1. Introdução | 2. O que é o Regime Especial de Tributação para Incorporações Imobiliárias (RET)? | 3. Quem Pode Optar pelo RET? | 4. Regime Especial para Habitações de Interesse Social | 5. Como Funciona na Prática? | 6. Quais as Vantagens do RET? | 7. E se Algo Der Errado? | 8. Impactos e Reflexões

1. Introdução

A publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024 trouxe um novo fôlego para o setor imobiliário no Brasil. Com foco em regulamentar regimes especiais de tributação para incorporações imobiliárias e construções habitacionais de interesse social, a norma busca dinamizar o mercado e incentivar a oferta de moradias, especialmente para famílias de baixa renda. Neste artigo, exploraremos de forma clara e acessível os principais aspectos dessa regulamentação.

2. O que é o Regime Especial de Tributação para Incorporações Imobiliárias (RET)?

O RET-Incorporação é um regime tributário que unifica o pagamento de tributos federais em uma alíquota única de 4% sobre a receita mensal recebida pela venda de unidades imobiliárias ou pela execução de contratos de construção. Essa tributação simplificada engloba IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, trazendo maior previsibilidade para as incorporadoras.

Esse regime tem caráter opcional e irretratável enquanto persistirem obrigações do incorporador perante os adquirentes. Ou seja, ao aderir ao RET, a empresa assume o compromisso de seguir as regras do regime durante todo o período de vigência do projeto.

Vale destacar que o RET se aplica a incorporações com patrimônio de afetação, uma proteção jurídica que separa o patrimônio do empreendimento imobiliário das demais atividades da incorporadora. Isso assegura maior transparência e segurança jurídica para os adquirentes de unidades futuras.

3. Quem Pode Optar pelo RET?

O regime está aberto a pessoas jurídicas que atuem como incorporadoras, incluindo sociedades em conta de participação (SCPs). Para tanto, é necessário atender a requisitoscomo:

• Regularidade fiscal e previdenciária da empresa;

• Adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);

• Registro do memorial de incorporação do empreendimento, perante o cartório de imóveis competente, com a averbação do termo de afetação do patrimônio da incorporação.

A adesão ao RET deve ser formalizada digitalmente no site da Receita Federal, mediante o envio de documentos comprobatórios, como certidões de matrícula do imóvel objeto da incorporação imobiliária, constando o registro do memorial de incorporação nos termos da Lei nº 4.591/64, com a averbação do patrimônio de afetação.

4. Regime Especial para Habitações de Interesse Social

Um dos pontos mais relevantes da Instrução Normativa é a criação de condições diferenciadas para habitações de interesse social, como as vinculadas aos programas Minha Casa, Minha Vida e Casa Verde e Amarela. Para esses projetos, a alíquota do RET é reduzida para 1% sobre a receita mensal, uma medida que incentiva o desenvolvimento de moradias acessíveis para famílias de baixa renda.

Empreendimentos considerados de interesse social incluem unidades destinadas a famílias com renda enquadrada na Faixa Urbana 1 ou aquelas com valor comercial de até R$ 100.000,00. A comprovação dessa condição é feita no momento da assinatura do contrato de venda, trazendo clareza e objetividade ao processo.

5. Como Funciona na Prática?

Uma vez habilitada ao RET, a incorporadora deve manter uma escrituração contábil separada para cada empreendimento/incorporação. Isso permite uma gestão mais precisa das receitas e despesas, além de facilitar eventuais auditorias fiscais.

Os tributos devidos são recolhidos mensalmente até o dia 20 do mês subsequente, utilizando códigos específicos para cada categoria tributária. O recolhimento é considerado definitivo, ou seja, não há possibilidade de restituição ou compensação de valores pagos a maior.

6. Quais as Vantagens do RET?

Além de simplificar a tributação, o RET oferece segurança jurídica e previsibilidade para as empresas. No caso de habitações de interesse social, o benefício fiscal reduz os custos, permitindo preços mais acessíveis para os consumidores finais.

Outro ponto positivo é a proteção patrimonial garantida pelo patrimônio de afetação, que separa o projeto dos riscos financeiros da incorporadora.

7. E se Algo Der Errado?

A norma é rigorosa quanto ao cumprimento das condições para adesão. Informações falsas, irregularidades fiscais ou descumprimento das regras podem levar ao cancelamento do regime e à cobrança dos tributos devidos, acrescidos de encargos legais. A Receita Federal também pode aplicar penalidades adicionais previstas na legislação.

8. Impactos e Reflexões

A Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024 reforça o papel do Estado como facilitador do mercado imobiliário, especialmente no segmento de habitação popular. Ao mesmo tempo, exige maior profissionalismo e transparência das incorporadoras, estabelecendo um equilíbrio entre incentivos fiscais e controle tributário.

Para as empresas, trata-se de uma oportunidade de otimizar custos e ampliar seus negócios. Para a sociedade, o impacto é direto: mais moradias acessíveis e maior dinamismo econômico no setor imobiliário.

Este guia buscou esclarecer os principais pontos da Instrução Normativa de forma prática e objetiva. Se você atua no setor ou planeja investir em projetos imobiliários, é essencial estar atento a esses detalhes para aproveitar as vantagens do regime e evitar contratempos legais.

Caso precise de informações adicionais ou queira aprofundar algum aspecto específico, procure um advogado especialista.

Bibliografia:

- BRASIL. Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, de 21 de fevereiro de 2024. Dispõe sobre o regime tributário das incorporações imobiliárias. Disponível em: http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=136489. Acesso em: 17.02.2025.

- BRASIL. Lei 4.591/64, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em 17.02.2025.