1. Introdução | 2. Contexto Urbano e Jurídico da Proposta de Revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo, nº 16.176/1996 e da Lei de Parcelamento do Solo, nº 16.286/1997 | 3. O Crédito Construtivo como Mecanismo de Requalificação Urbana. A Introdução do “Potencial Construtivo Adicional” na Legislação Urbana da Cidade do Recife. | 4. Conclusão

1. Introdução

O principal desafio das cidades contemporâneas é promover o crescimento urbano de forma sustentável e ambientalmente responsável, assegurando a compatibilidade entre as novas edificações e a infraestrutura urbana preexistente. Considerando que toda construção — independentemente de sua dimensão ou destinação — constitui um agente modificador do meio ambiente, é crescente a preocupação com os impactos provocados pelo adensamento desordenado. Nesse contexto, diversas cidades brasileiras vêm enfrentando as consequências de um desenvolvimento urbano pouco planejado, que também tem de lidar com normas urbanísticas bastante difusas (leis de zoneamento, código de obras, código visual, leis de parcelamento do solo etc.) (MARICATO, 1996).

Em resposta a essa realidade, no município do Recife/PE, a sociedade civil e os diversos agentes, ligados direta ou indiretamente ao setor imobiliário, estão sendo convocados a participar da análise e discussão da Minuta do Projeto de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (PLUOS), proposta pelo Poder Executivo municipal, com o objetivo de redefinir as diretrizes da organização espacial e da construção civil no território recifense.

2. Contexto Urbano e Jurídico da Proposta de Revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo, nº 16.176/1996 e da Lei de Parcelamento do Solo, nº 16.286/1997

O processo de urbanização das capitais brasileiras possui similaridades, apesar das óbvias diferenças regionais. No município de Recife/PE, tal processo também se deu de forma acelerada e, como na grande maioria dos casos, de forma desordenada, com o intuito de que a ocupação deste espaço urbano acompanhasse o desenvolvimento comercial da região.

Nesse sentido, a nova proposta de Lei de Uso e Ocupação do Solo do Recife surge como parte de um esforço de revisão e atualização do marco regulatório urbanístico da cidade, alinhado aos princípios do Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), preconizando dois pilares essenciais: a função social da propriedade urbana e o uso sustentável do solo. O texto da minuta em debate busca adequar a legislação municipal à realidade atual da cidade, incorporando ferramentas de indução urbanística, incentivos à habitação e estratégias de reorganização do território urbano. Além disso, destaca-se como inovadora a iniciativa do Executivo Municipal de unificar, em um único instrumento — a nova LUOS — os diversos dispositivos regulatórios hoje dispersos em múltiplas normas. A proposta é concentrar, em um só texto, diretrizes sobre zoneamento urbano, exigências de práticas ambientais sustentáveis para novas edificações, entre outros temas relevantes para o ordenamento territorial da cidade.

Um dos focos do projeto é enfrentar a ociosidade dos imóveis no centro histórico da cidade, especialmente nos bairros do Recife, Santo Antônio e São José. Essas áreas concentram uma série de edifícios subutilizados ou abandonados, que poderiam ser reintegrados à dinâmica urbana com novos usos, especialmente o habitacional (HABITAT BRASIL, 2021). Ao mesmo tempo, há pressão construtiva em bairros como Boa Viagem e Pina, que possuem infraestrutura consolidada, mas enfrentam limites legais para novos adensamentos, o que se apresenta como um desafio a ser enfrentado por investidores e agentes da construção civil do Estado.

3. O Crédito Construtivo como Mecanismo de Requalificação Urbana. A Introdução do “Potencial Construtivo Adicional” na Legislação Urbana da Cidade do Recife.

Nesse cenário, o crédito construtivo é finalmente normatizado como um instrumento de política urbana destinado a equilibrar interesses entre a preservação histórica, a requalificação de áreas centrais e a ampliação da densidade construtiva em zonas mais valorizadas da cidade, conjugando interesses dos diversos grupos da sociedade civil, diretamente atingidos pelos critérios de uso e ocupação do solo na forma vigente. A proposta do novo PLUOS prevê que, a cada metro quadrado reformado ou convertido para uso residencial no centro histórico, abrangendo os bairros da Boa Vista, Santo Antônio, São José e Bairro do Recife (“ZRU1 1 Setor B”), o empreendedor poderá solicitar autorizações para construir em outras áreas da cidade com maior demanda imobiliária, como Boa Viagem, Pina, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira e Casa Forte (“ZRU 1 Setor C”) – que, via de regra, compreendem empreendimentos de alta rentabilidade.

