1. Introdução | 2. O ITBI em Acordos Extrajudiciais | 3. Aspectos Legais do ITBI em Acordos Extrajudiciais | 4. O ITBI na Reforma Tributária e sua Influência na Regularização | 5. Conclusão

1. Introdução

A regularização imobiliária é um processo de extrema importância para garantir que as propriedades estejam legalmente reconhecidas, com toda a documentação em conformidade com as exigências legais.

Nesse contexto, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) desempenha um papel essencial, pois ele incide sobre a transmissão de propriedades imobiliárias e é uma das principais preocupações em acordos extrajudiciais para regularização de imóveis.

2. O ITBI em Acordos Extrajudiciais

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título de bens imóveis. Em acordos extrajudiciais de regularização imobiliária, o ITBI surge como um dos elementos principais da negociação, uma vez que a regularização de propriedades envolve a formalização de transferências de titularidade que estavam irregulares. A incidência do ITBI nestes casos não se limita simplesmente à arrecadação, mas também ao reconhecimento formal da transação pelo poder público.

Em acordos extrajudiciais, a negociação sobre quem arcará com o pagamento do ITBI costuma ser uma das principais pautas. Normalmente, as partes envolvidas dividem o custo do imposto, ou uma das partes pode se responsabilizar integralmente por ele. A flexibilidade do acordo extrajudicial, além de permitir a celeridade do processo quando comparado com a via judicial, também possibilita que as partes se adaptem às condições conforme sua conveniência, respeitando os limites legais impostos pela legislação.

Em processos amigáveis, onde as partes envolvidas optam por um acordo extrajudicial, o recolhimento do ITBI é um passo necessário para que o registro da propriedade seja efetivado em cartório. A inexistência do pagamento do imposto pode impedir a conclusão do processo de regularização, impossibilitando que o novo proprietário tenha o imóvel devidamente registrado em seu nome.

3. Aspectos Legais do ITBI em Acordos Extrajudiciais

A Constituição Federal, confere aos municípios brasileiros a autoridade para criar, regulamentar e arrecadar o ITBI, ficando a cargo deles estipular sua própria base de cálculo, o que resulta em variações de alíquotas e isenções de acordo com a legislação local. Lido no artigo 156, II:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I - propriedade predial e territorial urbana;

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição; (sem grifos no original)

(...)

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

II - compete ao Município da situação do bem.”

Uma vez que os aspectos legais relacionados à negociação do ITBI em processos de regularização amigável, envolvem a análise da legislação local, se torna aberta a definição de quem será o responsável pelo pagamento do imposto, e também a identificação de possíveis benefícios fiscais. Algumas cidades oferecem incentivos para a regularização de imóveis, como redução temporária da alíquota do ITBI ou isenções em determinados casos, visando a incentivar a formalização de propriedades irregulares.

Além disso, o Código Tributário Nacional (CTN) também oferece diretrizes sobre a cobrança do ITBI, impondo limitações para evitar abusos por parte dos municípios. Nesse sentido, o artigo 36, do CTN, estabelece situações na qual o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital:

“ Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o impôsto não incide sôbre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:

I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;

II - quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.”

Contudo, é válido ressaltar que o ITBI, essencialmente, recai sobre a transferência de imóveis que não seja decorrente de herança ou doação. Nas referidas situações de herança ou doação as transações estão sujeitas à incidência do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual. No contexto de acordos extrajudiciais de regularização imobiliária, o ITBI tributos é uma das questões que mais impacta a formalização do processo, pois sua incidência é obrigatória para que o registro do imóvel seja efetuado em cartório.

4. O ITBI na Reforma Tributária e sua Influência na Regularização

O ITBI não terá grandes alterações na Reforma Tributária, de acordo com a PLP 108/2024, que faz parte da regulamentação da reforma, não haverá alteração da alíquota do imposto, e continuará a cargo dos municípios a definição do valor.

A principal alteração se dá quando se possibilita o pagamento do ITBI no ato de celebração do contrato de compra e venda. Hoje em dia o pagamento do imposto ocorre no ato do registro junto ao Cartório de Imóveis , como reconhecimento formal do mesmo. Contudo, a reforma oportuniza o pagamento antecipado do tributo, que será incentivado com descontos na alíquota, estipulados por lei municipal.

5. Conclusão

O ITBI é um elemento essencial nos acordos de regularização imobiliária, uma vez que é necessária sua quitação para que a transmissão de propriedade seja validada legalmente.

As negociações sobre o imposto, dentro deste contexto, devem sempre considerar a legislação local e os direitos das partes envolvidas, buscando uma solução que seja justa e eficiente.

Bibliografia:

- https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/governo-federal-afirma-que-reforma-tributaria-sera-positiva-para-compra-e-venda-no-setor-imobiliario. Acesso em: XX.XX.2024.

- https://oglobo.globo.com/economia/noticia/2024/07/09/reforma-tributaria-mudanca-no-itbi-permite-cobranca-do-imposto-no-contrato-de-compra-e-venda-de-imoveis.ghtml. Acesso em: XX.XX.2024.

- Projeto de Lei Complementar nº 108/2024. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/CCIVIL_03/Projetos/Ato_2023_2026/2024/PLP/plp-108.htm- Constitução Federal. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: XX.XX.2024.

- Lei nº 5.172/1966. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm. Acesso em: XX.XX.2024.

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