1. Introdução | 2. Conceito e Características da Fachada | 3. Das Alterações Permitidas | 4. Conclusão

1. Introdução

A convivência em condomínios edilícios exige que todos os moradores respeitem uma série de normas estabelecidas pela convenção condominial e pela legislação vigente. Entre os principais pontos abordados pelo Código Civil, está a questão dos deveres dos condôminos, que envolvem desde a obrigatoriedade de contribuição para as despesas do condomínio até o dever de dar às suas partes privativas e comuns a mesma destinação da edificação, não as utilizando de forma prejudicial ao sossego, à saúde, à segurança dos moradores ou aos bons costumes.

Ainda, tópico importante para o direito imobiliário é a salvaguarda jurídica da preservação da integridade e da estética do edifício condizente com a forma segundo a qual ele foi edificado. O artigo 1.336 do Código Civil destaca a responsabilidade dos moradores de cumprir as obrigações financeiras supramencionadas, mas também salienta o dever de não realizar obras que comprometam a segurança ou a harmonia do prédio, como é o caso das alterações na fachada realizadas por condôminos.

A alteração da fachada, das esquadrias externas ou da cor do imóvel é um tema delicado, que pode gerar impactos significativos na estética e no valor da edificação. De acordo com a jurisprudência, modificações nessas áreas só podem ser realizadas com a autorização da assembleia, em conformidade com as decisões tomadas pela coletividade. A legislação é clara ao afirmar que, sem o consentimento unânime dos condôminos, qualquer alteração nas partes externas do imóvel pode resultar em penalidades aos condôminos transgressores, incluindo multas e até ações judiciais, como a nunciação de obra nova ou a ação demolitória, caso a obra comprometa a segurança da edificação e o morador em questão se negue a realizar o desfazimento da obra.

Dessa forma, o presente artigo abordará as proteções previstas para as fachadas de edifícios regidos pelo instituto do condomínio edilício, bem como as medidas que síndicos e demais moradores podem adotar em caso de violação das normas a elas relacionadas.

2. Conceito e Características da Fachada

A fachada de um edifício desempenha um papel fundamental tanto na sua funcionalidade quanto na sua identidade visual. Em termos simples, ela é a face externa da construção, a parte visível que define a aparência do conjunto dos imóveis. A fachada, sendo esta primeira característica visível de uma edificação, é responsável por conferir ao prédio sua identidade e torná-lo facilmente reconhecível (TARTUCE, 2022). Isso é particularmente evidente se considerarmos construtoras cujos empreendimentos possuem um estilo arquitetônico distintivo, o que, além de garantir o reconhecimento do edifício, também valoriza a marca da empresa.

A fachada, sendo uma área comum do condomínio, não pertence a nenhum condômino de forma exclusiva. Isso implica dizer que qualquer modificação nessa parte do edifício impacta a harmonia do conjunto arquitetônico e a sua valorização. A norma jurídica busca proteger o plano inicial de construção, garantindo que a edificação preserve seu aspecto visual e estrutural, sem interferências individuais desmedidas que possam prejudicar a estética do todo.

É compreensível, portanto, que alterações como pintar o edifício com cores diferentes, reformas na varanda que extrapolem os limites da unidade privativa ou trocar as esquadrias por materiais e cores que destoem do padrão estabelecido, sejam vedadas para evitar que cada morador modifique a aparência externa, de acordo com suas preferências pessoais. Essa medida visa a preservar a unidade do prédio e a valorização de todas as suas unidades autônomas.

No contexto dos condomínios, a fachada pode ser analisada sob três perspectivas: estrita, ampla e extensa (SCAVONE JUNIOR, 2015). Em sua forma estrita, a fachada é a "face" principal do edifício, voltada para a rua, e a mais visível. No sentido amplo, considera-se que o condomínio tem “quatro faces”, visto que, dependendo do projeto, todos os lados da construção podem ser visíveis, especialmente em edifícios verticais que ocupam o centro do lote. Já a fachada em sentido extenso abrange ainda as áreas internas que contribuem para a harmonia estética do prédio, como o hall de entrada e as circulações internas, que, embora não visíveis da rua, integram o design arquitetônico da edificação.

Portanto, a fachada não é apenas uma questão estética, mas um elemento de copropriedade e identidade coletiva. Sua preservação, tanto em termos de forma quanto de cor, é essencial para garantir a integridade do edifício e a coesão entre todos os condôminos, que devem se comprometer com o plano arquitetônico original para evitar desvalorização ou distúrbios visuais e até inseguranças estruturais no conjunto.

