1. Introdução | 2. A Natureza Jurídica da Permuta e a Interpretação Restritiva do Direito de Preferência | 3. Benefícios da Permuta para a Incorporadora/Desenvolvedora e para os Proprietários | 4. Boas Práticas para o Proprietário do Terreno em Caso de Permuta com Imóvel Locado | 5. Conclusão

1. Introdução

No contexto das incorporações imobiliárias, a Permuta de imóveis, especialmente de terrenos por unidades futuras, constitui prática consolidada e amplamente utilizada na estruturação de empreendimentos urbanos.

Quando o imóvel permutado se encontra locado, surge frequentemente a seguinte dúvida: o Locatário teria direito de preferência na operação de Permuta, como ocorre nos casos de venda?

A resposta, sob a perspectiva jurídico-dogmática e jurisprudencial dominante, é negativa. A Permuta não se caracteriza como venda e, portanto, não se sujeita ao disposto no art. 27 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

2. A Natureza Jurídica da Permuta e a Interpretação Restritiva do Direito de Preferência

O direito de preferência do Locatário, previsto na Lei do Inquilinato, aplica-se aos casos de alienação onerosa do imóvel locado por meio de contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, dação em pagamento.

É o que estabelecem os arts. 27 e 32 da referida norma:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

“Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.” (sem grifo no original)

O direito de preferência, portanto, pressupõe alienação mediante pagamento em pecúnia. A interpretação é, e deve ser, restritiva, sob pena de gerar insegurança jurídica em negociações lícitas.

Por outro lado, a Permuta, nos termos do art. 533 do Código Civil, é um Contrato de troca de bens, com ou sem pagamento de torna, e não se confunde com compra e venda, ainda que envolva compensações financeiras.

Assim, por se tratar de instituto jurídico distinto, a Permuta não enseja o direito de preferência legalmente assegurado ao Locatário.

3. Benefícios da Permuta para a Incorporadora/Desenvolvedora e para os Proprietários

Além de juridicamente segura, a Permuta oferece diversas vantagens práticas e estratégicas para o desenvolvimento de empreendimentos.

• Viabilidade econômica, sem necessidade de desembolso financeiro imediato;

• Eficiência tributária, com redução da carga fiscal em relação à aquisição onerosa;

• Agilidade na estruturação da incorporação, especialmente quando o terreno está livre de ônus;

• Alinhamento de interesses entre o proprietário e a Incorporadora/Desenvolvedora, assegurando ao proprietário a possibilidade de participar dos resultados do projeto.

Trata-se de um modelo contratual que promove equilíbrio negocial, eficiência financeira e segurança jurídica.

4. Boas Práticas para o Proprietário do Terreno em Caso de Permuta com Imóvel Locado

Embora o Locatário não possua direito de preferência na Permuta, o proprietário do terreno deve observar algumas cautelas importantes ao firmar Contrato com a Incorporadora/Desenvolvedora, especialmente para resguardar a segurança do negócio e garantir o cumprimento do cronograma da obra.

4.1. Declarar no Contrato que o imóvel está locado

O Contrato de Permuta deve indicar expressamente a existência de Contrato de Locação vigente, com identificação do Locatário, prazo e condições contratuais. Essa informação é essencial para que a Incorporadora/Desenvolvedora tenha pleno conhecimento da situação do imóvel.

4.2. Estabelecer cláusula sobre a desocupação do imóvel

Deve constar cláusula específica obrigando o proprietário a entregar o imóvel livre e desocupado até determinada data, sob pena de multa, retenção de unidades ou outras consequências pactuadas. Essa previsão protege a Incorporadora/Desenvolvedora contra atrasos ou dificuldades na posse do terreno.

4.3. Verificar o Contrato de Locação

É fundamental analisar o Contrato, atentando-se aos prazos legais de vigência, bem como às regras de notificação do Locatário, como o prazo de 30 (trinta) dias aplicável aos Contratos por prazo indeterminado.

4.4. Contar com assessoria jurídica desde o início da negociação

A presença de advogado especializado evita cláusulas dúbias, protege os interesses do proprietário e garante coerência entre os Contratos de Locação e de Permuta.

4.5. Manter alinhamento com a Incorporadora/Desenvolvedora

Comunicação constante entre as partes é essencial para garantir previsibilidade e viabilidade do cronograma do empreendimento.

5. Conclusão

O direito de preferência do Locatário não se aplica às hipóteses de Permuta imobiliária, uma vez que esta não se caracteriza como venda, mesmo quando envolve compensações financeiras. Essa distinção jurídica, amplamente reconhecida pela doutrina e jurisprudência, confere segurança ao negócio jurídico e protege o planejamento da incorporação.

Ao mesmo tempo, a permissão legal da Permuta de imóvel locado sem oferta ao Locatário não exime o proprietário do terreno de adotar uma postura preventiva e colaborativa, garantindo a entrega do imóvel em condições adequadas e no prazo pactuado com a Incorporadora/Desenvolvedora.

Trata-se de uma solução eficiente, legítima e alinhada ao desenvolvimento urbano, que pode, quando bem estruturada, assegurar benefícios mútuos e segurança jurídica para todos os envolvidos na operação.

Referências Legais:

- BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes (Lei do Inquilinato). Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 out. 1991. Disponível em: L8245 . Acesso em: 09 setembro 2025.

- BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: L10406compilada . Acesso em: 09 setembro 2025.