1.Introdução | 2. Permuta com torna: com pagamento de torna inferior a 50% do valor total da operação | 3. Permuta com torna: com pagamento de torna superior a 50% do valor total da operação | 4. Distinções tributárias entre as operações | 5. Conclusão | 6. Bibliografia

1. INTRODUÇÃO

A distinção da natureza jurídica entre operações imobiliárias que envolvem a permuta de imóveis com pagamento de complemento em dinheiro (a chamada permuta com torna) está diretamente relacionada ao montante do valor monetário (torna) pago em comparação com o valor total da transação. Isso interfere na classificação jurídica do contrato e, consequentemente, nos seus efeitos contratuais e tributários.

2. PERMUTA COM TORNA: COM PAGAMENTO DE TORNA INFERIOR A 50% DO VALOR TOTAL DA OPERAÇÃO

Quando o valor da torna (o complemento em dinheiro) é inferior a 50% do valor total da operação, a natureza jurídica do negócio se mantém como um contrato de permuta. Nesse caso, a operação é entendida principalmente como uma troca de bens, com uma complementação financeira para ajustar eventuais diferenças de valores entre os imóveis.

A permuta é um contrato bilateral e oneroso, regido pelo art. 533 do Código Civil, onde as partes trocam bens entre si, com ou sem complementação em dinheiro. No caso da permuta com torna, a essência do negócio jurídico continua sendo a troca de bens imóveis. A transação permanece, para fins jurídicos, como uma permuta, sendo aplicada a tributação correspondente a esse tipo de operação. Assim, incide o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre a diferença dos valores, mas não há uma configuração de compra e venda.

A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta Cosit n. 111/2014, reafirma que na permuta com torna (quando esta representa menos da metade do valor do negócio), prevalece a tributação sobre a troca e não sobre a venda de bens, preservando-se o caráter de permuta no que tange aos imóveis.

3. PERMUTA COM TORNA: COM PAGAMENTO DE TORNA SUPERIOR A 50% DO VALOR TOTAL DA OPERAÇÃO

Por outro lado, quando o valor da torna supera 50% do valor total da transação, a natureza jurídica do negócio tende a ser reclassificada de uma permuta para uma compra e venda de imóvel, ainda que formalmente as partes chamem o contrato de "permuta".

Nessa situação, em que o montante em dinheiro é preponderante na transação, a operação adquire as características típicas de um contrato de compra e venda, conforme disposto no art. 481 do Código Civil. O contrato perde sua essência de troca e passa a ser configurado como uma compra, com pagamento em dinheiro e transferência de propriedade.

O principal bem que está sendo transferido acaba sendo o dinheiro, e não o imóvel, o que leva à aplicação de regras relativas à compra e venda, tanto do ponto de vista civil quanto tributário. Nesses casos, a operação passa a ser tratada como uma compra e venda de imóveis, atraindo tributação diversa. Além do ITBI sobre o imóvel, incidirá o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital na venda de um dos imóveis, por exemplo, e o valor pago em dinheiro será tributado como receita de uma transação de compra e venda, de acordo com a legislação vigente.

4. DISTINÇÕES TRIBUTÁRIAS ENTRE AS OPERAÇÕES

Como vimos acima, a distinção principal entre as duas situações de permuta com torna reside no valor da torna em relação ao total da operação. Se a torna for inferior a 50% do valor do negócio predomina o caráter de permuta, a troca de imóveis é o elemento central da operação, e a complementação em dinheiro tem um caráter acessório, assim, a natureza jurídica é de troca de bens. Já se a torna for superior a 50% do valor do negócio, a operação é reclassificada como uma compra e venda, pois o pagamento em dinheiro adquire preponderância, alterando a essência do contrato com a transmutação da natureza jurídica da operação que passa ter efeitos civis e tributários de uma compra e venda, com implicações correspondentes.

Essa diferenciação é relevante para fins de qualificação do contrato e aplicação das normas civis e fiscais, impactando diretamente no regime tributário incidente e na interpretação do tipo de contrato celebrado entre as partes, conforme adiante detalhado.

O Imposto de Renda das pessoas jurídicas incide sobre o ganho de capital, que é apurado a partir da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do imóvel, reduzido pela depreciação, amortização ou exaustão acumuladas, aplicando-se as alíquotas definidas na Lei 8.981/95, com base no valor do ganho apurado e se pessoa física ou jurídica. Para as pessoas físicas observamos as seguintes alíquotas.

Para os casos em que o vendedor for pessoa jurídica temos um mecanismo mais complexo para a definição da a alíquota incidente sobre o valor de venda, devem ser analisados o regime de tributação optado para a apuração dos seus rendimentos, seja lucro presumido, real ou arbitrado, se o bem está contabilizado ativo não-circulante ou em estoque, se a atividade empresarial é de compra e venda de imóveis e outros aspectos que devem ser apreciados.

Entretanto, o posicionamento dominante da doutrina especializada e da jurisprudência dos tribunais superiores, define que nas operações de permuta de imóveis sem torna, não há tributação sobre o ganho de capital ou o "lucro imobiliário", uma vez que a permuta, ou troca, se opera com compensação recíproca, não operando qualquer alteração no valor patrimonial dos Permutantes. Já em uma operação de permuta com torna, exclusivamente o valor pago em dinheiro deve ser tributado pelo Permutante que o receber, com base nas alíquotas definidas para a apuração de ganho de capital em operações de compra e venda.

5. CONCLUSÃO

Em síntese, quando a torna é inferior a 50% do valor do negócio, o regime tributário é mais favorável, pois a transação é tratada como permuta, incidindo a tributação unicamente sobre o valor da torna. Já quando a torna é superior a 50% do valor do negócio, a operação é tratada como compra e venda, com tributação integral sobre o valor do imóvel e o valor da torna, aumentando ônus tributário.

6. BIBLIOGRAFIA

1. Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002):Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm.

2. Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966):Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm.

3. Receita Federal – Solução de Consulta COSIT n. 111/2014: Diretrizes sobre a tributação na permuta com torna. Disponível em: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/consultas-publicas/solucoes-de-consulta.

4. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil – Contratos. Vol. 3. 21ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

5. TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil – Contratos. 8ª ed. São Paulo: Método, 2020.

6. RIBEIRO, Rafaella Alencar. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/375847/permuta-de-imoveis-e-tributacao