Esse mecanismo se baseia na lógica da transferência de potencial construtivo, promovendo a revitalização de imóveis em ruínas, abandonados ou ociosos e conferindo um estímulo econômico direto aos agentes privados interessados em investir nessas áreas. Trata-se, portanto, de um incentivo cruzado: o centro histórico recebe investimento e população, enquanto as áreas periféricas mais adensadas são utilizadas de forma planejada, com respaldo jurídico e controle público.

Além do estímulo à moradia no centro, o instrumento visa proteger a imagem e a função cultural do sítio histórico do Recife, ao passo que propicia um reequilíbrio no uso do solo urbano. Combatendo a ociosidade extensa destes bairros, a medida também pode contribuir para a mitigação de desigualdades espaciais, na medida em que promove a ocupação de áreas centrais da cidade com boa infraestrutura e sem a necessidade de novas expansões horizontais.

No entanto, a eficácia do crédito construtivo dependerá de uma regulamentação clara, mecanismos transparentes de controle e da articulação entre o poder público e os agentes privados. Há também desafios relacionados à preservação do patrimônio histórico, à viabilidade econômica das reformas e à aceitação da proposta por parte da população e do setor imobiliário.

1 As Zonas de Reestruturação Urbana (ZRUs) são delimitadas pelo Poder Executivo municipal como instrumentos de planejamento urbano e de zoneamento, com a finalidade de regular o uso e a ocupação do solo em áreas específicas da cidade. Essas zonas foram instituídas pela Lei nº 18.770/2020, que corresponde ao Plano Diretor do município do Recife. A cidade, por sua vez, está organizada em uma estrutura administrativa mais ampla, composta por 6 Regiões Político-Administrativas (RPAs), subdivididas em 94 bairros. As ZRU 1 – Setor B e ZRU 1 – Setor C são exemplos de subdivisões internas dessa estrutura.

4. Conclusão

A introdução do crédito construtivo no novo PLUOS do Recife representa uma tentativa inovadora de utilizar os instrumentos de política urbana para induzir a requalificação do centro histórico e redistribuir de maneira mais equilibrada o direito de construir. A proposta, ao vincular diretamente a reforma de imóveis ociosos à concessão de novos direitos edificantes em outras zonas da cidade, representa uma alternativa juridicamente legítima e potencialmente eficaz para reverter o processo de esvaziamento das áreas centrais.

Ainda assim, é necessário acompanhar a regulamentação e a implementação desse dispositivo, garantindo que sua aplicação seja transparente, equilibrada e voltada à promoção do interesse público. O sucesso da medida dependerá da capacidade de articulação entre o Estado, representado pelo Poder Executivo municipal e seus órgãos de licenciamento urbano, e o setor privado, bem como do comprometimento de todos esses agentes com o cumprimento do preceito constitucional da função social da propriedade.

Referências Bibliográficas:

- HABITAT BRASIL. Moradia no centro: propostas para habitação de interesse social no centro de São Paulo. São Paulo: Habitat Brasil, 2021.

- LEFEBVRE, Henri. O direito à cidade. Tradução de Rubens Eduardo Frias. São Paulo: Centauro, 2001.

- MARICATO, Ermínia. Para entender a crise urbana. São Paulo: Expressão Popular, 2015.

- RECIFE (Município). Lei Ordinária nº 18.770, de 29 de dezembro de 2020. Institui o Plano Diretor do Município do Recife, revogando a Lei Municipal nº 17.511, de 29 de dezembro de 2008. Disponível em: https://leismunicipais.com.br/a/pe/r/recife/lei-ordinaria/2020/1877/18770. Acesso em: 09 de maio de 2025.

- RECIFE (Município). Minuta do Projeto de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife. Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento. [s.d.]. Disponível em: arquivo pessoal.- ROLNIK, Raquel. O que é cidade. São Paulo: Brasiliense, 2001. (Coleção Primeiros Passos)