1.Introdução | 2. Novo Regramento Introduzido pela LC nº 214/2025 | 3. Período de Transição das Operações com Bens Imóveis | 4. Comparativo da Cargas Tributárias na Locação | 5. Conclusão

1. Introdução

A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, introduziu alterações significativas no tratamento tributário das atividades de locação de imóveis. Atualmente, tais atividades não estão sujeitas à tributação estadual ou municipal. Contudo, com a nova legislação, essa realidade se modifica para pessoas jurídicas e, potencialmente, também para pessoas físicas.

2. Novo Regramento Introduzido pela LC nº 214/2025

Nos termos do art. 251 da referida Lei Complementar, estabelece-se expressamente a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) sobre operações envolvendo bens imóveis realizadas por contribuintes enquadrados no regime regular de apuração, ou seja, empresas não optantes pelo Simples Nacional ou pelo regime do Microempreendedor Individual (MEI).

Além disso, pessoas físicas que realizem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes regulares do IBS e da CBS, sujeitando-se à tributação nos seguintes casos: a) quando, no ano-calendário anterior, a receita total oriunda dessas operações superar R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) e b) quando a atividade envolver mais de três imóveis distintos.

Adicionalmente, será considerada contribuinte do regime regular no próprio ano-calendário a pessoa física que, em relação à locação de bens imóveis, auferir receita que exceda em 20% (vinte por cento) o limite de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais).

O legislador também determinou que o valor da receita total das operações deverá ser atualizado mensalmente, a partir da data de publicação da Lei Complementar, com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou outro índice que venha a substituí-lo.

Dessa forma, verifica-se que as operações com imóveis, incluindo a locação, estarão sujeitas à tributação pelo IBS e pela CBS apenas quando realizadas por contribuintes enquadrados no regime regular.

Nos termos do art. 252, inciso III, será considerado contribuinte do IBS e da CBS o sujeito, pessoa física ou jurídica, que exerça a atividade de locação de imóveis com habitualidade e finalidade lucrativa.

O art. 253 da Lei Complementar nº 214/2025 trata especificamente da tributação da locação de imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular, quando o período de locação não exceder 90 (noventa) dias ininterruptos. Nessa hipótese, a tributação será equiparada àquela aplicável aos serviços de hotelaria.

Quanto ao aspecto temporal da incidência tributária, o art. 254, inciso III, estabelece que o fato gerador da obrigação tributária na locação ocorre no momento do pagamento do aluguel. Assim, o IBS e a CBS serão devidos sempre que houver o pagamento correspondente.

Por fim, conforme o art. 255, inciso II e § 2º, incisos I e II, a base de cálculo do IBS e da CBS será o valor da locação, admitindo-se deduções relativas aos tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, bem como às despesas condominiais.

Outro instrumento criado na reforma tributária é o redutor social que visa à diminuição da carga tributária sobre produtos e serviços considerados essenciais.

Nas operações de locação de bens imóveis destinados à utilização residencial, realizadas por contribuintes enquadrados no regime regular de apuração do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), será admitida a dedução de um redutor social da base de cálculo, no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por imóvel, limitado ao montante total da base de cálculo da operação.

O valor do redutor social será atualizado mensalmente, a partir da data de publicação da Lei Complementar, com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou por outro índice que venha a substituí-lo.

Em relação às alíquotas do IBS e do CBS, como regra, são fixadas pelos respectivos entes federativos, por lei ordinária.

3. Período de Transição das Operações Com Bens Imóveis

O contribuinte que realizar operações de locação de bens imóveis, decorrentes de contratos firmados por prazo determinado, poderá optar pelo recolhimento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) com base na receita bruta efetivamente recebida, exclusivamente para contratos com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que observadas as seguintes condições: a) o contrato tenha sido celebrado até a data de publicação da Lei Complementar nº 214/2025, com comprovação dessa data por meio de firma reconhecida ou assinatura eletrônica qualificada e b) o contrato esteja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou tenha sido disponibilizado à Receita Federal do Brasil (RFB) e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamentação específica.

Para contratos com finalidade residencial, essa mesma opção pelo regime de tributação poderá ser exercida pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que o contrato tenha sido firmado até a data de publicação da multicitada Lei Complementar, com comprovação da data por firma reconhecida, assinatura eletrônica qualificada ou comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês contratual.

