1. Introdução | 2. O Alicerce Constitucional e a Regulamentação pelo Código Tributário Nacional | 3. O Tema 796 e a razão de decidir do STF | 4. A Atividade Preponderante como o "Verdadeiro Critério": Divergências e Consenso | 5. Implicações Práticas e Recomendações Estratégicas | 6. Conclusão | 7. Referências Bibliográficas e Legais.

1.    Introdução

A Imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social é um dos temas mais relevantes e, por vezes, controversos no direito tributário brasileiro. Embora a Constituição Federal estabeleça diretrizes claras, a interpretação e aplicação pelos municípios, especialmente após o julgamento do Tema 796 pelo Supremo Tribunal Federal (STF), têm gerado incertezas.

Esse debate ganha maior relevância no cenário atual, em que o uso de holdings patrimoniais, rurais e familiares se expandiu de forma expressiva, servindo como instrumento de planejamento sucessório, proteção de ativos e estruturação empresarial. A tributação inadequada da integralização de imóveis pode gerar custos excessivos e comprometer a eficiência de operações legítimas e estimuladas pela própria Constituição.

Este artigo busca analisar criticamente as interpretações divergentes, com o objetivo de demonstrar que a exigência municipal do ITBI sobre a diferença entre o valor de declaração do imóvel e o valor venal avaliado pelo município, bem como a imposição da limitação da atividade preponderante em casos de integralização de capital sem reserva de ágio, são incompatíveis com o texto constitucional e com o verdadeiro espírito do precedente do STF no Tema 796. Ao explorar esses pontos, reforça-se a necessidade de segurança jurídica como alicerce para o fomento da atividade empresarial e para a constituição de sociedades mais sólidas e transparentes.

2.    O Alicerce Constitucional e a Regulamentação pelo Código Tributário Nacional

A base da imunidade do ITBI reside no Artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal de 1988. Este dispositivo estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Contudo, há uma ressalva crucial: a imunidade não se aplica se, nesses últimos casos, "a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".

O Código Tributário Nacional (CTN), nos seus Artigos 36 e 37, complementa a norma constitucional. O Artigo 36, inciso I, reafirma a não incidência quando a transmissão é efetuada para incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito. O Artigo 37 do CTN é o ponto central para o nosso debate, pois ele detalha os critérios para a caracterização da atividade preponderante. Ele define que a atividade preponderante é aquela em que mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica, nos dois anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição, decorre de transações imobiliárias. Para pessoas jurídicas que iniciam suas atividades após a aquisição do imóvel ou menos de dois anos antes, a preponderância será apurada considerando os três primeiros anos seguintes à data da aquisição.

É importante destacar que, pela sistemática constitucional e pelo princípio da legalidade tributária, eventuais restrições à imunidade devem ser interpretadas de forma restritiva, sem margem para ampliações por analogia ou para imposições inovadoras por parte dos municípios. Assim, a atividade preponderante é uma exceção constitucional e, como tal, não pode ser aplicada de modo indiscriminado.

3.    O Tema 796 e a razão de decidir do STF.

O julgamento do Recurso Extraordinário nº 796.376/SC (Tema 796) pelo STF, em 4 de agosto de 2020, fixou a tese de que "a imunidade em relação ao ITBI (...) não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado".

É fundamental compreender que a razão de decidir deste julgado se concentrou em situações onde o valor do imóvel incorporado ao patrimônio da empresa excedia o capital social efetivamente integralizado, sendo a diferença lançada em conta de reserva de capital ou ágio. A decisão do STF esclareceu que a imunidade se restringe ao valor destinado à integralização do capital subscrito. Valores que não acrescem ao capital, mas são alocados como reserva de capital ou ágio, não estão amparados pela imunidade do ITBI e devem ser tributados.

Contrariamente às interpretações equivocadas de muitos municípios, o STF não discutiu a incidência do ITBI sobre a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o seu valor declarado (valor histórico) para fins de integralização de capital. O Artigo 23 da Lei nº 9.249/1995 continua válido, permitindo que as pessoas físicas transfiram bens para integralização de capital pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado, sem que a opção pelo valor histórico implique em incidência de ITBI.

Portanto, nos casos em que o imóvel é integralizado ao capital social pelo seu valor histórico, sem que qualquer parte excedente seja lançada como reserva de capital ou ágio, a imunidade do ITBI deve ser total. A pretensão municipal de atualizar compulsoriamente o valor do bem imóvel para fins de ITBI, cobrando o imposto sobre a diferença entre o valor venal e o valor integralizado, é ilegal e inconstitucional.

4.    A Atividade Preponderante como o "Verdadeiro Critério": Divergências e Consenso

O ponto central deste artigo reside na aplicabilidade da exceção da atividade preponderante (Art. 37 do CTN) à primeira parte do Art. 156, §2º, I, da CF (transmissão de bens para realização de capital). As fontes demonstram duas perspectivas principais:

• Imunidade Incondicionada para Realização de Capital: Uma corrente argumenta que a limitação da atividade preponderante não se aplica à integralização de capital em sentido estrito. Essa limitação seria relevante apenas para a segunda parte do dispositivo constitucional, que trata de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. O voto vencedor do Ministro Alexandre de Moraes no Tema 796 é frequentemente citado para sustentar que a primeira hipótese de imunidade é incondicionada, desde que se refira à integralização do capital subscrito. Sob essa ótica, a imunidade seria automática para a integralização de capital, independentemente da atividade da empresa, desde que o valor não exceda o capital social.

