ARTIGO PSJ
ITBI na Integralização de Capital com Imóveis: o STF pode Redefinir os Limites da Imunidade Tributária
Introdução | 2. A Imunidade Prevista no Artigo 156 da CF/88 | 3. O Tema 796 do STF | 4. O Tema 1.348 do STF e suas Discussões | 5. A Jurisprudência e as Interpretações | 6. Impactos Práticos e Conclusões
1. Introdução
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal, previsto no Art. 156, II, da Constituição Federal, incidente, em regra, sobre transmissões onerosas de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis – exceto direitos reais de garantia – e sobre cessão onerosa de direitos relativos a essas transmissões. Em contrapartida, a Constituição prevê hipóteses de imunidade tributária, especialmente na integralização de bens imóveis ao capital social de pessoa jurídica, desde que observados os requisitos legais e constitucionais.
Por sua vez, a definição do fato gerador do ITBI sempre foi objeto de intenso debate doutrinário e jurisprudencial, sobretudo quanto ao momento da efetiva transmissão da propriedade imobiliária. Consolidou-se, contudo, o entendimento de que o tributo somente é devido com o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis, posição reafirmada pelo STJ no julgamento do AREsp 1.760.009, em consonância com o Tema 1.124 do STF.
Nesse contexto, a Lei Complementar nº 227/2026 alterou o Art. 35 do CTN para conferir maior precisão normativa ao fato gerador do imposto, enquanto os Arts. 36 e 37 disciplinam hipóteses de não incidência, em harmonia com o Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal.
A interpretação da imunidade prevista no Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal passou a ocupar posição central nas discussões tributárias envolvendo operações societárias com transferência de bens imóveis, especialmente nas hipóteses de integralização de capital social. O debate ganhou maior relevância após o julgamento do Tema 796 sob a sistemática da repercussão geral pelo STF, cuja tese limitou a imunidade ao valor dos bens destinado à efetiva integralização do capital social, sem alcançar eventual excedente. A partir da fundamentação desse julgamento, parte da doutrina e da jurisprudência passou a sustentar que a imunidade relativa à realização de capital social constituiria hipótese autônoma, não condicionada à inexistência de atividade imobiliária preponderante da pessoa jurídica adquirente.
Apesar disso, a jurisprudência ainda apresenta significativa divergência quanto aos critérios para reconhecimento da imunidade do ITBI, envolvendo questões como a aferição da atividade preponderante, a composição da receita operacional das holdings e a distribuição do ônus da prova entre contribuinte e Município. Nesse cenário, o julgamento do Tema 1.348 pelo STF assume especial relevância, diante do potencial de uniformizar a interpretação constitucional da matéria e conferir maior segurança jurídica às operações de integralização de capital social mediante transferência de bens imóveis.
2. A Imunidade Prevista no Artigo 156 da CF/88
A imunidade tributária prevista no Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal constitui limitação ao poder de tributar dos Municípios em relação ao ITBI, afastando a incidência do imposto sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, bem como nas operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Sua finalidade é impedir que operações societárias essenciais à organização e ao desenvolvimento da atividade empresarial sejam oneradas pela tributação municipal, promovendo maior liberdade econômica e facilitando a circulação patrimonial no âmbito empresarial.
Dentro dessa hipótese de imunidade, existe a ressalva quanto aos casos de atividade preponderantemente imobiliária da adquirente. Tal exceção busca impedir a utilização indevida da imunidade como mecanismo de planejamento tributário voltado à evasão fiscal em operações típicas do mercado imobiliário.
A aferição da atividade preponderante é disciplinada pelos Arts. 36 e 37 do CTN, os quais estabelecem que a verificação deve considerar a receita operacional da pessoa jurídica em determinado período, sendo considerada preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita decorrer das atividades previstas constitucionalmente.
A jurisprudência dos tribunais superiores também consolidou entendimento relevante acerca da extensão da imunidade. No Tema 796 de repercussão geral, o STF fixou a tese de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens imóveis que exceder o montante destinado à integralização do capital social, permitindo a incidência do imposto sobre eventual excesso direcionado à formação de reserva de capital ou patrimônio excedente.
