1. Introdução | 2. Proteção ao Ponto Comercial | 3. Requisitos e Pressupostos de Admissibilidade da Ação Renovatória | 4. Jurisprudência | 5. Conclusão

1. Introdução

A Lei nº 8.245/91, responsável por regular a locação de imóveis urbanos, garante ao locatário empresário o direito potestativo à renovação de seu contrato de locação. Essa garantia visa a proteger o ponto comercial, um ativo intangível crucial para a empresa.

Neste contexto, o presente artigo tem como objetivo analisar a Ação Renovatória de locação comercial, o instrumento hábil para a postulação deste direito, abordando seus requisitos e pressupostos, bem como a jurisprudência atual.

Além disso, será discutido o equilíbrio necessário entre os interesses do locatário e do locador, visando a garantir a segurança jurídica para o desenvolvimento das atividades empresariais, sem desconsiderar as dinâmicas econômicas e as mudanças do mercado imobiliário comercial.

2. Proteção ao Ponto Comercial

A atividade empresarial só é possível com a reunião de ativos, materiais e imateriais, necessários para a produção ou circulação de bens e serviços. Dentre os bens imateriais, destaca-se o ponto comercial, que representa o espaço físico onde a empresa explora a sua atividade.

Isso porque, ao considerar fatores como a localização, a demanda do mercado e a clientela adquirida ao longo dos anos, resta evidente a capacidade do endereço físico da empresa contribuir significativamente para o aumento do valor de mercado do negócio. Logo, atentando à intangibilidade deste ativo empresarial, a legislação pátria estabeleceu mecanismos próprios para a sua proteção, a depender da relação jurídica estabelecida entre o empresário e o imóvel.

No Brasil, uma das formas mais comuns de exploração da atividade comercial acontece por meio da locação empresarial, ou não-residencial, regulamentada pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Na referida legislação, foi reassegurado ao locatário o direito potestativo à renovação da locação, logo, independentemente da vontade do locador, visando à manutenção do ponto comercial com o inquilino e à prevenção de reajustes contratuais excessivos. Tal direito é instrumentalizado por meio da Ação Renovatória, prevista no Capítulo V da Lei de Inquilinato.

3. Requisitos e Pressupostos de Admissibilidade da Ação Renovatória

O artigo 51 da Lei 8.245/91, estabeleceu requisitos que, cumulativamente, devem ser atendidos para que o locatário possa requerer a renovação compulsória. Senão, vejamos:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

[...]

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

A princípio, é expressamente prevista a necessidade de que o contrato objeto da renovação seja escrito, excluindo assim o direito de renovação para os contratos acordados verbalmente. Além da formalidade do instrumento, o inciso I ressalta a indispensabilidade de um prazo de locação determinado.

Ainda com relação ao prazo do contrato, o inciso II estabelece que é necessário um prazo mínimo de cinco anos de locação para garantir o direito à renovação. Neste ponto, cabe destacar que é permitida a soma de contratos com prazo inferior, desde que firmados sucessivamente e sem interrupção temporal, a fim de atingir o quinquênio necessário.

Em seguida, o inciso III dispõe que o locatário deve estar explorando a mesma atividade empresarial de forma ininterrupta pelo período de três anos anteriores ao requerimento da renovação. Sendo, inclusive, permitido à empresa expandir ou reduzir o escopo de sua atividade, desde que não altere a natureza, de modo a descaracterizar a atividade inicialmente exercida.

Posto isso, o instrumento adequado para postulação de tal direito é a Ação Renovatória. Neste tipo de ação judicial o locatário, além de atender aos preceitos acima, deve instruir a respectiva petição inicial com as provas exigidas no artigo 71 da mesma Lei 8.245/91. Vejamos:

“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade,

comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”

Sendo assim, para além dos requisitos essenciais da petição inicial previsto no artigo 282 do CPC, o locatário deve atender os pressupostos de admissibilidade próprios da Ação Renovatória, por meio de elementos probatórios que atestem o devido cumprimento de todas as suas obrigações durante o período do contrato, bem como a apresentação do valor a ser pago a título de aluguel e o fiador, se houver.

