1. Introdução | 2. Pré-Contratos | 3. Contratos Preliminares | 4. Diferenças entre Pré-Contratos e Contratos Preliminares | 6. Conclusão.

1. Introdução

Na seara do Direito Contratual, os institutos de pré-contrato e contratos preliminares têm sido amplamente utilizados como ferramentas de segurança jurídica e planejamento em negociações. Apesar de frequentemente confundidos, são institutos distintos, com cada um exercendo uma função específica dentro de uma operação contratual estruturada. Este artigo busca esclarecer suas características principais, diferenças e relevância prática.

A compreensão desses instrumentos é indispensável no campo contratual, especialmente quando se tratam de negociações complexas. Isso porque sua correta aplicação pode prevenir litígios, alinhar expectativas entre as partes e assegurar que os objetivos negociais sejam atingidos com eficiência e segurança jurídica. A falta de conhecimento detalhado sobre suas peculiaridades pode levar a erros estratégicos, impactando negativamente o resultado das operações e a confiança entre os contratantes.

2. Pré-Contratos

Os pré-contratos são a formalização de vontades das partes que dão base a celebração de contratos futuros, geralmente não vinculativos. Não geram, necessariamente, uma obrigação de contratar, mas estabelecem condições, objetivos e entendimentos que servirão de base para um contrato mais elaborado. Assim, oferecem às partes a oportunidade de analisar detidamente os aspectos econômicos, jurídicos e operacionais envolvidos, garantindo maior segurança durante a estruturação da operação definitiva. Nas palavras de Maria Helena Diniz:

Os pré-contratos configuram-se como compromissos prévios, destinados a organizar e facilitar o processo de negociação, sem gerar uma obrigação jurídica de contratar. São instrumentos eficazes para alinhar interesses e evitar litígios durante a fase pré-contratual (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro).

Dessa forma, os pré-contratos não apenas formalizam intenções, mas também minimizam minimizar riscos de desvio de intenções da contratação ou abandono das tratativas por falta de embasamento das vontades das partes. Neste sentido, conclui Silvio Venosa:

Os pré-contratos têm como função precípua a preparação de acordos definitivos em negociações complexas, sendo utilizados com frequência para evitar a frustração de expectativas nas tratativas iniciais (VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos).

Ademais, como os pré-contratos, em regra, não possuem força vinculante, permitem uma maior flexibilidade para as partes renegociarem as disposições ali estabelecidas no momento da formalização definitiva da negociação, sem incorrer em penalidades severas, desde que respeitada a boa-fé. Sobre este aspecto, Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho explicam:

Na prática negocial, os pré-contratos representam uma solução pragmática, garantindo às partes uma etapa de aproximação, sem as implicações legais de um compromisso vinculativo, mas com a marca da boa-fé objetiva que permeia o sistema jurídico brasileiro" (GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil).

Também é importante ressaltar que, em eventual situação de litígio, os pré-contratos poderão ser utilizados como prova da boa-fé e das verdadeiras intenções das partes naquela negociação.

Os pré-contratos não estão expressamente previstos na legislação brasileira, mas fazem parte do ordenamento jurídico brasileiro e encontram respaldo doutrinário e jurisprudencial.

Os principais exemplos de pré-contratos são:

• Memorandos de Entendimento (MoU): Documento usado em negociações para alinhar expectativas sobre um futuro contrato, deixando clara as intenções das partes e formalizando as principais premissas que nortearão a operação jurídica pretendida.

• Cartas de Intenção: Comuns em operações empresariais, indicam o interesse de uma parte em adquirir outra ou firmar determinada parceria, mas sem força obrigatória para a conclusão do negócio.

• Acordos de Confidencialidade (NDAs): Embora autônomos, os NDAs muitas vezes são usados na etapa inicial de negociações para proteger informações sensíveis que serão trocadas no momento de alinhamento das condições do negócio, antes da formalização do contrato principal.

• Pré-contratos imobiliários: No mercado imobiliário, são firmados para assegurar o prazo necessário para análise da viabilidade do imóvel para a operação pretendida e os riscos envolvidos.

O pré-contrato não deve ser confundido com o contrato preliminar. No pré-contrato, o que prevalece é a intenção e o compromisso moral ou estratégico; já no contrato preliminar, há força vinculante para a celebração do contrato definitivo no futuro, o que pode, inclusive, ser exigido judicialmente, como afirma Orlando Gomes: “O pré-contrato não pode ser confundido com o contrato preliminar, pois, enquanto o primeiro é uma etapa de intenções, sem força vinculativa jurídica, o segundo é, por sua natureza, obrigatoriamente vinculante, podendo ensejar execução judicial para a formação do contrato definitivo” (GOMES, Orlando. Contratos) e como veremos a seguir.

