1. Introdução | 2. A Conduta Antissocial do Condômino e Suas Implicações | 3. A Problemática da Exclusão do Condômino Antissocial | 4. Conclusão

1. Introdução:

Um dos maiores problemas em condomínio é a desobediência às regras de convivência, especialmente em edifícios. A sociedade condominial gera direitos e obrigações que devem ser obedecidas para manter a harmonia e a boa relação entre os condôminos. Porém, alguns moradores apresentam uma conduta incompatível com a tranquilidade dos demais conviventes.

No presente artigo, trataremos do tema acerca do condômino antissocial e as medidas que podem ser adotadas pelo condomínio para coibir tais práticas.

2. A Conduta Antissocial do Condômino e suas Implicações:

Nesse contexto, observa-se a figura do condômino antissocial, o coproprietário que age de modo prejudicial ou danoso, por meio de práticas desrespeitosas, como perturbar o sossego, oferecer risco à segurança e à saúde, não observar os bons costumes. Ou seja, esse tipo de condômino é nocivo à sociedade condominial. Outra característica importante: a conduta antissocial deve ser praticada de maneira reiterada, não por atos isolados.

No entendimento de Pablo Stolze, “O condomínio edilício refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva, e partes como elevadores, piscinas, portaria etc. são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns”.

Vale destacar que, todas as orientações aos moradores, bem como as infrações às regras, precisam ser estabelecidas na chamada Convenção de Condomínio. Tal instrumento, representa um código de normas na seara condominial. Vejamos o que prevê o § 2º, artigo 1.336 do Código Civil:

O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

As multas por mau comportamento são previstas no Código Civil e podem ser aplicadas administrativamente pelo condomínio. Trata-se de uma forma de resguardar o bom uso da propriedade, além de proteger os demais moradores da conduta nociva praticada pelo condômino antissocial.

Ocorre que, a aplicação das penalidades é um grande desafio, pois a incidência de multa pode alcançar até o quíntuplo do valor da quota condominial, perfazendo um montante alto a ser cobrado do infrator. Outra dificuldade consiste em alcançar um quórum elevado de aprovação em assembleia de condomínio, a fim de que a multa seja aplicada. Insta salientar que, caso o mau comportamento continue, o valor poderá ser majorado. Nesse contexto, aduz o artigo 1.337 e seu parágrafo único, do Código Civil:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

3. A Problemática da Exclusão do Condômino Antissocial:

Mesmo em face da aplicação de multas, o condomínio se depara com um grande problema, já que tal penalidade se torna ineficaz ou insuficiente em alguns casos de conduta reiterada. Daí surge um relevante questionamento sobre a possibilidade ou não de excluir o condômino antissocial. O Código Civil foi omisso, inexistindo uma previsão legal para a expulsão do infrator. Desse modo, caberia ao operador do direito construir uma fundamentação robusta para poder ingressar com um processo e pleitear a exclusão do condômino antissocial.

A propriedade é um direito e uma garantia constitucional, mas não se reveste de um caráter absoluto em favor de seu titular. Ora, se a estabilidade das relações no condomínio está ameaçada, há uma violação aos direitos da coletividade e, consequentemente, a função social da propriedade não se cumpre.

Com base em tais argumentos, a expulsão do condômino é a alternativa que se impõe, ocorrendo o afastamento do infrator, quando esgotadas todas as medidas administrativas (notificação prévia, apresentação de provas, recurso para a assembleia). Tudo isso, claro, respeitando-se os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, exercidos inclusive em uma ação judicial.

Embora as decisões de exclusão de condômino antissocial ainda sejam incomuns, devido à falta de previsão legal, alguns magistrados já demonstram entendimentos favoráveis. Contudo, para ter êxito, o condomínio deve estar bem assessorado juridicamente com o objetivo de comprovar, de forma inequívoca, a conduta antissocial do infrator.

4. Conclusão:

Conviver com um morador antissocial é um grande desafio que sempre exige a busca de soluções amigáveis, muita paciência e diplomacia, por parte do síndico. Logo, faz-se indispensável conciliar os interesses dos moradores, assim como revisar as regras condominiais, para que possa adotar a medida mais adequada ao bem-estar de todos.

Por fim, o ajuizamento de ação judicial deverá ser a última decisão, após esgotadas todas as alternativas. Tal medida, deverá ser acompanhada de um advogado especializado, que possa defender os interesses do condomínio, de forma segura e eficaz.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

- Consultor Jurídico. Novas considerações sobre o condômino antissocial (parte 1). Disponível em: https://www.conjur.com.br/2022-nov-03/artencio-filho-novas-consideracoes-condomino-antissocial/. Acesso em: 15 de mar. de 2024.

- Consultor Jurídico. Justiça determina expulsão de morador por comportamento antissocial. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2023-abr-16/morador-antissocial-expulso-condominio-decide-juiz/. Acesso em: 15 de mar. de 2024.

- Migalhas. Exclusão de condômino antissocial: é possível? Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/380487/exclusao-de-condomino-antissocial-e-possivel. Acesso em 15 de fev. de 2024.

- Ordem democrática. Condômino antissocial: Breve análise do art. 1.337 do Código Civil. Disponível em: https://ordemdemocratica.com.br/condomino-antissocial-breve-analise-do-art-1-337-do-codigo-civil/. Acesso em 23 de mar. de 2024.

- Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito Imobiliário, Teoria e Prática. Editora Forense, 16ª Edição, 2020, págs. 953 a 961.

- Síndico Net. Condômino antissocial. Disponível em: https://www.sindiconet.com.br/informese/condomino-antissocial-noticias-convivencia Acesso em: 07 de fev. de 2024.

- VERTI 29. O que é um condômino antissocial? Ele pode ser excluído? Disponível em: https://admverti.com.br/o-que-e-um-condomino-antissocial/. Acesso em: 06 de fev. de 2024.