É importante destacar que, para o aprimoramento de uma relação processual, é fundamental que a parte requerente tenha legitimidade para pleitear o direito almejado. Nesse sentido, de acordo com os parágrafos do artigo 51, têm capacidade para intentar a Ação Renovatória:

(i) Empresário, sócio ou sociedade empresária que exerceu suas atividades no mesmo ramo por, pelo menos, três anos;

(ii) Cessionário da locação, desde que expressamente previsto;

(iii) Sublocatário total do imóvel, desde que haja contrato escrito;

(iv) Adquirente do estabelecimento que tenha sucedido ao antigo locatário.

Por fim, o legislador estabeleceu um tempo hábil para o locatário requerer a renovação por meio judicial, que corresponde à propositura da ação entre, no máximo, um ano e, no mínimo, seis meses antes do término do prazo da locação. Caso contrário, ocorrerá a decadência do direito do locatário.

4. Jurisprudência

Em agosto de 2022, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.971.600, estabeleceu que o novo contrato resultante da renovação compulsória tem um prazo máximo de vigência de cinco anos. No entanto, é possível solicitar uma renovação adicional após esse período.

Segundo a Relatora Ministra Nancy Andrighi, este instituto jurídico não pode ser utilizado de modo a perpetuar a locação e ignorar as sensíveis mudanças do mercado, especialmente quando a renovação é estabelecida por um período prolongado, como dez a vinte anos, por exemplo.

Deste modo, o instituto da renovação da locação comercial apenas busca prevenir práticas abusivas de apropriação do patrimônio intangível da empresa, não podendo anular completamente a natureza bilateral e consensual do contrato e os direitos de propriedade do locador.

De acordo com precedentes do STJ, na nova interpretação conferida ao dispositivo 51 da Lei nº 8.245/91, o termo “por igual prazo”, presente no caput, se refere ao quinquênio necessário para a propositura da ação, este disposto no inciso II, e não ao prazo de locação do contrato originário. Logo, afastando a argumentação de viabilidade de renovação de contratos longos pelo mesmo prazo.

Portanto, a limitação do prazo de vigência representa um equilíbrio razoável entre os direitos do locatário e do locador, buscando o aspecto teleológico da norma e levando em consideração as mudanças econômicas que ocorrem ao longo do tempo.

5. Conclusão

Ante o exposto, é evidente que a Ação Renovatória é o instrumento hábil para garantir a proteção ao ponto comercial, essencial para a continuidade das atividades empresariais, desde que cumpridas as determinações da Lei de Inquilinato.

Desta forma, atendendo aos requisitos para a constituição do direito à renovação e cumpridos os pressupostos de admissibilidade da Ação Renovatória, torna-se possível a renovação compulsória do contrato de locação pelo locatário. Entretanto, sob o prazo máximo de cinco anos, conforme entendimento da jurisprudência do STJ, abordada no presente artigo.

Neste sentido, a limitação do prazo máximo de vigência do novo contrato em cinco anos, com a possibilidade de solicitar renovações adicionais, representa um equilíbrio adequado entre as partes envolvidas, promovendo a segurança jurídica necessária para o desenvolvimento da empresa, sem desconsiderar as flutuações econômicas do mercado.

Tendo em vista a sua natureza compulsória, a Ação Renovatória pressupõe um desacordo entre as partes em relação à continuidade da relação locatícia. Portanto, levando em consideração seus requisitos legais e visando a evitar a morosidade de um processo judicial, é aconselhável realizar negociações prévias para buscar um acordo que atenda aos melhores interesses de ambas as partes, devendo a Ação Renovatória ser considerada como último recurso.

Bibliografia

- COELHO, Fábio Ulhoa. Teoria geral do direito comercial. Novo manual de direito comercial: direito de empresa. 29. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017. cap. 5, p. 91-102.

- SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário - Teoria e Prática. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2016.

- BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 out. 1991.

- BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1971600 RJ 2021/0288014-0. Relator: Ministra Nancy Andrighi da Terceira Turma. Data de Julgamento: 02/08/2022. Publicação: Diário da Justiça Eletrônico, DJe 26/08/2022.

- BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1323410 MG 2011/0219578-3. Relator: Ministra Nancy Andrighi. Data de Julgamento: 07/11/2013. Publicação: Diário da Justiça Eletrônico, DJe 20/11/2013.