• Imunidade Condicionada e Temporária, Sujeita à Fiscalização Municipal: Outra interpretação, exemplificada por uma sentença do Tribunal de Justiça de São Paulo, afirma que, mesmo nos casos de integralização de capital, a imunidade é condicionada à não preponderância da atividade imobiliária, conforme previsto no Art. 37, §2º, do CTN. Para empresas recém-constituídas ou com menos de dois anos de atividade, a imunidade seria inicialmente concedida, mas de natureza temporária. Ela se tornaria definitiva apenas após o decurso de três anos da aquisição do imóvel, e mediante a comprovação de que a atividade imobiliária não é preponderante. Durante esse período, os municípios teriam o direito de fiscalizar a empresa e, caso a preponderância imobiliária seja constatada, o ITBI seria cobrado retroativamente.

  
  

Os municípios, em geral, têm manifestado a tendência de negar a imunidade ou de tentar cobrar o ITBI sobre a diferença entre o valor venal e o valor integralizado, muitas vezes baseando-se em interpretações equivocadas do Tema 796 do STF ou aplicando a regra da atividade preponderante indiscriminadamente. É crucial notar que o objeto social da empresa por si só (ex: "holding de instituições não financeiras" ou "criação de suínos e bovinos") pode ser um forte indício da não preponderância imobiliária, mas a verificação efetiva da receita operacional é o critério legal.

5.    Implicações Práticas e Recomendações Estratégicas

Para empresas que planejam integralizar imóveis em seu capital social, como holdings rurais ou empresas com atividades não imobiliárias preponderantes, as implicações são significativas e exigem uma abordagem estratégica:

• Documentação Precisa: A integralização dos imóveis deve ser realizada pelo valor constante da Declaração de Imposto de Renda dos sócios (valor histórico), convertendo-o integralmente em quotas do capital social, sem que qualquer valor seja lançado como reserva de capital ou ágio. Isso garante que a operação esteja fora do escopo de tributação definido pelo Tema 796 do STF.

• Comprovação da Atividade Preponderante: Mesmo que se defenda a imunidade incondicionada para a integralização de capital, é prudente estar preparado para comprovar a não preponderância da atividade imobiliária, especialmente se a empresa for nova. Manter a documentação contábil e societária em ordem, demonstrando a origem das receitas, é essencial.

• Necessidade de Registro Imobiliário: A imunidade do ITBI é crucial para a formalização da propriedade dos imóveis no Registro de Imóveis. A ausência desse registro impede que a empresa utilize os imóveis como garantia em operações de crédito e os deixa vulneráveis a dívidas dos sócios.

• Ação Preventiva e Mandado de Segurança: Diante da resistência municipal e da urgência de regularizar a propriedade, a impetração de um Mandado de Segurança é frequentemente o caminho para garantir o direito à imunidade. Este instrumento permite que o Poder Judiciário afaste exigências indevidas e determine a expedição da certidão de não incidência do ITBI, possibilitando o registro dos imóveis.

6.      Conclusão

A complexidade da imunidade do ITBI na integralização de imóveis em sociedades exige uma compreensão aprofundada dos preceitos constitucionais, da legislação infraconstitucional e da jurisprudência mais recente do STF. Embora o Tema 796 tenha limitado a imunidade aos valores que efetivamente integralizam o capital social (excluindo reservas e ágio), a questão da atividade preponderante permanece como um critério fundamental, e muitas vezes determinante, para a sua aplicação.

As diferentes interpretações sobre a aplicação do Art. 37 do CTN – se incondicionada para a integralização de capital ou sujeita à verificação da atividade preponderante – reforçam a necessidade de assessoria jurídica especializada. A correta estruturação da integralização, aliada a uma defesa jurídica robusta, é essencial para garantir a imunidade do ITBI, proteger o patrimônio da empresa e assegurar a plena fruição de seus direitos.

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7.    Referências Bibliográficas e Legais

• Constituição Federal do Brasil de 1988 (CF/88). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm

• Código Tributário Nacional (CTN). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm

• Lei Municipal nº 1129/98 (Código Tributário do Município de Matelândia, PR). Disponível em: https://www.matelandia.pr.gov.br/wp-content/uploads/2023/06/19981218-Lei-Ordinaria-1129-1998-Codigo-Tributario-do-Municipio.pdf

• STF: Recurso Extraordinário nº 796.376/SC (Tema 796 – Repercussão Geral).

• STF: MS 32809AgR, Relator Ministro Celso de Mello, Segunda Turma, julgamento em 5.8.2014, DJe de 30.10.2014.

• TJPR: Apelação Cível nº 0080913-47.2016.8.16.0014 (3ª C.Cível, Rel.: Desembargador José Sebastião Fagundes Cunha, J. 12.02.2019).

• TJPR - Reexame Necessário nº 1588426-1 (2ª C.Cível, Rel.: Desembargador Stewalt Camargo Filho, Unânime, J. 07.03.2017).

• TJSP - Apelação nº 10232637920238260053 (14ª Câmara de Direito Público, Relator.: Rezende Silveira, Data de Julgamento: 19/12/2024, Data de Publicação: 19/12/2024).

• SANTIAGO, Igor Maüler. "Imunidade do ITBI independe da forma de avaliação do imóvel colacionado. Consultor Tributário". Disponível em: https://www.conjur.com.br/2019-mar-06/consultor-tributario-imunidade-itbi-independe-avaliacao-imovel-colacionado [Acessado em: 01.09.2025]

• "O julgamento do tema 796 pelo STF e sua inaplicabilidade às holdings rurais". Migalhas. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/332698/o-julgamento-do-tema-796-pelo-stf-e-sua-inaplicabilidade-as-holdings-rurais. [Acessado em: 01.09.2025]

• "Cobrança arbitrária do ITBI nas holdings rurais". Valor Econômico. Disponível em: https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2021/03/18/cobranca-arbitraria-do-itbi-nas-holdings-rurais.ghtml [Acessado em: 01.09.2025]