1. Introdução | 2. Desmembramento e Remembramento na cidade do Recife | 3. O que a nova proposta de lei altera para o desmembramento e remembramento | 4. Conclusão

   
   

1. Introdução

A cidade do Recife, capital do Estado de Pernambuco, nascida no período colonial, encontrou diversos desafios para se desenvolver, tanto do ponto de vista socioeconômico quanto do ponto de vista urbanístico, diante do crescimento acelerado do nosso país.

Um dos grandes desafios de desenvolvimento urbano do Recife, senão o principal deles, está relacionado às suas características geográficas e ambientais.

De modo geral, a nossa cidade é um conglomerado urbano que se desenvolveu de forma desordenada, em área de mangue, envolto por águas (de rio e mar) e que, na atualidade, não possui mais nenhum espaço para crescimento horizontal. Todo o desenvolvimento das construções urbanas aconteceu de acordo com a necessidade do momento e a fim de garantir as expectativas do momento.

Só a título de exemplo, quando comparamos uma cidade colonial como Recife a uma cidade planejada, como Brasília, conseguimos perceber o choque de realidade urbanística: o tamanho e largura das vias, os tipos de edificações, o saneamento básico, o transporte etc. Todos esses elementos estão intrinsecamente relacionados ao contexto urbanístico das cidades e é considerando essas particularidades que a política pública em cidades como Recife são de suma importância para o crescimento social e econômico da população.

Diante do exposto, e buscando a renovação e reestruturação do desenvolvimento urbano na cidade do Recife, foi proposta uma alteração na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo da cidade, com o objeto principal de atender as necessidades da população.

2. Desmembramento e Remembramento na cidade do Recife

Quando falamos dos institutos de desmembramento e remembramento, estamos tratando de espécies do parcelamento do solo de uma cidade.

Por parcelamento entende-se que é o conjunto de regras de divisão do solo para fins de urbanização daquele espaço geográfico. O parcelamento do solo é “a divisão ou redivisão do solo urbano em parcelas, juridicamente independentes, destinadas ao exercício dos diversos usos e atividades urbanas”.

O exemplo clássico e mais utilizado pelo poder público de parcelamento do solo é o loteamento, que divide uma determinada área em glebas que devem atender parâmetros urbanísticos específicos, que dependem não só da legislação nacional, mas principalmente dos regramentos da legislação municipal.

No entanto, não podemos deixar de ressaltar os dois institutos que serão analisados neste artigo: o desmembramento e o remembramento.

Entende-se desmembramento pelo ato de parcelamento do solo que consiste em “subdivisão de área de terreno em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente que não implique a abertura de novas vias”.

O remembramento, por sua vez, refere-se à “unificação de dois ou mais lotes contíguos, ou de parte deles, passando a constituir um ou mais novos lotes”.

Percebam que as duas modalidades de parcelamento do solo existem para garantir que as mais diversas variações do território sejam sanáveis e consigam acompanhar as transformações sociais, econômicas e políticas daquele território.

Por exemplo, é muito comum, quando falamos de desenvolvimento imobiliário, que incorporadoras adquiram mais de um imóvel para desenvolvimento um edifício residencial. Primeiro, antes de lançar e aprovar o projeto daquele empreendimento, faz-se necessário o remembramento daqueles imóveis para torná-lo um único.

Também é bastante comum ver grandes loteadoras negociaram com grandes latifundiários fatias menores de propriedades com dezenas de hectares. Mas, assim como o primeiro exemplo, antes mesmo de aprovar o loteamento, se faz necessário, nesse caso, desmembrar a área que será objeto de loteamento.

Notem, portanto, que os exemplos trazidos são de fácil percepção no contexto do estado de Pernambuco e, especificamente, na cidade do Recife, de modo que atualizar a legislação e garantir que institutos como estes devem ter clareza jurídica de atuação.

Aqui, cumpre destacar que toda a legislação municipal se norteia com a legislação federal sobre o parcelamento do solo, sendo ela a Lei nº 6.766 de 1979. Nela, em seu art. 2º, ela fala sobre o que é desmembramento. Notem:

Art. 2o O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

A lei federal, neste contexto, garante os princípios norteadores para parcelamento e uso do solo, no âmbito nacional, enquanto os municípios, assegurados pela Constituição federal, desenvolvem as suas legislações de acordo com as peculiaridades. Aqui, cumpre destacar que nem a legislação federal nem a legislação vigente na cidade do Recife falam sobre a figura do “remembramento”.

