1. Introdução | 2. Entendendo os Riscos e Prazos Judiciais sob a Ótica do STJ | 3. Distinção entre Vício Construtivo e Negligência do Usuário | 4. O Manual do Proprietário: ferramenta de transparência quanto às responsabilidades | 5. Conclusão

1. Introdução

A construção civil é marcada pela complexidade de seus processos, o que torna o surgimento de problemas uma realidade constante desse mercado. Os vícios construtivos, em particular, representam um dos maiores riscos financeiros e reputacionais para construtoras e investidores, resultando em litígios que podem se arrastar por mais de uma década.

Contudo, a vasta maioria das ações judiciais não deriva de falhas graves de engenharia, mas sim de uma falha estratégica na gestão da informação e na delimitação das responsabilidades envolvidas nos empreendimentos imobiliários. A informação adequada, fornecida pela construtora, é uma ferramenta crucial para evitar conflitos, assegurar a funcionalidade das edificações e reduzir litígios.

A proposta deste artigo é demonstrar como o Manual do Proprietário, se elaborado corretamente e utilizado como uma ferramenta de comunicação, pode ser a linha de frente para descaracterizar imputações de vícios construtivos.

De forma analógica, pode-se dizer que, assim como um veículo, o imóvel é um bem cujo desempenho está condicionado à correta execução dos processos de manutenção especificados no manual. Este guia prático, focado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e na diferenciação técnica das patologias, busca transformar o dever de informar em um poderoso ativo de defesa para as incorporadoras.

2. Entendendo os Riscos e Prazos Judiciais sob a Ótica do STJ

Para a defesa em ações por vícios construtivos, é crucial entender a distinção feita pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entre o direito de reclamar o reparo (sujeito à decadência) e o direito de pedir indenização (sujeito à prescrição).

Conforme dispõe o art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), o comprador de um imóvel, considerado um bem durável, tem um prazo decadencial de 90 (noventa) dias para exigir do construtor ou incorporador as providências necessárias à correção de vícios aparentes ou de fácil constatação, contados a partir da data de entrega do referido bem (ou da ciência do vício, se oculto). O decurso desse prazo sem reclamação formal extingue o direito do adquirente de exigir a reparação direta ou substituição.

Entretanto, o maior risco para a construtora é o prazo prescricional decenal para a pretensão indenizatória. Isso porque o STJ consolidou o entendimento de que as ações indenizatórias (pedidos de ressarcimento por danos) decorrentes de vícios construtivos, por serem espécie de inadimplemento contratual, sujeitam-se ao prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil.

Esse entendimento foi firmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial nº 1.721.694/SP:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . DEFEITOS APARENTES DA OBRA. PRETENSÃO DE REEXECUÇÃO DO CONTRATO E DE REDIBIÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. APLICABILIDADE . PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART . 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e compensação de danos morais. 2 . Ação ajuizada em 19/07/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/01/2018. Julgamento: CPC/2015.3 . O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência e prescrição em relação ao pedido de obrigação de fazer e de indenização decorrentes dos vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelo consumidor.4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC) .5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas .6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.7 . À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02 (...) 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido .

(STJ - REsp: 1721694 SP 2017/0317354-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/09/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2019)

Quanto à pretensão indenizatória por dano de natureza moral decorrente de vício construtivo, cumpre ressaltar que o risco de dano moral é mitigado pela jurisprudência, que exige a demonstração de efetiva gravidade da lesão. De acordo com o STJ, o dano moral não se presume nos casos de vícios construtivos, sendo uma hipótese excepcional, configurada apenas quando o defeito compromete gravemente a habitabilidade, a segurança, a saúde ou causa violação significativa aos direitos da personalidade dos moradores.

Vejamos o entendimento do STJ sobre a matéria:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. IMÓVEL . VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel. Na hipótese, a conduta da construtora extrapolou o simples aborrecimento ou dissabor, causando séria angústia e sofrimento íntimo aos autores e sua família, não se caracterizando como mero inadimplemento contratual . 3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1288145 DF 2018/0103918-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2018)

3. Distinção entre Vício Construtivo e Negligência do Usuário

A estratégia de defesa da construtora deve se fundar no domínio da linguagem da engenharia diagnóstica para provar que a "doença" da edificação não é congênita (defeito de fabricação ou patologia endógena), mas sim adquirida por fatores externos ou pela negligência do próprio usuário. Apenas as patologias endógenas (falhas internas ao processo de construção, como erros de projeto, materiais ou execução) configuram o verdadeiro vício construtivo e ensejam responsabilidade.

As patologias exógenas resultam de interferências externas após a entrega da obra. Um exemplo comum é a perfuração do revestimento para instalação de redes de proteção ou suportes de ar-condicionado. Tais intervenções configuram uma causa exógena que podem romper o nexo causal com o ato construtivo original, acarretando a perda da garantia.

Já as patologias funcionais decorrem do uso inadequado ou da ausência de manutenção preventiva. Exemplos incluem entupimento de drenos, obstrução de calhas e infiltrações decorrentes de negligência.

Nesses casos, o dano resulta da omissão do proprietário, caracterizando culpa exclusiva do consumidor (art. 12, §3º, III, do CDC), o que exclui a responsabilidade da construtora.