As operações submetidas ao regime opcional previsto no art. 487 da LC nº 214/2025 estarão sujeitas à incidência de IBS e CBS à alíquota conjunta de 3,65% (três vírgula sessenta e cinco por cento) sobre a receita bruta auferida.

A adesão ao regime opcional afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a operação correspondente, sendo os tributos devidos exclusivamente na forma ora estabelecida. No entanto, fica vedada a apropriação de créditos de IBS e CBS pelo contribuinte optante, relativamente às operações vinculadas ao imóvel submetido ao regime opcional.

O contribuinte que optar pelo regime previsto no referido art. 487 também impede a aplicação do redutor social previsto no art. 260 da mesma Lei Complementar.

Assim, O recolhimento de IBS e CBS na forma ora disposta será considerado definitivo, não ensejando, em nenhuma hipótese, direito à restituição ou compensação.

Os custos e despesas indiretos incorridos pelo contribuinte no mês deverão ser apropriados proporcionalmente a cada operação, conforme a representatividade das respectivas receitas em relação à receita total.

O contribuinte deverá manter escrituração contábil segregada, com identificação clara das operações submetidas ao regime de tributação previsto no mesmo art. 487.

4. Comparativo das Cargas Tributárias na Locação

Atualmente, empresas e holdings patrimoniais que atuam na locação de imóveis próprios, devidamente registradas com o CNAE correspondente, são geralmente tributadas pelo regime de lucro presumido. Nesse modelo, a carga tributária efetiva varia entre 11,33% e 14,53%, considerando os tributos IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Com a reforma tributária, o PIS e a Cofins serão substituídos pelo IVA, composto pela CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). A alíquota conjunta estimada para o IVA é de 28%, uma das mais altas do mundo. No entanto, a LC nº 214/25 prevê um redutor de 70% para atividades de locação de imóveis próprios, o que reduz a alíquota do IVA para 8,4%. Com isso, a carga tributária efetiva deve passar a variar entre 16,08% e 19,28%.

Uma das principais mudanças trazidas pela reforma é que pessoas físicas que alugam imóveis próprios poderão ser obrigadas a recolher CBS e IBS, mesmo sem exercer atividade empresarial formal. Atualmente, esses rendimentos são tributados apenas pelo IRPF, com alíquotas progressivas que chegam a 27,5%.

Pela nova regra, a pessoa física estará isenta da CBS e do IBS se cumprir, simultaneamente, os requisitos previstos de: a) receita anual com locação inferior a R$ 240 mil no ano anterior e b) receita proveniente de até três imóveis.

Caso esses limites sejam ultrapassados, além do IRPF, o contribuinte também será tributado pela CBS e pelo IBS. Considerando a alíquota combinada de 28% e o redutor de 70% previsto na LC nº 214/25, a carga adicional será de aproximadamente 8,4%. Assim, no cenário mais oneroso, a tributação total poderá alcançar cerca de 35,9%.

5. Conclusão

Com o esperado aumento da carga tributária, acredita-se que o mercado passará por um período de adaptação, o que pode incluir a busca pela revisão dos contratos.

Encerrada a fase de implementação do IBS e do CBS, ainda será necessário aguardar para avaliar as mudanças que a futura reforma da tributação sobre a renda poderá introduzir.

No cenário atual, uma pessoa física que paga 27,5% de IR e for enquadrada como contribuinte regular, passaria a pagar 35,9% de carga total. Comparando com a carga de uma holding, que será da ordem de 19,28%, esta última ainda seria a opção mais vantajosa.

Referências Bibliográficas:

- BRASIL. Emenda Constitucional nº 132/2023, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional, publicada no DOU em 21.12.2023.

- BRASIL. Lei Complementar nº 214/2025, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária, publicada no DOU em 16.01.2025 e republicada no DOU em 23.01.2025.

- MACHADO SEGUNDO, Hugo de Brito. LC 214/2025 Comentada – Reforma Tributária – Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição Social Sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS). https://www.migalhas.com.br/depeso/432749/como-a-reforma-tributaria-vai-impactar-a-locacao-de-imoveis