Além disso, o reconhecimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com o registro da transmissão imobiliária no cartório competente reforça a necessidade de análise concreta das condições da pessoa jurídica no momento da efetiva transferência patrimonial. Assim, a imunidade constitucional deve ser interpretada conforme a finalidade econômica da operação e os limites expressamente previstos na Constituição e na legislação tributária.
3. O Tema 796 do STF
Embora o Tema 796, julgado sob a sistemática da repercussão geral pelo STF, tenha tratado especificamente da incidência do ITBI sobre o valor do imóvel que excede o capital social efetivamente integralizado, o julgamento antecipou relevante discussão acerca do alcance da imunidade prevista no Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal. Isso porque o voto condutor do Ministro Alexandre de Moraes promoveu distinção hermenêutica entre as duas hipóteses previstas no dispositivo constitucional.
Segundo o entendimento desenvolvido, a ressalva relativa à “atividade preponderante” da adquirente aplica-se exclusivamente às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, não alcançando a integralização de capital social mediante transferência de bens imóveis. Assim, a primeira parte do inciso I — referente à incorporação de bens ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital — configuraria hipótese autônoma em relação às operações societárias previstas na segunda parte do dispositivo.
O voto fundamentou-se em interpretação literal, sistemática e histórica do Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, com apoio na doutrina de Kiyoshi Harada e Eduardo Sabbag. Sustentou-se que a primeira parte do inciso disciplina especificamente a integralização de capital social mediante transferência de bens imóveis, enquanto a segunda regula operações societárias como fusão, cisão, incorporação e extinção de pessoas jurídicas, hipóteses em que a imunidade estaria condicionada à inexistência de atividade imobiliária preponderante.
A distinção ganhou relevância porque parte da doutrina e da jurisprudência tradicionalmente entendia que a ressalva da atividade preponderante alcançaria todas as hipóteses previstas no dispositivo constitucional, inclusive a integralização de capital social.
Após as premissas fixadas no julgamento do Tema 796, contudo, fortaleceu-se a compreensão de que a imunidade aplicável à integralização de capital constitui hipótese autônoma, não subordinada à verificação da atividade econômica exercida pela pessoa jurídica adquirente, influenciando, assim, a interpretação adotada por alguns tribunais pátrios.
Desse modo, embora o STF não tenha fixado tese expressa acerca da inaplicabilidade da ressalva da atividade preponderante às hipóteses de integralização de capital social, o voto condutor do Tema 796 exerceu significativa influência na interpretação constitucional do ITBI.
4. O Tema 1.348 do STF e suas Discussões
O Tema 1.348 de repercussão geral do STF versa sobre a incidência do ITBI nas operações de integralização de capital social mediante transferência de bens imóveis, quando a pessoa jurídica adquirente exerce atividade preponderantemente imobiliária. A controvérsia está submetida ao julgamento do RE nº 1.495.108 e busca definir o alcance da imunidade prevista no Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal.
A discussão constitucional concentra-se na interpretação do dispositivo que estabelece a não incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, especialmente quanto à aplicação ou não da ressalva relativa à atividade preponderante da adquirente nas hipóteses de integralização de capital social.
Até o momento, o julgamento permanece pendente de conclusão, inexistindo tese de repercussão geral formalmente fixada. Os votos já proferidos, contudo, evidenciam profunda divergência interpretativa no âmbito do STF.
O relator, Ministro Edson Fachin, votou pelo provimento do recurso extraordinário, reconhecendo que a imunidade do ITBI nas hipóteses de integralização de capital social possui natureza incondicionada, aplicando-se independentemente da atividade econômica exercida pela pessoa jurídica adquirente, ainda que esta atue predominantemente no setor imobiliário.
Ressaltou, entretanto, que a imunidade permanece limitada ao valor do capital social efetivamente integralizado, em conformidade com a tese fixada pelo STF no Tema 796 de repercussão geral, segundo a qual a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
No mesmo sentido, o Ministro Alexandre de Moraes acompanhou integralmente o voto do relator, em harmonia com a interpretação por ele anteriormente desenvolvida no Tema 796, ocasião em que distinguiu as hipóteses de integralização de capital social das operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoas jurídicas.