A jurisprudência ratifica que a responsabilidade da construtora não se estende aos vícios agravados pela falta de cuidados do proprietário:

CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIO CONSTRUTIVO (ART. 618, CC) . RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA QUE NÃO SE ESTENDE AOS VÍCIOS DECORRENTES DO USO NATURAL DA COISA, EM ESPECIAL QUANDO AGRAVADOS PELA AUSÊNCIA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA. 1. As patologias de origem construtiva (endógenas) e aquelas não relacionadas à construção (exógenas), estas descritas como aquelas que, não decorrem de fatores da própria edificação, mas de fatores de uso (fatores funcionais) ou de fatores naturais (caso fortuito e força maior), foram delimitadas no laudo pericial elaborado pelo "expert" de confiança do juízo. 2 . A impugnação apresentada ao laudo pericial não se sustenta, pois, à vista do lapso de tempo transcorrido desde a entrega da obra, não é possível afirmar que os danos exógenos apontados pelo perito oficial tenham relação causal com qualquer vício construtivo (fls. 925/952), mais se afeiçoando a desgaste natural que, no caso, ainda foi agravado pela ausência de manutenção preventiva, daí a impossibilidade de a parte autora buscar a responsabilização de terceiro. 3. A responsabilidade do construtor está restrita aos danos decorrentes de patologias construtivas, não se estendendo aos danos inerentes ao uso natural da coisa, notadamente quando agravados ela ausência de manutenção preventiva . 4. Recurso improvido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10163868420178260037 Araraquara, Relator.: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 03/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2022)

Em suma, a correta identificação da natureza da patologia é determinante: ao provar que a anomalia deriva de intervenções posteriores ou da falta de cuidados, a construtora demonstra a inexistência de vício endógeno e impõe a improcedência do pedido indenizatório.

É importante notar que estudos indicam que a soma dos problemas decorrentes de fatores externos e da falta de manutenção responde por quase 77% dos sinistros, enquanto os verdadeiros vícios construtivos (endógenos) representam apenas 23% dos casos1.

4. O Manual do Proprietário: ferramenta de transparência quanto às responsabilidades

O Manual do Proprietário, exigido pelo Código de Defesa do Consumidor, é o principal instrumento de prova e defesa da construtora. Ele formaliza o dever de informar e, consequentemente, transfere as obrigações de uso e manutenção ao adquirente, seguindo as diretrizes técnicas.

A Garantia é Condicional: Assim como em um carro, a durabilidade do imóvel está intrinsecamente ligada ao uso e à manutenção.

A construtora projeta para que o imóvel tenha o potencial de atingir a Vida Útil de Projeto (VUP), mas a efetivação dessa durabilidade é uma responsabilidade compartilhada com o usuário que o adquiriu, que deve realizar as manutenções previstas no manual.

A estratégia de defesa se consolida quando o ônus da prova é transferido ao usuário. Para que as garantias sejam mantidas, o proprietário tem a incumbência de realizar as manutenções necessárias e, crucialmente, registrá-las.

A documentação do programa de manutenção deve incluir registros de manutenção realizados, relatórios de inspeção e notas fiscais.

Quando demandada judicialmente, a construtora deve apresentar o Manual do Proprietário e o Termo de Recebimento (assinado pelo adquirente), provando-se, assim, que o proprietário foi informado sobre as suas obrigações com relação à manutenção predial. Em seguida, solicitará que o proprietário apresente os registros que comprovem a execução do plano de manutenção obrigatória.

A incapacidade do proprietário de apresentar essa documentação comprobatória pode ser a base para a tese de "patologia funcional", rompendo o nexo causal com a obra original e fundamentando a perda da garantia, o que resulta na improcedência do pedido indenizatório.

5. Conclusão

A prevenção, sustentada por uma documentação técnica e jurídica rigorosa, é a estratégia mais eficaz contra a responsabilização por vícios construtivos. O Manual do Proprietário não é um acessório, mas um documento essencial que protege o patrimônio da construtora.

Ao formalizar as diretrizes de uso, operação e manutenção, a construtora cumpre seu dever legal de informar. A analogia do imóvel como um veículo com garantia condicional é fundamental para ilustrar que, uma vez entregue a obra, a manutenção é um dever legal e normativo do proprietário.

A falha do usuário em registrar e executar o cronograma de manutenção obrigatória não apenas acelera o desgaste natural do imóvel, mas, no contexto jurídico, pode caracterizar a culpa exclusiva do consumidor, afastando a responsabilidade da construtora e impedindo o sucesso de pleitos indenizatórios.

Portanto, a atuação preventiva, baseada na aplicação rigorosa das normas da ABNT e na transferência formal de responsabilidade por meio do Manual, é um meio bastante eficaz para reduzir a exposição a demandas indenizatórias e mitigar riscos de responsabilização civil.

REFERÊNCIAS:

ABNT NBR 5674 (1999): ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: Manutenção de edificações - Procedimento. Rio de Janeiro, 1999.

ABNT NBR 16280 (2014): ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 16280: Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas - Requisitos. Rio de Janeiro, 2014.

CARNEIRO (Monografia): CARNEIRO, F. G. Manifestações patológicas causadas por vícios construtivos: um estudo de caso. 2023. 40 f. Monografia (Especialização em Construção Civil) - Escola de Engenharia, Universidade Federal de Minas Gerais, Belo Horizonte, 2023.34

ESCOBAR, POSSAN & PUNHAGUI (Artigo/Trabalho Acadêmico): ESCOBAR, T. R. R.; POSSAN, E.; PUNHAGUI, K. R. G. Manual do proprietário ferramenta indispensável na entrega de obra. [S.l.: s.n., s.d.].

PEREIRA et al. (Artigo Científico): PEREIRA, Rogério Facundo et al. Análise de patologias em edificações: fissuras, trincas e rachaduras. Revista Engenharia & Ação – ISSN 2966-0920, v. 3, n. 1, e-0885, p. 1-20, ago. 2025.6

ROCHA (Artigo de Revista): ROCHA, H. F. Importância da manutenção predial preventiva. HOLOS, Natal, v. 2, p. 72-77, 2007. Disponível em: http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=481549273006. Acesso em: 05 de outubro de 2025.