O Marco Legal das Garantias foi sancionado em 30 de outubro de 2023 (Lei nº 14.711), dispondo sobre a atualização das regras referentes ao tratamento do crédito, das garantias e das medidas extrajudiciais para recuperação de crédito.

A referida Lei, portanto, trouxe importante mudanças e atualizações para este cenário, alterando os principais dispositivos legais.

Referente ao instituto da ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA em garantia, a principal mudança trazida foi a possibilidade de que sejam admitidas alienações fiduciárias sucessivas. Ou seja, o mesmo bem pode ser gravado com alienação fiduciária mais de uma vez, em relação ao “valor remanescente”.

Assim, temos um mesmo bem garantindo mais de uma operação, sendo certo que a execução sempre respeitará a ordem cronológica das garantias dadas.

A regra para a execução da alienação fiduciária está esclarecida no §4º incluído no art. 22 da Lei nº 9.514/1997:

§ 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.

Em decorrência da possibilidade de alienações fiduciárias sucessivas para um mesmo credor, mediante o inadimplemento de quaisquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária, o credor poderá declarar vencidas as demais obrigações de que for titular, garantidas pelo mesmo imóvel (§6º do art. 22, da Lei 9.814/1997, incluído pela Lei nº 14.711/2023).

Ainda, foram realizadas alterações nos arts. 26, 27 e 30 da Lei nº 9.514/1997 e incluídos os arts. 26-A e 27-A, quanto aos procedimentos para excussão das dívidas garantidas por Alienação Fiduciária.

Outro importante ponto foi a criação da figura do “Agente de Garantias”, com a inclusão do Capítulo XXI - DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO FIDUCIÁRIA DE GARANTIAS no Código Civil. Este profissional é designado pelos credores e terá a autorização para constituir, levar a registro, gerir e pleitear a execução da garantia. É importante destacar que o agente atuará em nome próprio e em benefício dos credores, com dever fiduciário, inclusive em procedimentos extrajudiciais e ações judiciais relacionadas ao crédito.

Saliente-se que o Agente de Garantias poderá ser substituído a qualquer tempo, por decisão do credor único ou pela maioria simples dos credores garantidos, em assembleia, devendo ser publicizada para se tornar eficaz tal substituição.

O §7º do artigo 853-A, incluído no Código Civil, também prevê que o agente de garantia poderá ser contratado, para executar os seguintes serviços: (I) pesquisa de ofertas de crédito mais vantajosas entre os diversos fornecedores; (II) auxílio nos procedimentos necessários à formalização de contratos de operações de crédito e de garantias reais; (III) intermediação na resolução de questões relativas aos contratos de operações de crédito ou às garantias reais; e (IV) outros serviços não vedados em lei.

A Lei promoveu alterações no Código Civil, ainda, referente às HIPOTECAS. Neste tema, as alterações foram em relação à execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca.

A modalidade de garantia por hipoteca estava paulatinamente sendo substituída pela Alienação Fiduciária, principalmente, por ser mais complexa a forma de execução da garantia. Agora, com a atualização das regras, é provável que a hipoteca volte a ser amplamente utilizada.

Assim, estabeleceu-se o novo procedimento detalhado para a execução extrajudicial da hipoteca, tendo em vista que:

Art. 9º Os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente na forma prevista neste artigo.

§ 1º Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor e, se for o caso, o terceiro hipotecante ou seus representantes legais ou procuradores regularmente constituídos serão intimados pessoalmente, a requerimento do credor ou do seu cessionário, pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel hipotecado, para purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias, observado o disposto no art. 26 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, no que couber.

Foram feitas alterações, também, no Código Civil (arts. 1.477, 1.478 alterados e art. 1.487-A acrescentado), para prever que:

(i) O inadimplemento da obrigação garantida por hipoteca faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel (§2º do art. 1.477).

(ii) O credor hipotecário que efetuar o pagamento, a qualquer tempo, das dívidas garantidas pelas hipotecas anteriores sub-rogar-se-á nos seus direitos, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum (art. 1.478).

(iii) A hipoteca poderá, por requerimento do proprietário, ser posteriormente estendida para garantir novas obrigações em favor do mesmo credor, mantidos o registro e a publicidade originais, mas respeitada, em relação à extensão, a prioridade de direitos contraditórios ingressos na matrícula do imóvel (art. 1.487-A).

Os tópicos tratados neste artigo versam, apenas, quanto a alguns aspectos da Lei nº 14.711/2023. Tem-se, igualmente, alterações quanto: (i) à execução extrajudicial da garantia imobiliária em concurso de credores; (ii) à solução negocial prévia ao protesto, das medidas de incentivo à renegociação de dívidas protestadas e do aprimoramento das regras sobre protestos; (iii) à negociação e à cessão de precatórios ou créditos e do aprimoramento das regras relativas a serviços notariais; (iv) ao resgate antecipado de letra financeira; (v) à transferência de recursos no âmbito do fundo de manutenção e desenvolvimento da educação básica e de valorização dos profissionais da educação; (vi) a limites da redução do imposto de renda incidente sobre rendimentos auferidos por aplicações em fundos de investimento com beneficiário residente ou domiciliado no exterior; (vii) ao procedimento de emissão de debêntures; (viii) à apresentação de extratos eletrônicos relativos a bens móveis.

Nos próximos artigos em nossas redes, traremos mais análises dos demais aspectos do Marco Legal das Garantias.