1. Introdução| 2. SFH e Seguros Obrigatórios| 3. Outras Modalidades de Seguro e Cuidados na Contratação| 4. Conclusão

1. Introdução:

Mesmo com todas as mudanças no mercado e na dinâmica de desenvolvimento das cidades, ter um imóvel próprio ainda é um dos maiores sonhos da população brasileira. Para viabilizar este sonho, uma parcela significativa dos brasileiros se utiliza do financiamento imobiliário. Esta forma de aquisição de imóveis é bastante conhecida e passou a ser fomentada, principalmente a partir da década de 60 do século XX, com a criação do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, por meio da Lei nº 4.380/64.

O Principal objetivo da criação do SFH é viabilizar o acesso dos cidadãos à moradia por meio de recursos provenientes da poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS. O financiamento imobiliário pelo SFH possui algumas regras, nas quais o possível mutuário precisa se enquadrar para obter o crédito.

Além disso, a legislação que rege o SFH exige expressamente a contratação de dois seguros no momento de celebração do contrato de mútuo, com garantia de alienação fiduciária, comumente chamado de financiamento imobiliário. São eles o Seguro por Morte ou Invalidez Permanente - MIP e o Seguro de Proteção contra Danos Físicos ao Imóvel - FDI, assuntos que abordaremos mais adiante.

2. SFH e Seguros Obrigatórios:

Antes de tratarmos sobre os tipos de seguro, é importante destacar que existem, basicamente, dois sistemas de financiamento imobiliário: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Este último, se refere a um sistema geral de financiamento e permite que cada instituição financeira estabeleça as regras que julgar necessárias, caracterizando-se pela livre negociação entre as partes.

Por sua vez, o SFH é um modelo de financiamento que prioriza a aquisição de imóveis por pessoas de menor renda. Criado em 1964 e regido pela Lei nº 4.380/64, seu principal atrativo são as taxas de juros, que costumam ser mais baixas que a média de mercado. Além disso, é possível utilizar valores depositados na conta vinculada do FGTS para o pagamento do financiamento.

Contudo, existem algumas regras para financiar um imóvel por meio do SFH, desde a limitação do valor do imóvel a ser financiado até a sua destinação, que deve ser exclusivamente residencial. Além disso, a lei estabelece a obrigatoriedade de contratação do MIP e do DFI.

Diante de tal imposição, algumas pessoas questionam se isso não constituiria uma “venda casada”, uma vez que vincula a contratação de um serviço à contratação de outro, conduta vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Contudo, neste caso, considerando tratar-se de uma imposição legal, o entendimento firmado pelo STJ1 é de que não se configura venda casada, desde que o consumidor tenha liberdade de contratar os seguros obrigatórios junto à instituição financeira de sua preferência.

Assim, no que diz respeito à primeira modalidade de seguro, o MIP, seu objetivo é garantir o pagamento do imóvel financiado, caso o titular da apólice venha a falecer ou fique incapacitado para o trabalho em razão de invalidez permanente. Se um desses eventos ocorrer, o prêmio do seguro será repassado diretamente para a instituição financeira credora do financiamento imobiliário, que deverá dar quitação integral ao contrato.

Por seu turno, o FDI visa à proteção do bem financiado, ou seja, o próprio imóvel. Assim, garante proteção, de modo geral, contra incêndios, destelhamentos, desmoronamento, alagamentos, entre outros, assegurando a integridade do imóvel dado em garantia. Isto está associado ao entendimento predominante na jurisprudência de que é possível rescindir o contrato de financiamento, em caso de inabitabilidade do imóvel dado em garantia.

Neste caso, quando ocorre um sinistro coberto pelo seguro, o valor do seguro corresponderá ao necessário para restaurar os danos causados ao imóvel, devolvendo-lhe a segurança e as condições de habitabilidade.

3. Outras Modalidades de Seguro e Cuidados na Contratação:

No momento da contratação do financiamento, podem ser oferecidas outras modalidades de seguro que oferecem proteção adicional ao negócio, desde garantir a continuidade do pagamento das prestações mensais por determinado período até a restauração de danos estruturais identificados após o vencimento

da garantia do imóvel. Uma das modalidades mais comuns é o “Seguro Prestamista” que visa a garantir o pagamento das parcelas do financiamento se o contratante ficar desempregado ou incapacitado de arcar com o pagamento, por uma das causas previstas na apólice.

