1. Introdução | 2. O Processo de “Extrajudicialização” no Brasil e o Conceito de Execução Extrajudicial | 3. Inovação trazida pela Lei nº 14.711/2023 | 4. Benefícios da Execução Extrajudicial | 5. Conclusão

1. Introdução

É sabido que a nova Lei do Marco das Garantias (Lei nº 14.711/2023) trouxe um conjunto de práticas inovadoras no que diz respeito ao aprimoramento das regras já existentes, bem como na criação de novos mecanismos para a execução mais assertiva das garantias.

E, tais inovações, vieram atreladas ao aprimoramento dos mecanismos de garantia já existentes, a fim de que estes, se adequem à realidade atual da sociedade brasileira.

Esse artigo, portanto, dando um recorte na nova Lei do Marco das Garantias, se propõe a falar sobre a criação da execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, especificado no artigo 10º da referida lei.

2. O Processo de “Extrajudicialização” no Brasil e o Conceito de Execução Extrajudicial

Quando se fala do fenômeno de “extrajudicialização” no Brasil, de imediato se reflete sobre um movimento jurídico, político e social de resolução extrajudicial das demandas e burocracias. Ou seja, se trata de um conjunto de ações com o objetivo de desafogar o Poder Judiciário de demandas que podem ser resolvidas ou de forma amigável, entre as Partes, ou por outros sujeitos dotados de poder e fé pública. À exemplo, mas não se limitando, dos oficiais de registros de imóveis, que são delegatários do serviço público e podem atuar, de forma segura, em muitos procedimentos bastante vivenciados no dia a dia das pessoas e empresas.

Nos últimos anos, se tem visto a forte atuação do Poder Legislativo em garantir que determinados procedimentos saiam da esfera judicial e passem a ser tratadas de forma mais célere e menos burocrática, no extrajudicial. Isso não quer dizer, todavia, que se perca o poder de demandar judicialmente.

Na verdade, a extrajudicialização é permitir que, para aqueles que não possuem litígios, seja dada a oportunidade de resolver uma celeuma de forma rápida e igualmente segura.

Dois grandes exemplos desse processo de extrajudicialização são a criação da previsibilidade legal de processar extrajudicialmente, o Usucapião e Adjudicação Compulsória, procedimentos estes, que até  pouco tempo atrás, só poderiam ser realizados demandando o Poder Judiciário.

E, é diante desse contexto, que conseguimos perceber que o Legislador seguiu a mesma linha de raciocínio para a construção da Lei do novo Marco das Garantias. Com, por exemplo, a possibilidade de executar extrajudicialmente uma garantia imobiliária, que significa permitir que o oficial de registro de imóveis, na sua serventia, garanta um processo de execução de uma dada garantia (alienação fiduciária, hipoteca, etc).

Com a alteração da legislação, o oficial de registro de imóveis ganha mais uma função e responsabilidade: que é promover a execução da garantia imobiliária.

3. Inovação trazida pela Lei nº 14.711/2023

A Lei nº 14.711/2023 trouxe em seu artigo 10º, a referida possibilidade de execução extrajudicial de garantia imobiliária, quando da existência de concurso de credores. Senão, vejamos:

Art. 10. Quando houver mais de um crédito garantido pelo mesmo imóvel, realizadas averbações de início da excussão extrajudicial da garantia hipotecária ou, se for o caso, de consolidação da propriedade em decorrência da execução extrajudicial da propriedade fiduciária, o oficial do registro de imóveis competente intimará simultaneamente todos os credores concorrentes para habilitarem os seus créditos, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data de intimação, por meio de requerimento que contenha:

I - o para excussão da garantia, incluídos os seus acessórios;

II - os documentos comprobatórios do desembolso e do saldo devedor, quando se tratar de crédito pecuniário futuro, condicionado ou rotativo; e

III - a sentença judicial ou arbitral que tornar líquido e certo o montante devido, quando ilíquida a obrigação garantida.

§ 1º Decorrido o prazo de que trata o caput deste artigo, o oficial do registro de imóveis lavrará a certidão correspondente e intimará o garantidor e todos os credores em concurso quanto ao quadro atualizado de credores, que incluirá os créditos e os graus de prioridade sobre o produto da excussão da garantia, observada a antiguidade do crédito real como parâmetro na definição desses graus de prioridade.

