Nem sempre é fácil falar sobre mercado imobiliário, uma vez que ele é multifacetado e sazonal. Depende das políticas públicas aplicadas, do desenvolvimento econômico do país e, ainda, dos interesses da iniciativa privada.

No entanto, uma coisa é certa: boa parte da economia brasileira é movida pelo mercado imobiliário, seja ele como investimento direto, seja ele como meio para outros tipos de investimentos.

E, é diante deste cenário, que decidi falar um pouco sobre como a usucapião é uma ferramenta jurídica que auxilia na valorização do mercado imobiliário.

A usucapião, em linhas gerais, é um instrumento jurídico, que permite a aquisição da propriedade de um imóvel, desde que preenchidos alguns requisitos essenciais.

Um ponto importante sobre esse debate é que sempre considerou restritivamente o instituto da usucapião como um meio de aquisição originária da propriedade, mas, hoje, o debate vai além. Entende-se o instituto da usucapião como um meio de regularização da propriedade de imóveis que passam/passaram anos sem circulação econômica. E, vale ressaltar que, imóvel sem circulação econômica não integra, nem muito menos fomenta, o mercado imobiliário.

Fato é que, parece inocente e despretensiosa essa mudança de visão sobre o instituto da usucapião, mas a ampliação de sua finalidade garantiu, por exemplo, o processo desjudicialização do instituto.

Há menos de 10 anos atrás, sequer era possível processar uma usucapião senão através do Poder Judiciário. Hoje, todavia, é possível e bastante fomentada a utilização da via extrajudicial, que garante os mesmos direitos e obrigações, só que de forma mais célere e qualificada, razão pela qual a Usucapião Extrajudicial ganhou força nos últimos 05 (cinco) anos e virou um nicho de atuação especializado e forte no âmbito nacional.

A usucapião extrajudicial, que tem como premissa basilar a inexistência de litígio sobre a propriedade do imóvel, foi pensada e desenvolvida para garantir que nenhum sujeito de eventuais direitos sobre o imóvel fossem lesadas e ainda garantir o reconhecimento da propriedade de forma mais célere. O legislador, portanto, permitiu ao cidadão a ampliação de um direito previsto na Constituição Federal e ratificado pelo Código Civil vigente.

Feitas tais explanações, passemos ao grande cerne do debate: E o que a usucapião tem efetivamente a ver com a valorização do mercado imobiliário?

Para um imóvel circular dentro do mercado imobiliário, ele precisa ser regular. E ser regular não diz só a respeito do pagamento do IPTU, por exemplo. Muitos clientes chegam ao escritório afirmando que são proprietários dos seus imóveis sob a justificativa de que pagam todos os tributos e a verdade é que estão equivocados.

Por óbvio, é muito importante está com o pagamento dos tributos em dia, já que débitos dessa natureza são propter rem, o que significa dizer que perseguem o imóvel e não o devedor. Mas, para fins de propriedade, um imóvel só é considerando regularizado quando a propriedade está registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Sem o registro da propriedade, o direito é, no máximo, sobre a posse, o que não garante os direitos essenciais de usar, gozar, dispor e reaver do bem imóvel. A insegurança jurídica da ausência de propriedade é o que impossibilita a sua circulação no mercado imobiliário.

Ora, como uma incorporadora vai negociar um imóvel irregular para transformar o terreno em um empreendimento imobiliário? Como um investidor imobiliário vai adquirir um terreno irregular para fins de futura permuta? Como um adquirente (pessoa física) vai adquirir um imóvel irregular para fins de moradia sem correr o risco desse imóvel ser alvo de litígio?

A resposta para todos os casos é uníssona: os imóveis irregulares não serão negociados. Não existe nenhuma segurança jurídica que permita que o imóvel irregular faça parte do patrimônio circulante de uma pessoa, seja física ou jurídica.

Projetos sobre imóveis irregulares não são aprovados nos órgãos públicos, cadastros não são liberados, financiamentos não são aprovados e, portanto, esses imóveis não se transformam em ativos circulantes dentro da economia nacional.

A usucapião, nesse contexto, ela vai servir como um meio de regularização da propriedade, para que o imóvel possa fazer parte do mercado imobiliário. É ela – a usucapião – que, em muitos casos, dará o acesso inicial daquele imóvel, até então irregular, ao conhecimento de todos que investem nesse setor da economia.

Existem diversos imóveis que são essenciais para a manutenção econômica de uma família, e que estão há anos sendo passados de geração em geração, de forma irregular, e que nunca se tornam ativos do mercado “apenas” pela falta de regularização. E, são esses mesmos imóveis que poderiam solucionar litígios econômicos desse núcleo familiar, se pudessem ser vendidos, permutados, reformados etc.

Diante de tudo que foi ora explanado, ressalto que nunca é tarde é para refletir sobre a regularização do patrimônio familiar para fins de garantir a sua circulação na economia do país, gerando não só maior liquidez à própria família, mas também emprego e renda para todos aqueles que atuam no mercado imobiliário.