É importante ressaltar que outras modalidades de seguro imobiliário são opcionais e não podem ser vinculadas à contratação do financiamento imobiliário, sob pena de configurar venda casada, prática vedada pela Lei nº8.078/90, conforme mencionado anteriormente.

Independentemente da modalidade de seguro contratada, o consumidor precisa tomar alguns cuidados no momento da contratação. Antes mesmo de analisar a apólice, o contratante deve informar corretamente quem arcará com o pagamento do financiamento. Se ambos os cônjuges contribuírem para o pagamento, ambos devem figurar como contratantes do seguro para que, em caso de falecimento de um deles, o cônjuge sobrevivente possa acionar o seguro para quitar o contrato de financiamento.Com relação aos sinistros cobertos pela apólice, no caso do MIP, é importante observar as situações não cobertas pelo seguro, como doenças pré-existentes à contratação, suicídio e, em alguns casos, mortes por epidemias ou desastres naturais. No caso do DFI, é crucial analisar os sinistros cobertos pela apólice, pois em alguns casos não há proteção contra danos estruturais no imóvel, como situações de calamidade pública, desastres naturais ou mau uso do imóvel.

Embora os contratos acima mencionados sejam considerados como “Contratos de Adesão”, nos quais o consumidor tem pouca ou nenhuma possibilidade de negociar suas condições, é importante optar pela contratação do seguro que ofereça maior facilidade no requerimento do prêmio.

Além disso, no que diz respeito ao FDI, é importante que o comprador do imóvel demonstre que tem realizado a sua manutenção conforme as indicações do manual do proprietário, fornecido pela construtora, para que qualquer dano que venha a ser observado no imóvel, não seja caracterizado como mau uso.

4. Conclusão:

Diante do exposto é possível observar que os seguros atrelados ao financiamento habitacional por meio do SFH são de suma importância para a segurança do negócio jurídico. No entanto, é crucial analisar as apólices, compreender a extensão da cobertura e estar ciente de todas as obrigações associadas à contratação, sob o risco de ter a cobertura de eventuais sinistros negada.

O consumidor precisa estar atento à extensão da cobertura, eventos não cobertos pelo seguro, beneficiários e todos os aspectos que, de alguma forma, possam impactar a relação contratual.

Além disso, é importante observar que, por se tratarem de contratos de adesão, os contratos de seguro aos quais nos referimos estão sujeitos à aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, a negativa de cobertura pode ser objeto de ação judicial, para que a seguradora cumpra a obrigação contratualmente estabelecida.

Ter o auxílio de um advogado é essencial para a compreensão das cláusulas contratuais e para identificar situações que possam fragilizar o segurado. Um advogado especializado pode analisar o contrato minuciosamente, explicar os termos legais de forma clara e destacar pontos que mereçam atenção especial. Isso ajuda o segurado a tomar decisões mais informadas e a proteger seus interesses de forma mais eficaz.

Bibliografia:

- BRASIL. Lei 4.380 de 21 de agosto de 1964. Institui a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências. Brasília, DF: Diário Oficial da União, 1964. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4380.htm. Acesso em 06.05.2024.

- BRASIL. Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Brasília, DF: Diário Oficial da União, 1990. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm Acesso em: 06.05.2024.

- BRASIL. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. DF: Diário Oficial da União, 1997. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm Acesso: 15.05.2024.

- STJ define entendimentos sobre o SFH. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/cjf/outras-noticias/2010/abril/stj-define-entendimentos-sobre-o-sfh Acesso em: 06.05.2024.

- Sinzinger, Gustavo de Melo. Seguradora quitará imóvel após óbito de cônjuge da beneficiária. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/390178/seguradora-quitara-imovel-apos-obito-de-conjuge-da-beneficiaria - Consulta em: 06.05.2024.

- Cartilha eletrônica – Entenda seu seguro habitacional: Orientações para o cliente. Disponível em: www.caixaseguradora.com.br/cartilha-seguro-habitacional Acesso em: 06.05.2024

- STJ - REsp: 804202 MG 2005/0208075-5 Disponível em: scon.stj.jus.br/resp-804202-2008-09-03