§ 2º A distribuição dos recursos obtidos a partir da excussão da garantia aos credores, com prioridade, ao fiduciante ou ao hipotecante, ficará a cargo do credor exequente, que deverá observar os graus de prioridade estabelecidos no quadro de credores e os prazos legais para a entrega ao devedor da quantia remanescente após o pagamento dos credores nas hipóteses, conforme o caso, de execução extrajudicial da propriedade fiduciária ou de execução extrajudicial da garantia hipotecária.

Nota-se que o Oficial de Registro de Imóveis, dentro de sua Serventia, deverá seguir alguns passos para garantir e efetivar essa Execução Extrajudicial. São eles: (i) Garantir a intimação dos credores cujos créditos estão lançados na matrícula do imóvel garantido; (ii) elaborar requerimento específico para intimação dos credores; (iii) providenciar o cálculo do valor atualizado do crédito; (iv) reunir a documentação comprobatória indicada na legislação e tudo mais o que o Oficial achar necessário; (v) lavrar a certidão dos credores; e (vi) providenciar a intimação do garantidor do imóvel.

Nesta toada, fica evidente que o papel do oficial de registro de imóveis é fundamental no procedimento de execução de garantia imobiliária. Permitindo que todas as etapas que são realizadas no judicial, sejam também vivenciadas de forma extrajudicial, sem prejuízo do ponto de vista jurídico.

A garantia de intimação, o respeito aos graus de hierarquia dos créditos que devem ser quitados e a temporalidade desses créditos, são alguns dos pontos trazidos à baila do oficial. Que, num mecanismo muito mais dinâmico, e ainda assim seguro, permita que a resolução das celeumas, principalmente empresariais, sejam negociadas entre as partes.

E cumpre-nos ressaltar que essa é a grande virada de chave da nova Lei do Marco das Garantias: permitir a fluidez nas renegociações de dívidas.

4. Benefícios da Execução Extrajudicial

Entendendo o contexto no qual o novo dispositivo de Execução Extrajudicial de Garantia Imobiliária em Concurso de Credores está inserido e da própria redação de como deve ser operacionalizada a referida execução estabelecida no art. 10 da Lei nº 14.711/2023, fica evidente que o maior benefício é garantir às partes o poder de negociação.

É entender que a cultura brasileira vem mudando seu modelo de resolução de conflitos e, por essa razão, a resolução amigável e extrajudicial vem ganhando força e espaço nesse movimento de extrajudicialização.

Isso porque, as legislações não nascem, ou pelo menos não deveriam nascer, para mudar o comportamento social. Mas sim para garantir que os mecanismos legais estão consolidando essa mudança do comportamento humano em sociedade.

Mudar a chave de uma sociedade essencialmente conflituosa para amigável não é tarefa fácil. Mas esse trabalho conjunto, que desemboca na criação e, principalmente, na renovação de leis que abranjam procedimentos extrajudiciais para problemas que eram de competência única do Poder Judiciário, é de grande valia e importância para o contexto atual.

Além da capacidade de negociação, outros benefícios do novo procedimento de execução extrajudicial de garantia imobiliária são: a celeridade, a economia financeira, a maior autonomia das partes, a concretização de novos negócios, e a maior fluidez do mercado imobiliário.

5. Conclusão

Considerando tudo que foi exposto, não restam dúvidas que o procedimento de execução extrajudicial de garantia imobiliária, ressalvado esse período inicial de adequação e vivência inicial da prática da execução dentro das serventias cartorárias, será de grande magnitude para a sociedade. Mas, mais ainda, para o mercado imobiliário, já que se ganhará maior celeridade e efetividade nas negociações, que, por muitas vezes, impede a concretização de novos negócios neste setor.

Bibliografia:

- Abelha, André. Disponível em @abelhaandre. Publicação de 13.11.2023. Acesso em: 31/01/2024

- Chezzi, Bernardo. Nova Lei 14.711. Conheça as Principais Inovações do Novo Marco de Garantias. Publicação de 31.10.2023. Disponível em: @bernardochezzi. Acesso em: 31/01/2024

-Lei nº 14.711/2023. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm. Acesso em: 31.10.2023.

- Stalder, Marc.  Advogado Explica Mudanças Trazidas pelo Marco Legal das Garantias. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/396289/advogado-explica-mudancas-trazidas-pelo-marco-legal-das-garantias. Acesso em 31/01/2024