3. Contratos Preliminares

Os Contratos preliminares estão regulamentados pelo Código Civil Brasileiro nos arts. 462 a 466.

O artigo 462 do Código Civil Brasileiro estabelece que: “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”. Assim, uma vez que temos um contrato preliminar cumprindo todos os elementos necessários para a formalização do contrato definitivo, este instrumento, também conhecido como "pacta de contrahendo", possuem força obrigatória, sendo uma ferramenta de grande relevância para assegurar segurança jurídica nas tratativas contratuais, já que poderá ser levado a juízo para obrigar a outra parte a celebrar o contrato definitivo em hipótese de recusa para tanto.

A obrigatoriedade da celebração do contrato definitivo é legalmente prevista: Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Neste sentido, afirma ainda Orlando Gomes: "o contrato preliminar vincula as partes a um compromisso jurídico com força obrigatória, sendo sua inexecução passível de compelimento judicial" (GOMES, Orlando. Contratos).

A exceção para a obrigatoriedade da formalização do contrato definitivo seria a previsão expressa no contrato preliminar do direito de arrependimento.

Os principais exemplos de contratos preliminares são:

• Promessa de Compra e Venda de Imóveis: O comprador e o vendedor firmam um compromisso para a celebração do contrato definitivo, que deverá ser celebrado através se instrumento público (Escritura de Compra e Venda), após o cumprimento de condições preliminares, como quitação do preço ou regularização do imóvel.

• Contrato de Pré-Constituição de Sociedade: Os futuros sócios acordam os termos essenciais para a formalização de uma sociedade empresarial, como, por exemplo, o percentual de participação e objeto social.

• Contratos em Fusões e Aquisições: Durante negociações de empresas de grande porte, as partes firmam contratos preliminares para assegurar a celebração do contrato principal após a realização das devidas auditorias ou avaliações das empresas envolvidas.

• Promessa de Locação: O proprietário se compromete a locar o imóvel ao interessado, condicionando o contrato definitivo à realização de reformas ou ajustes.

Para as partes contratantes, a importância fundamental da celebração de um contrato preliminar é a garantia de que, superadas as condições ali estabelecidas, será celebrado o contrato definitivo. Ainda, garante o registro das condições de contratação, evitando desistências arbitrárias ou exigências de obrigações não cabíveis, ou alegações de má-fé.

Além disso, poderá o contrato preliminar ser levado a registro, o que garante a sua publicidade e oposição de suas disposições a terceiros, especialmente quando se tratam de contratos imobiliários.

4. Diferenças entre Pré-Contratos e Contratos Preliminares

Como já discorrido aqui, os dois institutos são completamente distintos que possuem finalidades específicas, mas, ao fim, servem como instrumentos preparatórios para a celebração de um contrato definitivo.

A principal distinção dos institutos, juridicamente falando, reside na questão da força vinculante. Enquanto o pré-contrato é um acordo que pode não ser executado, o contrato preliminar possui força obrigatória e pode ser exigido judicialmente.

Além disso, os pré-contratos, por não estarem legalmente previstos, não possuem requisitos estabelecidos a serem cumpridos ou formalidades específicas. As partes podem livremente pactuá-los, estabelecendo as disposições que, naquele momento, façam sentido para lastrear o contrato definitivo.

Os contratos preliminares, por sua vez, possuem a rigidez quanto às formalidades, pois, para ser exigível a sua execução, eles devem atender a todos os elementos essenciais do contrato principal e definitivo a ser firmado, exceto quanto à forma.

5. Conclusão

Na prática contratual, ambos os instrumentos desempenham papéis estratégicos, sobretudo em negociações complexas. Saber diferenciá-los e utilizá-los estrategicamente pode garantir maior segurança jurídica e prevenir litígios futuros. O desafio está em alinhar a teoria doutrinária às necessidades práticas dos contratantes, sempre com observância aos princípios contratuais e à legislação vigente.

A utilização estratégica dos pré-contratos e contratos preliminares não apenas evita disputas judiciais, mas também consolida a confiança no sistema jurídico e nas negociações. Ao unir técnica jurídica e pragmatismo, esses mecanismos reafirmam sua importância como pilares na estruturação de contratos modernos.

BIBLIOGRAFIA:

BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. São Paulo: Saraiva, última edição.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos. São Paulo: Atlas, última edição.

GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, última edição.

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Obrigações e Contratos. São Paulo: Saraiva, última edição.

STOLZE, Pablo. Teoria Geral dos Contratos. São Paulo: Saraiva, última edição.