1. Introdução | 2. O que são Zonas Especiais? | 3. Os Princípios da Regularização das ZEIS em Recife | 4. Urbanização, Regularização Fundiária e Habitações de Interesse Social nas ZEIS | 5. Conclusão

1. Introdução

A minuta de proposta de lei de parcelamento do solo do Recife visa a regulamentar, com uma visão atualizada e atenta aos novos desafios enfrentados na cidade, a forma como se parcela, usa e ocupa o solo do Recife.

Nesse viés, a legislação anterior carece especialmente de previsões relativas a questões sociais, à igualdade e à qualidade de vida na cidade para toda a sua população.

É fato que, na atualidade, o Direito à Cidade tem ganhado relevância em diversos âmbitos. Esse é uma expansão do direito à moradia, que possui, por sua vez, um aspecto de coletividade, fundado em princípios de justiça social e de equidade. Ainda, os próprios princípios da política urbana no Brasil têm essencialmente um escopo democrático, buscando justa distribuição de ônus e benefícios da urbanização.

Nesse sentido, a nova lei de parcelamento do solo do Recife busca sanar tais questões sociais e implementar tais princípios, mediante a atribuição e modernização das diretrizes regulamentares das Zonas Especiais. Nesse caso, dentre as zonas delimitadas pela minuta de lei, destacam-se as Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS.

2. O que são Zonas Especiais?

O terceiro capítulo do projeto de lei discorre sobre as diferentes modalidades de Zonas Especiais, que em uma visão ampla, são áreas dentro de um território que possuem características específicas e são regulamentadas por leis e normas próprias. Podem ser criadas para diversos fins, como promover desenvolvimento econômico, proteger o meio ambiente ou incentivar a inovação.

No caso da cidade do Recife, as ZEIS são especificadas e regulamentadas na primeira seção do capítulo III, título II – Das Zonas Urbanísticas e sua setorização., descritas como “áreas de assentamentos habitacionais carentes de infraestrutura, com população de baixa renda, surgidos espontaneamente, consolidados ou propostos pelo Poder Público, onde haja possibilidade de urbanização, regularização fundiária e construção de Habitação de Interesse Social (HIS).”

Assim, as zonas especiais de interesse social se dividem em dois grupos, o primeiro é regulamentado pela Lei Municipal nº 16.113/95, e subdivide-se em: zonas de planície, com atenção especial a situações de alagamento e zonas de morro, que observam e buscam prevenir especialmente os casos de deslizamento das encostas. Nesse contexto, a perspectiva ambiental assume papel determinante na preservação do caráter social dessas regiões, promovendo de forma direta o direito à moradia segura e à sustentabilidade como expressões indissociáveis do direito à cidade.

Sob outro viés, as ZEIS 2 (segundo grupo) são regulamentadas pelo que se define no próprio projeto de lei.

3. Os Princípios da Regularização das ZEIS em Recife

A lei municipal que regulamenta a utilização das Zonas Especiais de Interesse Social define os princípios que devem nortear o plano de preservação dessas áreas.

Dentre esses princípios, destacam-se: a adequação da propriedade à sua função social; a priorização do direito à moradia em relação do direito de propriedade; o controle efetivo da utilização do solo urbano nas ZEIS; a preservação do meio ambiente natural e construído; a implementação de infraestrutura básica, serviços, equipamentos comunitários e habitação compatíveis com as necessidades sócio-econômico-culturais dos moradores das ZEIS; a inibição da especulação imobiliária nas áreas urbanas situadas em ZEIS, como forma de evitar o processo de expulsão das comunidades locais; o incentivo à participação comunitária nos processos de urbanização e regularização fundiária; o respeito à tipicidade e às características das áreas no momento das intervenções urbanísticas; o estímulo a atividades de geração de emprego e renda nesses territórios.

Dessa forma, os princípios que regem essas áreas especiais adequam-se integralmente às diretrizes nacionais de política urbana, que, por sua vez, fundamentam-se no direito à cidade. Assim, é preservado e fomentado o objetivo de assegurar uma cidadania plena, pautada em garantias coletivas, sociais e ambientais.

4. Urbanização, Regularização Fundiária e Habitações de Interesse Social nas ZEIS

O surgimento espontâneo e, muitas vezes, desordenado é característica inerente às ZEIS. Sendo assim, as diretrizes que orientam o comportamento para com elas têm papel de suprir as lacunas deixadas por tal circunstância. O artigo da lei que define essas Zonas as coloca como passíveis de Urbanização, Regularização Fundiária e Construção de Habitações de interesse social.

Inicialmente, a urbanização dessas zonas refere-se à garantia de qualidade de vida para a população, transformando assentamentos irregulares em regiões regularizadas, dotadas de infraestrutura adequada.

Em segundo lugar, a regularização fundiária é fundamental para a garantia do direito à cidade, pois busca formalizar a posse e a propriedade dos moradores de áreas que cresceram de forma irregular, sendo indispensável para o exercício pleno da cidadania desses indivíduos.

Por fim, tais áreas são passíveis da implementação de Habitações de interesse social, que promovem moradia digna àqueles que vivem em situações de vulnerabilidade, elevando os padrões de habitabilidade. Assim, garante-se o direito à cidade do micro (direito à moradia), ao macro.

5. Conclusão

Dessarte, o novo olhar trazido pela legislação das Zonas Especiais de Interesse Social destaca a importância de proteger e assegurar a cidadania aos habitantes desses espaços.

A atenção conferida a essas zonas pela Lei municipal exerce influência direta sobre a garantia do direito coletivo à cidade.

Referências:

- Escola Superior Da Magistratura De Pernambuco (ESMAPE). Iniciação à Regularização Fundiária Urbana. Curso. Turma 02 – 2025..-Lei nº 16.113/XXXX. Plano De Regularização Das Zonas Especiais De Interesse Social (PREZEIS) – Recife. Disponível em: http://leismunicipa.is/kcfos. Acesso em: 08.06.2025.

- Pergentino, Lucas. O Impacto da Atualização da Lei de Parcelamento do Solo do Recife: Um Olhar Crítico para o Futuro Imobiliário e Urbano. Publicado no Instagram e no LinkedIn, [28.05.2025. Disponível em: https://www.linkedin.com/posts/portelasj_o-artigo-desta-semana-escrito-por-lucas-activity-7333511030511185920-1DLP?utm_source=share&utm_medium=member_ios&rcm=ACoAAFBuYswBEECaAz0MHMQILQQAMUcJN5xyyZg . Acesso em: 08.06.2025.

- Recife (Prefeitura). Minuta do Projeto de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife. Secretaria De Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, 2019.