1. Introdução.

O crescimento desordenado das grandes cidades resultou na proliferação de assentamentos informais, no qual milhões de pessoas vivem em condições precárias, sem acesso a serviços básicos de saneamento básico e infraestrutura e com a constante ameaça de despejo, uma vez que não existe a regularização da propriedade em ocupações irregulares. A Regularização Fundiária Urbana (“REURB”) surge, portanto, como uma ferramenta jurídica fundamental para enfrentamento desse conjunto de problemas sociais, proporcionando não só segurança jurídica, mas também dignidade às famílias que residem nessas áreas.

2. Conceito e Objetivos da REURB.

A REURB é um instituto jurídico criado para regularizar áreas urbanas ocupadas de forma irregular, ou seja, sem a devida titulação de propriedade. Seu principal objetivo é promover a inclusão social, legalizar a posse da terra e garantir o direito à moradia digna, consolidando, assim, o princípio constitucional da função social da propriedade.

Além disso, a REURB busca combater a concentração de terras urbanas, promovendo a justiça social e a distribuição equitativa dos benefícios da urbanização.

3. Modalidades da REURB.

A REURB é subdividida em duas modalidades: a REURB-S e a REURB-E, conforme dispõe o art. 13 da Lei nº 13.465/17:

Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:

I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e

II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.

A primeira modalidade é destinada a assentamentos informais de baixa renda, com áreas de até 250m², enquanto a segunda modalidade abrange áreas de até 1.500m², incluindo assim, assentamentos informais de maior porte.

A modalidade REURB-S possui procedimentos mais céleres e simplificados, com o intuito de atender às demandas de famílias de baixa renda que vivem em áreas menores e não possuem nenhum tipo de documentação que efetive ou legitime as suas respectivas propriedades, assim, alguns atos relacionados a essa modalidade de REURB são isentos de custas e emolumentos, vejamos:

Lei nº 13.465/17. Art. 13:

§ 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S:

I - o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários;

II - o registro da legitimação fundiária;

III - o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade;

IV - o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;

V - a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;

VI - a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S;

VII - o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e

VIII - o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo.

Já a REURB-E é voltada para áreas ocupadas por famílias com maior poder aquisitivo, porém também carentes de regularização fundiária.

4. Procedimentos da REURB

Os procedimentos da REURB envolvem a identificação da área a ser regularizada, a avaliação de sua adequação à legislação urbanística, a notificação dos ocupantes, a realização de audiências públicas para entendimento do contexto sócio-político-urbanístico da área, a análise de documentos e a titulação da propriedade aos ocupantes de boa-fé. Esses processos visam garantir a participação democrática da comunidade envolvida e a justa regularização da área.

5. Impactos Sociais e Urbanos da REURB

A REURB promove diversos impactos positivos na sociedade e no ambiente urbano. Ela proporciona segurança jurídica às famílias, reduzindo o risco de despejo e de vulnerabilidade social. A própria Lei nº 13.465/17 elenca os objetivos da REURB, não só para população, mas também para União, Estados, Distrito Federal e Municípios:

Art. 10. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios:

I - identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de

modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior;

II - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;

III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;

IV - promover a integração social e a geração de emprego e renda;

V - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade;

VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;

VII - garantir a efetivação da função social da propriedade;

VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes;

IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;

X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;

XI - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;

XII - franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.

Desse modo, a regularização fundiária contribui para a melhoria da infraestrutura urbana, uma vez que as áreas regularizadas passam a receber investimentos em serviços básicos, como água, esgoto, energia elétrica e transporte público.

Outro impacto relevante da REURB é a valorização das áreas regularizadas, o que resulta em maior arrecadação de tributos de um modo geral, fomento à circulação de ativos imobiliários e melhoria na qualidade de vida dos moradores.

Não só isso, mas a REURB também contribui para a redução da criminalidade em áreas informais, uma vez que há melhoria na qualidade de vida da população, o que por si só, já desempenha esse papel de melhoria da segurança pública, além de o Estado passar a exercer maior controle sobre essas áreas, atuando não só de forma repressiva, mas também de forma preventiva.

6. Conclusão

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é, portanto, uma ferramenta jurídica essencial na busca por cidades mais justas e igualitárias. Ela garante o direito à moradia digna, promove a inclusão social, fomenta desenvolvimento econômico e contribui para o desenvolvimento sustentável das áreas urbanas.

No entanto, é fundamental que a implementação da REURB seja acompanhada de políticas públicas que assegurem a participação democrática da comunidade afetada, que assegure a preservação do meio ambiente e a promoção a equidade social.

Um fato preponderante para uma implementação transparente e segura é o cumprimento das formalidades exigidas na legislação, bem como a fiscalização rigorosa dos processos de regularização, a fim de evitar eventuais desvios de finalidade e garantir que os benefícios alcancem efetivamente as famílias de baixa renda e as comunidades mais vulneráveis.

Além disso, é fundamental que a sociedade, o Estado e os mais diversos setores envolvidos, inclusive da iniciativa privada, trabalhem em conjunto para enfrentar os desafios da urbanização desordenada, promovendo o planejamento urbano sustentável e a regularização fundiária como parte integrante dessa estratégia.

Nesta toada, a REURB não é apenas uma questão legal, mas também uma questão de justiça social e desenvolvimento urbano. Ela representa um compromisso com a construção de cidades mais inclusivas, permitindo que cada indivíduo possa desfrutar de uma vida digna e de oportunidades para prosperar.

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Referências Bibliográficas:

Lei Nº 13.465, De 11 de Julho De 2017. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm

Secretaria De Estado De Saneamento, Habitação E Desenvolvimento Urbano. Programa Morar Legal. Disponível em: https://sedurb.es.gov.br/Media/sedurb/Morar%20Legal/CURSO%20CAPACITA%C3%87%C3%83O_2019_fevereiro.pdf

Ministério das Cidades. REURB. Regularização Fundiária Urbana e a Lei n° 13.465, de 2017. https://antigo.mdr.gov.br/images/stories/ArquivosSNH/ArquivosPDF/Publicacoes/cartilha_reurb.pdf