1. Introdução | 2. Comportamento Antissocial e o Papel do Condomínio | 3. Deveres e Obrigações do Síndico e do Condomínio | 4. Expulsão do Condômino Infrator | 5. Riscos de Omissão: Responsabilidade Civil e Criminal | 6. Prevenção e Mitigação de Riscos | 7. Conclusão

1. Introdução

Em setembro de 2024, amplamente divulgou-se a prisão em flagrante de um morador de um edifício na Zona Norte do Recife, filmado enquanto praticava ato obsceno no corredor do prédio, observando o interior de um apartamento vizinho.

O comportamento suspeito do condômino já havia sido denunciado ao condomínio, mas nenhuma providência foi tomada, o que levou os moradores a capturarem o flagrante por iniciativa própria.

Diante desse cenário, torna-se imperativo refletir sobre as obrigações legais do síndico e do condomínio diante de comportamentos antissociais, as sanções cabíveis, incluindo a possível exclusão do condômino infrator, e os riscos decorrentes da inércia.

2. Comportamento Antissocial e o Papel do Condomínio

O convívio condominial exige normas claras para garantir a ordem coletiva. Quando um condômino adota atitudes que violam essa harmonia — seja por práticas criminosas ou por condutas antissociais reincidentes — tanto o síndico quanto o condomínio possuem deveres e responsabilidades que não podem ser negligenciados, sob pena de consequências jurídicas.

O comportamento antissocial, no âmbito jurídico, refere-se a atitudes que perturbam a convivência pacífica, causando prejuízos à coletividade.

O artigo 1.336, IV, do Código Civil, estabelece que o condômino não deve utilizar o imóvel de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Quando essas infrações se tornam reiteradas, a conduta passa a ser classificada como antissocial, sujeitando-se a sanções mais rigorosas.

No caso do condômino, o ato obsceno no corredor do condomínio, além de configurar o crime previsto no artigo 233 do Código Penal, é um exemplo claro de comportamento antissocial, colocando em risco a segurança e o bem-estar dos demais moradores

3. Deveres e Obrigações do Síndico e do Condomínio

O síndico, como administrador do condomínio, tem responsabilidades definidas pelo artigo 1.348 do Código Civil, algumas das quais diretamente relacionadas à manutenção da ordem e da segurança condominial, tais como:

· Zelar pela segurança e tranquilidade dos condôminos;

· Cumprir e fazer cumprir a convenção condominial e o regimento interno;

· Diligenciar pela conservação e uso adequado das áreas comuns.

Diante de comportamentos antissociais ou criminosos, o síndico deve adotar uma postura firme e proativa. Entre as medidas necessárias estão:

· Apuração das Denúncias: O síndico deve agir prontamente ao receber relatos de comportamento antissocial, conduzindo uma apuração rigorosa com base em depoimentos formais e mantendo imparcialidade.

· Registro Formal das Ocorrências: Toda denúncia deve ser registrada em ata ou por meios eletrônicos, garantindo a formalização dos fatos, essencial para respaldar futuras ações. A omissão pode resultar em responsabilização solidária do síndico.

· Comunicação às Autoridades: Quando o comportamento configura crime, como no caso do ato obsceno, o síndico tem o dever de notificar as autoridades competentes.

· Aplicação de Penalidades: Nos termos do artigo 1.337 do Código Civil, o síndico pode aplicar multas majoradas em até dez vezes o valor da contribuição condominial para condôminos reincidentes.

· Convocação de Assembleia: Em situações mais graves, o síndico pode convocar uma assembleia para discutir sanções mais severas, como o aumento das multas ou até mesmo a exclusão do condômino.

· Medidas Judiciais: Se as penalidades administrativas forem insuficientes, o condomínio poderá recorrer ao Judiciário para pleitear a exclusão do infrator.

4. Expulsão do Condômino Infrator

A exclusão de um condômino é uma medida extrema, mas legalmente possível em casos graves. Embora o direito de propriedade seja protegido constitucionalmente, ele não é absoluto. O artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, admite a alienação compulsória da unidade de condôminos cujo comportamento afete gravemente o convívio condominial.

Há precedentes jurisprudenciais, como o do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que já determinou a exclusão de condôminos que, reiteradamente, praticavam atos que perturbavam a ordem condominial (TJ-RJ - Apelação Cível 0009112-22.2012.8.19.0001)

5. Riscos de Omissão: Responsabilidade Civil e Criminal

A omissão do síndico frente a comportamentos antissociais pode gerar sérias consequências, tanto para ele quanto para o condomínio.

A negligência do síndico em tomar medidas adequadas pode ensejar sua responsabilização por danos sofridos pelos moradores, conforme previsão constante do artigo 927 do Código Civil, e o condomínio poderá ser solidariamente responsável.

Em casos de crime, a omissão do síndico pode caracterizar o crime de omissão imprópria, nos termos do artigo 13, § 2º, do Código Penal

6. Prevenção e Mitigação de Riscos

Para mitigar os riscos de responsabilização, o síndico deve:

· Manter um registro detalhado de todas as ocorrências;

· Aplicar as penalidades de forma proporcional e tempestiva;

· Convocar assembleias quando necessário;

· Buscar orientação jurídica diante de situações complexas;

· Manter comunicação clara com os condôminos.

7. Conclusão

A gestão condominial exige uma atuação diligente e proativa por parte do síndico, especialmente diante de comportamentos antissociais. A omissão pode acarretar consequências legais graves, e, portanto, é

fundamental que o síndico tome as providências cabíveis, sempre com o objetivo de preservar a ordem e a convivência harmônica no condomínio.

Bibliografia:

- Decreto-Lei nº 2.848/1940. Código Penal. Disponível em: XXXXXXX. Acesso em dd.mm.aaaa.

- Lei nº 10.406/2002. Código Civil. Disponível em: XXXXXXX. Acesso em dd.mm.aaaa.