O Ministro Cristiano Zanin também acompanhou o relator, ainda que com ressalvas, reforçando a corrente favorável ao reconhecimento da imunidade incondicionada nas hipóteses de integralização de capital social. No mesmo sentido, o Procurador-Geral da República, Paulo Gonet, manifestou-se favoravelmente à tese da imunidade incondicionada.
Em sentido oposto, o Ministro Gilmar Mendes apresentou voto-vista divergente, negando provimento ao recurso extraordinário e propondo a fixação da tese de que a imunidade do ITBI não alcança a transmissão de bens ou direitos para integralização de capital quando a pessoa jurídica adquirente possuir atividade preponderante de compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
A divergência instaurada evidencia o núcleo da controvérsia constitucional submetida ao STF: definir se a ressalva relativa à atividade preponderante da adquirente alcança, ou não, a hipótese autônoma de integralização de capital social prevista na primeira parte do Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal.
Após o voto-vista do Ministro Gilmar Mendes, a Ministra Cármen Lúcia acompanhou integralmente o voto do relator (Edson Fachin). Posteriormente, o processo foi destacado pelo Ministro Flávio Dino durante a sessão virtual do Plenário realizada entre 20.03.2026 e 27.03.2026, o que suspendeu o julgamento virtual e zerou a votação, transferindo a apreciação da matéria para julgamento presencial pelo Plenário da Corte.
Assim, o Tema 1.348 constitui atualmente o principal precedente em formação acerca da extensão da imunidade do ITBI nas operações de integralização de capital social, possuindo potencial para consolidar definitivamente a interpretação constitucional sobre a aplicabilidade ou não da ressalva da atividade preponderante às hipóteses previstas na primeira parte do Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal.
5. A Jurisprudência e as Interpretações
Para além da controvérsia acerca da natureza condicionada ou incondicionada da imunidade prevista no Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, a jurisprudência passou a enfrentar outras questões relevantes relacionadas ao reconhecimento da imunidade do ITBI nas operações de integralização de capital social.
Destacam-se, nesse contexto, os debates sobre: (i) a distribuição do ônus da prova entre contribuinte e Fisco municipal; (ii) a qualificação dos dividendos como receita operacional; (iii) a aferição da atividade preponderante com base em critérios materiais e econômicos; e (iv) a relevância do enquadramento formal da pessoa jurídica no CNAE.
Não há, contudo, entendimento jurisprudencial consolidado sobre tais matérias, verificando-se a coexistência de posições divergentes, muitas vezes marcadas pela sobreposição entre critérios formais e materiais na análise da atividade econômica efetivamente exercida pela sociedade adquirente.
Quanto ao ônus da prova, parcela significativa da jurisprudência entende que compete ao Município demonstrar, de forma inequívoca, os requisitos aptos a afastar a imunidade tributária. Nessa linha, precedentes dos Tribunais de Justiça de São Paulo (Apelação Cível: 1007927-98.2024.8.26.0053) e de Minas Gerais (Apelação Cível: 5004910-60.2023.8.13.0480) reconhecem que cabe ao Fisco comprovar concretamente que a atividade preponderante da pessoa jurídica corresponde à compra e venda de imóveis, locação imobiliária ou arrendamento mercantil, preservando-se, assim, a regra constitucional imunizante.
Em sentido diverso, o Tribunal de Justiça de Pernambuco tem atribuído ao contribuinte o ônus de demonstrar a inexistência de atividade imobiliária preponderante. No julgamento da Apelação nº 0078834-82.2020.8.17.2001, o TJPE entendeu que a ausência de documentos contábeis, declarações fiscais e demonstrações financeiras inviabiliza o reconhecimento da imunidade tributária. O acórdão também conferiu relevância ao enquadramento formal da empresa no CNAE e às atividades previstas no contrato social como elementos indicativos da atividade preponderante.
Essa divergência evidencia distintos critérios jurisprudenciais para aferição da atividade preponderante. Enquanto alguns tribunais privilegiam aspectos materiais, relacionados à receita operacional efetivamente auferida, outros valorizam elementos formais, como objeto social, CNAE e composição patrimonial da empresa.