3. Das Alterações Permitidas

Como já visto, as alterações nas fachadas de edifícios regidos por condomínio edilício são reguladas por uma combinação de normas legais, regras internas e balizadores estabelecidos por decisões judiciais, com o objetivo de preservar a harmonia estética e garantir a segurança de todos os condôminos. O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.336, III, é claro ao proibir a alteração da forma e cor da fachada, assim como das partes externas do edifício. No entanto, certas modificações são permitidas, desde que não comprometam a integridade visual do prédio e atendam às exigências da convenção condominial, com aprovação por meio de assembleia sendo, em alguns casos, necessária a unanimidade.

Entre as alterações que costumam ser aceitas está o fechamento de sacadas ou varandas com redes de segurança, especialmente em edifícios onde há famílias com crianças e animais de estimação. Da mesma forma, o fechamento de sacadas com vidros transparentes e incolores, que não afetam significativamente o aspecto externo da edificação, também é entendido como uma alteração permitida. A decisão sobre essas mudanças pode ser tomada em assembleia, desde que a maioria dos condôminos concorde, e a modificação seja executada de maneira discreta e sem prejuízo à estética do conjunto.

Entretanto, a modificação de fachadas é cercada de diversas restrições. Por exemplo, é proibido instalar antenas ou trocar janelas e vitrôs sem seguir o modelo e as cores definidas pela convenção do condomínio. A alteração da cor das paredes externas ou a pintura do edifício deve ser aprovada em assembleia, pois pode afetar a estética

coletiva e a unidade visual da edificação. O fechamento de áreas de serviço também é restrito, especialmente quando envolve questões de segurança, como o uso de gás para aquecimento em cidades com climas mais frios, que exige ventilação adequada. A modificação do projeto original, como a instalação de caixilhos ou vidros de cor diferente, também pode ser considerada uma alteração proibida. Para fins de ações judiciais, caso tais mudanças tenham sido realizadas, cabe mencionar que em muitos casos será necessária a realização de uma análise pericial para determinar se de fato houve ou não alteração da fachada proibida por lei.

Em todos os casos, é fundamental que os condôminos respeitem as regras do regulamento interno e a convenção do condomínio, a fim de evitar desarmonizações na fachada e garantir a manutenção da estética e segurança do edifício. Modificações que possam impactar o aspecto externo do prédio ou que envolvam risco de segurança precisam ser cuidadosamente avaliadas e amplamente discutidas, sendo importante a aprovação de forma unânime ou pela maioria, conforme estabelecido pela convenção.

4. Conclusão

A preservação da fachada de um condomínio edilício é essencial para garantir a segurança, a identidade visual e a valorização do imóvel. O Código Civil Brasileiro, por meio do artigo 1.336, estabelece restrições claras às alterações nas partes externas do edifício, considerando-as como bens comuns. Tais restrições visam a proteger o projeto arquitetônico original e assegurar que as unidades autônomas se mantenham integradas, evitando impactos negativos tanto na estética quanto na segurança do conjunto.

Contudo, em casos específicos, algumas modificações podem ser permitidas, como o fechamento de sacadas com vidros transparentes ou redes de segurança, desde que discretas e aprovadas pela maioria ou unanimidade, sem prejudicar a aparência do edifício. É fundamental que os condôminos cumpram as normas previstas na convenção e no regulamento interno, de modo a preservar a integridade visual, a segurança e a funcionalidade do prédio.

Quando há desrespeito a essas previsões, torna-se ainda mais importante que o síndico conte com assessoria jurídica especializada para lidar com a situação e garantir que as medidas legais adequadas sejam tomadas, protegendo assim os interesses coletivos e o valor do patrimônio comum.

Bibliografia:

- Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 9. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2015.

- Tartuce, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense; METODO, 2022.

- Garcia, Thiago. O que pode ser considerado alteração de fachada? Entenda aqui. Migalhas, 2024. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/369591/o-que-pode-ser-considerado-alteracao-de-fachada--entenda-aqui. Acesso em: 23 dez. 2024.

- D'AVILA, Richard Franklin Mello. A tão polêmica alteração da fachada. Migalhas, 2024. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/377451/a-tao-polemica-alteracao-da-fachada. Acesso em: 24 dez. 2024.

- BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edifícios e as incorporações imobiliárias. Planalto, 1964. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 24 dez. 2024.

- BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Planalto, 2002. Disponível em: L10406compilada. Acesso em: 24 dez. 2024.