Esse instituto é citado pelo Plano Diretor do Recife (Lei Complementar 02/2021), em seu art. 95, sendo uma diretriz para elaboração da lei de parcelamento, uso e ocupação do solo. Ocorre que, na legislação vigente, não houve a discriminação desse instituto, de modo que a referência para tal vendo de outras legislações e da doutrina, sendo ele, manejado nos moldes gerais de parcelamento do solo (gênero).

“Art. 95. Os parâmetros de ocupação do lote, afastamentos mínimos, taxas de solo natural, gabarito, classificação dos usos, fruição pública, fachada ativa, condições para o parcelamento, remembramento e desmembramento, entre outros, serão definidos nas leis de parcelamento e lei de uso e ocupação do solo.”

Dito isto, passaremos a analisar o que o novo projeto de lei pretende trazer de novo para os parâmetros urbanísticos.

3. O que a nova proposta de lei altera para o desmembramento e remembramento

A primeira inovação da legislação foi pensar em criar um título (TÍTULO II) exclusivamente destinado a tratar sobre as regras de parcelamento do solo urbano.

Nele, o legislador decidiu esmiuçar os institutos, trazendo os conceitos de loteamento, desmembramento, remembramento, demarcação etc. E, sobre o tema aqui trabalhado, ficou claro que o legislador destacou a importância desses institutos, já que, no dia a dia, eles são bastantes utilizados no contexto da especulação imobiliária e expansão urbana da cidade.

A nova lei propõe um novo capítulo, que trata sobre as modalidades de parcelamento do solo e de modificação da propriedade urbana, em que ressalta o desmembramento, especificamente no inciso II, do art. 39.

“Art. 39. São modalidades de parcelamento do solo urbano: I - loteamento: a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura e novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

II - desmembramento: subdivisão de área de terreno em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente que não implique a abertura de novas vias.

Já o parágrafo único do art. 39 do Projeto de alteração da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife fala sobre o objetivo de tais institutos. Senão, vejamos:

“Art. 39. São modalidades de parcelamento do solo urbano:[...]

Parágrafo único. As diferentes modalidades de parcelamento do solo urbano buscam adequar as transformações do território aos objetivos de ordenamento territorial do Plano Diretor, orientando a forma da cidade, a fluidez na mobilidade urbana, a valorização do patrimônio cultural e o fortalecimento da dimensão social e ambiental.”

Outra inovação foi a criação de um capítulo específico destinado a falar sobre o loteamento, em que o legislador se preocupou em minuciar as obrigações de lotear, as restrições, quais os requisitos, parâmetros e contrapartidas para lotear, quais as exceções à regra etc.

Um ponto importante deste capítulo, foi a criação do art. 45, em que o legislador deixa claro que as regras do loteamento se aplicam, no que couber, aos institutos do desmembramento e do remembramento.

“Art. 45. Aplicam-se ao desmembramento e ao remembramento, no que couber, as disposições relativas aos requisitos urbanísticos do loteamento estabelecidas nesta lei.”

O legislador demonstra o quão preocupado está em garantir a melhor aplicabilidade desses institutos, de modo que a atualização da legislação se faz de imensa necessidade para o contexto atual da cidade, não só para as questões empresariais, mas também para o desenvolvimento de uma cidade melhor, com um contexto social melhor, já que a proposta da nova lei também abarca alterações relevantes para as zonas de preservação de patrimônio histórico-cultural, zonas especiais de interesse social, etc.

4. Conclusão

Neste sentido e, por tudo exposto, o aprimoramento dos institutos de desmembramento e remembramento no novo PLUOS do Recife representa a preocupação do legislador municipal em aprimorar as regras jurídicas aplicáveis ao desenvolvimento urbano da cidade.

A proposta, ao regrar mais detalhadamente os institutos jurídicos, representa uma diminuição das lacunas legislativas que impactam na agilidade com que os processos urbanísticos são aprovados pelos órgãos competentes.

Ainda, cumpre evidenciar que se trata de um projeto de lei, pendente de aprovação. E, após a sua aprovação, o desafio maior será uma aplicação eficiente, interligada e multidisciplinar, pois será esse contexto que garantirá o seu sucesso da legislação.

Referências Bibliográficas:

- RECIFE (Município). Lei Ordinária nº 18.770, de 29 de dezembro de 2020. Institui o Plano Diretor do Município do Recife, revogando a Lei Municipal nº 17.511, de 29 de dezembro de 2008. Disponível em: https://leismunicipais.com.br/a/pe/r/recife/lei-ordinaria/2020/1877/18770. Acesso em: 29 de julho de 2025.

- RECIFE (Município). Minuta do Projeto de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife. Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento. [s.d.]. Disponível em: arquivo pessoal.- ROLNIK, Raquel. O que é cidade. São Paulo: Brasiliense, 2001. (Coleção Primeiros Passos).