Outra controvérsia relevante refere-se à qualificação dos dividendos como receita operacional da holding para fins de aplicação do Art. 37 do CTN. Parte da jurisprudência entende que os dividendos decorrem da mera condição societária da empresa investidora, não constituindo receita operacional oriunda de atividade econômica própria. Nessa perspectiva, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul afastou – na Apelação Cível: 70084345602 - a consideração dos dividendos para fins de descaracterização da atividade imobiliária preponderante.
Por outro lado, há julgados que reconhecem que, quando a participação societária integra o próprio objeto social da holding, os dividendos e rendimentos financeiros podem ser considerados receitas operacionais típicas da atividade empresarial exercida. Foi essa a orientação adotada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina – na Apelação: 0038657-34.2012.8.24.0038 - ao reconhecer a imunidade do ITBI em favor de holding familiar cuja principal fonte de receita advinha de participações societárias e aplicações financeiras.
A discussão ganhou maior relevância após o entendimento firmado pelo STF no RE 609.096, no qual se definiu que receita operacional corresponde à receita bruta oriunda das atividades empresariais típicas da pessoa jurídica. Embora o precedente tenha sido proferido em matéria relativa ao PIS e à COFINS, sua fundamentação vem sendo utilizada como parâmetro interpretativo para a análise da atividade preponderante no âmbito do ITBI.
Também merece destaque o entendimento segundo o qual a aferição da atividade preponderante não deve se limitar a critérios exclusivamente formais, como CNAE ou objeto social. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais – na Apelação Cível: 5005135-18.2022.8.13.0027 - por exemplo, firmou compreensão de que a análise exige exame concreto da realidade econômica da empresa, inclusive das atividades indiretas desempenhadas por holdings e sociedades controladoras.
Nessas hipóteses, especialmente em holdings que exerçam múltiplas atividades, devem ser consideradas não apenas as atividades diretamente exercidas pela pessoa jurídica, mas também aquelas desenvolvidas por suas controladas, quando seus resultados integrem, de forma efetiva, a receita operacional da sociedade analisada.
Portanto, a jurisprudência atual demonstra que o reconhecimento da imunidade do ITBI permanece fortemente vinculado às particularidades probatórias de cada caso concreto, inexistindo, até o momento, uniformização definitiva quanto aos aspectos mencionados.
6. Impactos Práticos e Conclusões
As controvérsias jurisprudenciais envolvendo a imunidade do ITBI produzem impactos diretos e relevantes para empresas, especialmente holdings patrimoniais, sociedades imobiliárias e estruturas voltadas ao planejamento patrimonial e sucessório.
O principal reflexo prático reside no aumento da insegurança jurídica nas operações societárias que envolvem a transferência de bens imóveis para integralização de capital social. A inexistência de entendimento consolidado faz com que operações semelhantes recebam tratamentos distintos conforme o Município ou o Tribunal competente, comprometendo a previsibilidade tributária e ampliando os riscos fiscais envolvidos.
Diante desse cenário de elevada complexidade interpretativa, evidencia-se a importância de análise jurídica especializada nessas operações, especialmente em estruturas patrimoniais e sociedades com atuação imobiliária. As divergências relacionadas à atividade preponderante, à composição da receita operacional e à distribuição do ônus da prova demonstram que a adequada estruturação documental, societária e tributária da operação exerce papel relevante na mitigação de riscos fiscais e na preservação da segurança jurídica do contribuinte, inclusive para a adoção de medidas administrativas ou judiciais adequadas diante de eventual exigência indevida de ITBI pelo Fisco municipal.
Em conclusão, o julgamento do Tema 1.348 pelo STF assume especial relevância, diante do potencial de uniformizar a interpretação constitucional da matéria e estabelecer parâmetros mais objetivos acerca da extensão da imunidade prevista no Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, contribuindo para maior estabilidade e segurança jurídica nas operações societárias envolvendo bens imóveis.
Referências:
- Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966):
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
- Constituição Federal:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm
- STF. Tema 796 da Repercussão Geral (RE 796.376/SC):
https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=796
- STF. Tema 1348 da Repercussão Geral (RE 1.495.108/SP):
- STF. Tema 1.124 da Repercussão Geral (ARE 1.294.969/SP).
https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=1124
- STF. RE 609.096/RS
- STJ. AgInt no AREsp 1.760.009/SP.
