Recentemente, no dia 26 de outubro de 2023, o Supremo Tribunal Federal - STF decidiu que os bancos podem retomar imóvel registrado em seu nome como garantia de financiamento imobiliário, no caso do não pagamento das prestações pelo comprador, sem precisar entrar com ação judicial. Trata-se de uma modalidade de financiamento com garantia chamada de “alienação fiduciária”. Ao financiar a compra, o imóvel fica em nome da instituição financeira para garantir o pagamento do financiamento.

A alienação fiduciária de bens imóveis é regida pelo capítulo II (artigos 22 a 33) da Lei nº 9.514/97. Vejamos o que dispõe o artigo 22:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Em apreciação de recurso (RE 860631/SP), o STF entendeu pela constitucionalidade da Lei nº 9.514/1997, que há 26 anos prevê a execução extrajudicial nos contratos com alienação fiduciária. Desse modo, em caso de falta de pagamento, o banco poderá retomar o imóvel, sem acionar a Justiça. Na mesma decisão, o Supremo firmou o entendimento de que esse tipo de execução não deixa o devedor desamparado, pois, se houver alguma irregularidade, esse mesmo devedor poderá tomar a iniciativa de questionar judicialmente.

Esse entendimento do STF será aplicável a todos os casos semelhantes, pois terá aquilo que se denomina de “repercussão geral”, nos seguintes termos:

“Tema 982: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

O recurso onde houve a decisão do Supremo foi de iniciativa de um devedor que questionou decisão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF 3).

Sobre o assunto, o presidente do Supremo, ministro Luís Roberto Barroso, declarou:

“A facilidade na retomada do imóvel pelo vendedor, quando o comprador não paga, barateia o crédito, e isso é importante para a sociedade”.

De fato, tal procedimento é bem vantajoso para as partes, uma vez que é o próprio Cartório de Registro de Imóveis que realiza a intimação do devedor e demais tratativas. Logo, revela-se como uma modalidade de execução rápida e mais barata. Além disso, oferece segurança jurídica às partes, sobretudo ao credor, já que assume parcialmente a propriedade do imóvel, se protegendo de eventuais “calotes”.

O rito extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, promove o desafogamento do Poder Judiciário e facilita a recuperação do crédito. Outro aspecto a ser enfatizado, é que a repercussão geral do tema, ou seja, sua aplicação aos demais casos semelhantes, reflete positivamente tanto na área econômica como na área social.

Diante do exposto, fica evidente a relevância da decisão do Supremo Tribunal Federal e a fixação da tese de constitucionalidade. Tal entendimento reforça que a alienação fiduciária de bens imóveis, acompanhada da execução extrajudicial, garante solidez e sustentabilidade ao mercado imobiliário nacional.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

Portal STF. Tema 982 – Discussão relativa à constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel, pelo Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, conforme previsto na Lei n. 9.514/1997. Disponível em https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=4694303&numeroProcesso=860631&classeProcesso=RE&numeroTema=982. Acesso em 28 de out. de 2023.

Lex Editora. Supremo não alterou lei de 1997 sobre financiamento de imóveis, explica presidente da Corte. Disponível em https://www.lex.com.br/supremo-nao-alterou-lei-de-1997-sobre-financiamento-de-imoveis-explica-presidente-da-corte/. Acesso em 09 de nov. de 2023.

COAD Notícias. Entenda a decisão do STF sobre lei que permite a retomada de imóveis financiados em caso de não pagamento. Disponível em https://www.coad.com.br/home/noticias-detalhe/122572/entenda-a-decisao-do-stf-sobre-lei-que-permite-a-retomada-de-imoveis-financiados-em-caso-de-nao-pagamento. Acesso em 30 de out. de 2023.

Infomoney. Qual impacto de aval do STF à execução extrajudicial de imóvel com dívidas ao consumidor? Disponível em https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/qual-impacto-de-aval-do-stf-a-execucao-extrajudicial-de-imovel-com-dividas-ao-consumidor/. Acesso em 03 de nov. de 2023.

Projuris. Alienação fiduciária: conceito, exemplo, riscos e vantagens. Disponível em https://www.projuris.com.br/blog/alienacao-fiduciaria/. Acesso em 08 de nov. de 2023.

Jota.info. Alienação fiduciária: Entenda como funciona este tipo de contrato. Disponível em https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/alienacao-fiduciaria-entenda-como-funciona-este-tipo-de-contrato-09032022. Acesso em 25 out. de 2023.

FECOM Bahia. STF: Execução extrajudicial em contratos do Sistema Financeiro Imobiliário é tema de repercussão geral. Disponível em https://www.fecomba.com.br/sem-categoria/stf-execucao-extrajudicial-em-contratos-do-sistema-financeiro-imobiliario-e-tema-de-repercussao-geral. Acesso em 10 de nov. de 2023.