Introdução

Imaginemos um cenário em que um locatário, após fazer benfeitorias, reformando todo o apartamento que alugou, precisou devolver o imóvel, uma vez que o proprietário aumentou absurdamente o valor do aluguel em decorrência da valorização que as reformas feitas pelo próprio inquilino gerou no apartamento. Essa foi a situação vivida pela youtuber Dora Figueiredo, a qual viralizou nas redes sociais depois de publicar uma sequência de vídeos explicando todo o processo de locação, reforma e devolução do imóvel. Nesse sentido, nos cabe aqui questionar não só a conduta do locador, mas também, que tipo de benfeitorias podem ser feitas, o papel dos índices de reajuste e até onde o aumento do aluguel pode ir.

1. Os índices de reajuste

Um primeiro importante ponto a se tratar versa acerca da diferenciação entre reajuste do aluguel e sua adequação aos valores de mercado, previstos na Lei nº 8.245/91. O primeiro trata simplesmente da atualização do valor fixado inicialmente no contrato, objetivando adaptar e suprir os efeitos inflacionários anuais por meio de um índice indexador, os quais na grande maioria dos contratos de locação será feito pelo IGP-M/FGV ou pelo IPCA/IBGE. Nesse sentido, de forma simplificada, O IGP-M, Índice Geral de Preços, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), considerado um indicador macroeconômico, destaca em sua análise outros índices como: o Índice de Preços ao Produtor Amplo, o IPA-M; o Índice de Preços do Consumidor, o IPC-M; e o Índice Nacional de Custo da Construção, o INCC-M, por isso considerado um índice geral.

Já o IPCA, Índice Nacional de Preços ao Consumidor, medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), baseia-se na variação de preço de um conjunto específico de produtos e serviços comercializados, em que cada um dos itens possui um peso maior ou menor, variando de acordo com o seu consumo médio popular.  Com efeito, independente do índice escolhido, entende-se a importância de deixar claro na cláusula contratual de reajuste que índice será usado anualmente para fazer essa atualização, além de destacar que a aplicação se dará apenas para variações positivas do índice, uma vez que ao fim do ano com uma porcentagem negativa e a inexistência do dispositivo no contrato, o inquilino poderá solicitar, inclusive judicialmente, essa diminuição no valor do aluguel.

Nessa linha de raciocínio, por outro lado, a adequação ao valor de mercado seria uma avaliação que vai além dos índices estabelecidos e observa os fatores externos que possam ter gerado grande valorização ou desvalorização do imóvel, de forma que o índice aplicado não se mostra mais suficiente para adequar o valor do aluguel. O que se procura no presente é observar situações em que o próprio locatário, a partir da realização de benfeitorias no imóvel, é responsável por essa valorização.

2. Benfeitorias

Nesse sentido, existem diversos tipos de benfeitorias que podem ser feitas pelos locatários, sempre priorizando a autorização do locador, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias. As benfeitorias necessárias têm como escopo a conservação do imóvel ou até mesmo evitar a sua deterioração, seria o caso de encanamento, fiação elétrica, vazamentos. Tendo o inquilino feito esse tipo de benfeitoria, não poderia o proprietário se recusar a arcar com os custos para realização do serviço, sendo este custo sua responsabilidade mesmo que o inquilino tenha as feito sem sua prévia autorização. Já as benfeitorias úteis, as quais visam a melhoria do imóvel, necessitam de aprovação prévia do locador, uma vez que, apesar de não essenciais, proporcionam um maior facilidade e qualidade para a moradia, seria por exemplo, a instalação de uma tela contra insetos nas janelas ou de uma cobertura na varanda contra chuva, esta também é indenizável pelo locador desde que este tenha anuído. Ambas possibilitam ao locatário a retenção do bem, o imóvel, até que seja feita a indenização.

Por fim, às benfeitorias voluptuárias, são aquelas que buscam embelezar o imóvel ou trazer mais conforto, um exemplo seria a instalação de uma jacuzzi ou uma piscina, no imóvel. Essas também necessitam de autorização prévia do locador, sob pena de não serem aceitas no momento da entrega ou até mesmo não ocorrer qualquer tipo de indenização por parte do proprietário, o qual livraria-se dessa responsabilização, podendo o locatário retirar a benfeitoria em sua saída, desde que não afete a estrutura substancial do imóvel.

3. Conclusão - poderia o locador fazer essa alteração no valor?

Dado o exposto, observando nosso código civil, é claro concluir que até o fim do prazo previsto no contrato, só seria possível alterar o valor do aluguel, ultrapassando o valor de reajuste indicado pelo índice, com a anuência das duas partes. Sem a concordância o reajuste deverá limitar-se a alteração anual baseada no índice estabelecido, devendo aguardar a passagem de três anos do contrato, caso o prazo se estenda além desse tempo, ou de seu último aditivo, conforme artigo 19 (dezenove) da Lei do Inquilinato: “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

Sendo assim, enquanto estiver vigente o prazo contratual, o locador não poderia realizar o aumento do aluguel com base em reformas realizadas pelo locatário ou na valorização da área em que se encontra o imóvel.

Todavia, com o fim do prazo de vigência e eficácia o locador pode alterar o preço do aluguel da forma que queira, baseando-se nos fatores externos - como bairro que se tornou mais seguro, foi asfaltado ou foram feitas construções que aumentaram a qualidade de vida da região - e possíveis benfeitorias - como uma reforma que aumentou o espaço disponível, ou tornou o ambiente mais iluminado e ventilado -, não estando mais vinculado aos valores iniciais de aluguel e de reajuste presentes no instrumento. Assim, ao alterar o valor pode o locador exigir que o inquilino desocupe o imóvel ou assine novo acordo com valor estabelecido, coloca o artigo 17 (dezessete), também da Lei do inquilinato: “é livre a convenção do aluguel”, não estando as partes mais vinculadas a primeira redação contratual ou aditivo posterior. Assim, o locatário deve decidir se aceitará ou não a atualização, e se quiser permanecer no imóvel, deverá se adaptar às novas condições contratuais.

No caso prático aqui colocado, considerando que o prazo de vigência do contrato tenha chegado ao fim, pode sim o locador aproveitar-se das benfeitorias feitas pela locatária para aumentar o valor do aluguel, já que de fato aquele se tornou um espaço melhor. Assim, não aceitando a inquilina essa alteração esta deverá devolver o imóvel, devendo ser indenizada pelas reformas necessárias ao uso, bem como por aquelas que deixaram o apartamento mais útil se autorizadas pelo proprietário, podendo reter o bem até que seja pago. Contudo, em relação às reformas voluptárias, deverá retirá-las do espaço ou deixá-las sem obrigação de receber indenização.