1.Conceito | 2. Fundamento Legal | 3. Características e Aspectos Técnicos |

1.Conceito

O condomínio fechado, com é conhecido no mercado imobiliário é uma modalidade de incorporação regrada pela lei 4.591/64, em seus artigos 58 e seguintes, especificadamente na Seção III – Da Construção por Administração. A incorporação imobiliária por administração é uma modalidade na qual os adquirentes das unidades participam diretamente do empreendimento, sendo responsáveis pela organização e controle do processo de construção. Nesta forma, a figura do incorporador não é um empreendedor propriamente dito, mas sim um gestor da obra, agindo em nome dos condôminos.

2.Fundamento Legal

Apesar de existirem muitas dúvidas no mercado imobiliário quanto à legalidade da construção em regime de condomínio fechado, mesmo quanto à necessidade ou não de registro do memorial de incorporação, encontramos no art. 58 da Lei 4.591/64 a seguinte disposição: “Art. 58. A construção poderá ser contratada de acordo com o regime da administração ou do preço de custo, na forma prevista em regulamento.” (grifamos).

Vemos com isso que a incorporação tradicional, se assim podemos definir, seria a construção por empreitada, definida no art. 55 e seguintes da Lei 4.591/64, onde o incorporador é o empreendedor e integralmente responsável por todos os aspectos da obra. Já na construção por administração ou a preço de custo o incorporador é o gestor da obra, o que realiza em nome do conjunto de condôminos.

Entendemos que na incorporação por administração o incorporador pode tomar a iniciativa de identificar o terreno onde será edificado o empreendimento, contratar projetistas, aprovar os projetos legais e tudo o mais que for necessário para o registro do memorial de incorporação, nos termos do artigo 32 da Lei 4.591/64, e, com isso iniciar a busca de pessoas interessadas em formar o grupo de condôminos. Não seria necessário, ao nosso ver, que toda a iniciativa para o desenvolvimento do empreendimento provenha exclusivamente do grupo de condôminos já previamente formado e que estes se reunião para simplesmente contratar uma construtora.

Nosso entendimento é consubstanciado pelo art. 62 da mesma Lei 4.591/64 que estabelece a forma em que a publicidade para a venda de unidades no regime de construção por administração deve se dar, vejamos: “Art. 62. Em tôda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.” (Grifamos)

3.Características e Aspectos Técnicos

3.1. Natureza do Contrato: No Contrato de Administração o incorporador assume a responsabilidade de gerir e fiscalizar a obra, sem assumir o risco econômico do desenvolvimento do empreendimento. Ele age como mandatário dos condôminos (adquirentes), sendo remunerado por uma taxa de administração previamente ajustada. Desta forma, a relação contratual entre incorporador e adquirente é uma relação comercial e não uma relação de consumo.

3.2. Participação dos Adquirentes: A Assembleia de Condôminos é fórum de deliberação de todos os adquirentes sobre os principais aspectos do empreendimento, como escolha de fornecedores, materiais, entre outros. Além da Assembleia, deve ser defino um grupo de adquirentes para terem o papel mais atuante de fiscalização do andamento das obras, aspectos financeiros bem como exercer as obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes (adquirentes) e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio, que se reúnem no Comitê de Representantes (Art. 61 da Lei 4.591/64).

3.3. Transparência e Prestação de Contas: O incorporador é obrigado a prestar contas regularmente, de modo transparente, com relatórios financeiros e de progresso da obra.

3.4. Responsabilidade: Os condôminos respondem solidariamente pelo custeio da obra, arcando com os custos conforme avançam as etapas do projeto.

3.5. Garantia de Execução: Apesar de não assumir o risco econômico, o incorporador deve garantir a execução da obra dentro dos parâmetros acordados.

4.Principais Vantagens e Desvantagens

4.1. Vantagens:

Controle de Custos: Potencial para redução de custos, uma vez que os lucros do incorporador são limitados à taxa de administração.

Transparência: Maior controle e acompanhamento dos condôminos sobre o andamento e qualidade da obra.

4.2. Desvantagens:

Risco Compartilhado: Os adquirentes dividem entre si os riscos e imprevistos financeiros da obra.

Complexidade na Gestão: Necessidade de maior envolvimento e participação dos condôminos no processo decisório.

5.Conclusão

Silvio de Salvo Venosa comenta que este modelo de incorporação permite uma gestão mais participativa por parte dos adquirentes, mas também exige maior conhecimento e engajamento destes para o sucesso do empreendimento (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 15ª ed. São Paulo: Atlas, 2016). Já, Maria Helena Diniz destaca que o regime de administração pode ser mais adequado para grupos que desejam maior controle sobre a construção, mas alerta para a necessidade de uma administração eficiente para evitar problemas financeiros e de execução (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 32ª ed. São Paulo: Saraiva, 2016).

Entendemos que a incorporação por administração, conforme o art. 58 da Lei 4.591/1964, apresenta um modelo no qual os adquirentes das unidades têm uma participação ativa no desenvolvimento do empreendimento, contando com a gestão do incorporador. Esta modalidade requer um alto grau de transparência e compromisso por parte de todos os envolvidos, além de proporcionar potencial redução de custos e maior controle sobre a qualidade da obra.

Referências:

- BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>.

- VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 15ª ed. São Paulo: Atlas, 2016.

- DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 32ª ed. São Paulo: Saraiva, 2016.