coletividade, sendo eles:

a) Controle sobre a Venda: O Condomínio passa a deter a unidade e pode aguardar um momento de mercado mais favorável para revendê-la pelo valor real, revertendo o lucro para o fundo de obras.

b) Redução da Inadimplência: Com a adjudicação, extingue-se a figura do devedor naquela unidade, e o Condomínio assume o controle das cotas, evitando que o passivo financeiro continue crescendo mês a mês.

c) Segurança Jurídica: Ao seguir o rito da Lei nº 4.591/64, a transferência do ativo ocorre de forma transparente, desde que autorizada pela assembleia ou prevista na convenção.

Em muitos casos, a adjudicação permite que o condomínio revenda a unidade posteriormente com ágio, gerando um aporte extra de recursos que pode, inclusive, contribuir para a redução do valor das próximas parcelas para os condôminos adimplentes.

6. A Relevância de uma Assessoria Jurídica Especializada

No regime “a preço de custo”, a Comissão de Representantes atua como gestora de um patrimônio coletivo e, como tal, responde pela eficiência das medidas adotadas. Nesse contexto, a assessoria jurídica especializada deixa de ser um suporte consultivo para se tornar uma ferramenta de mitigação de riscos financeiros.

A atuação estratégica de um especialista se divide em três frentes críticas que determinam o sucesso ou o fracasso da recuperação do crédito:

· Rigor Formal e Blindagem de Nulidades: A Lei nº 4.591/64 é rigorosa e não admite falhas no rito. Uma assessoria de excelência audita desde o cálculo da mora até a entrega das notificações (pessoais e por meio de editais), garantindo que o devedor não encontre "brechas técnicas" para suspender o leilão na véspera de sua realização.

· Gestão do "Piso de Segurança" de 50%: O advogado especialista não apenas observa o valor da dívida, mas projeta a aceitabilidade do lance perante o Judiciário. Ao balizar o lance mínimo em 50% da avaliação atualizada, a assessoria cria uma "zona de imunidade" contra a tese de preço vil, protegendo o condomínio de futuras condenações por danos materiais ou por obrigação de restituir valores.

· Equilíbrio entre Liquidez e Defesa do Patrimônio: Cabe ao advogado orientar a Comissão sobre a viabilidade de aceitar um lance menor ou optar pela adjudicação (retomada do bem pelo condomínio). Essa decisão estratégica evita que a unidade seja "queimada" por valores irrisórios ou que eventual processo judicial se arraste por anos sem solução.

Em suma, a assessoria jurídica especializada atua como o seguro da operação. Em um cenário onde a anulação de um leilão pode gerar prejuízos em cascata para todos os condôminos, adotar um procedimento blindado é a única forma de garantir que o leilão cumpra sua função: transformar a inadimplência em recursos imediatos.

7. Conclusão

A validade da arrematação em leilões de obra a preço de custo não deve repousar sobre a sorte ou sobre interpretações frágeis da lei. No dinâmico cenário imobiliário, a segurança jurídica é o ativo mais escasso e, paradoxalmente, o mais necessário. Como demonstrado, adotar o parâmetro de 50% da avaliação como lance mínimo e manter o rigor formal nas notificações não são apenas posturas conservadoras, são decisões de gestão inteligente que blindam o grupo de condôminos contra retrocessos.

Ao garantir que o procedimento respeite tanto o rito estrito da Lei nº 4.591/64 quanto as tendências consolidadas pelos tribunais superiores (STJ) e pelo Marco Legal das Garantias, a Comissão de Representantes cumpre seu papel fundamental: a proteção do investimento coletivo.

O custo de um leilão anulado — que envolve desde a devolução de valores ao arrematante até o pagamento de indenizações ao devedor — é infinitamente superior ao investimento em uma condução técnica e preventiva.

Em última análise, o leilão extrajudicial deve cumprir sua função social de saneamento financeiro. Com a blindagem do valor de avaliação, a validade das notificações e o suporte de uma assessoria jurídica especializada, o Condomínio transforma um cenário de inadimplência em

liquidez imediata. O resultado é a preservação do cronograma da obra e a garantia de que o sonho da entrega das chaves permaneça protegido de qualquer ameaça jurídica.

Bibliografia:

- Abelha, André e Gomide, Alexandre Junqueira. A purgação da mora no leilão extrajudicial previsto na lei 4.591/64 – Necessidade da notificação pessoal do devedor. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/291545/a-purgacao-da-mora-no-leilao-extrajudicial-previsto-na-lei-4-591-64---necessidade-da-notificacao-pessoal-do-devedor. Publicação de 23.11.2018. Acesso em: 07.01.2026.

- BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. (Especialmente o Art. 63).

- BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

- BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. (Referência ao Art. 891 sobre Preço Vil).

- BRASIL. Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023. Dispõe sobre o Marco Legal das Garantias e altera procedimentos de execução extrajudicial.

- Damásio, Werner. Preço vil em leilão: Entenda a vedação e seus efeitos. Disponível em: Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/431069/preco-vil-em-leilao-entenda-a-vedacao-e-seus-efeitos Publicação de 27.05.2025. Acesso em 07.01.2026.