1. Introdução | 2. Na Prática | 3. Elementos do Contrato | 4. Legislação Pertinente | 5. Conclusão

1. Introdução

O Contrato de Constituição de Servidão de Passagem caracteriza-se como um acordo jurídico no qual uma das partes concede à outra o direito de utilizar uma parcela específica de sua propriedade. A concessão dessa servidão tem como objetivo primordial, atender às necessidades práticas de mobilidade ou exploração de uma região específica. Seja para garantir o acesso a terrenos isolados, viabilizar a instalação de infraestruturas essenciais, ou simplesmente facilitar a circulação de pessoas e bens, a servidão de passagem surge como uma solução legalmente fundamentada.

2. Na Prática

A utilização de um Contrato de Servidão de Passagem pode ser feito em diversas situações práticas. O exemplo mais comum de utilização deste instituto ocorre quando uma propriedade isolada, que não possui acesso direto a vias públicas, necessita de uma passagem para permitir a circulação de coisas e pessoas. Nesse caso, utiliza-se a servidão como forma de consolidação de um acordo entre as partes, a fim de possibilitar os limites e confrontações dessa área que servirá de passagem.

Contudo, o acordo não se limita exclusivamente a isso, existem casos que envolvem serviços públicos, surgindo a necessidade de inserir uma rede de transporte de energia ou esgoto sobre determinado local, havendo uma cessão das terras para a construção e manutenção das estruturas necessárias, ou até mesmo casos relacionados ao acesso a recursos naturais, em que uma propriedade bloqueia o acesso a recursos naturais, como uma fonte de água, a concessão de uma servidão de passagem pode ser acordada para permitir a utilização desses recursos por terceiros, por exemplo.

Sendo assim, esses exemplos ilustram a diversidade de situações em que a constituição de uma servidão de passagem é essencial para resolver questões práticas e garantir a eficiência e a harmonia no uso de propriedades, demonstrando, ainda, a fundamentalidade desse instituto para regularizar a mobilidade e o acesso em diferentes contextos, promovendo a resolução pacífica de potenciais conflitos.

3. Elementos do Contrato

Para a devida validação de uma servidão, são primariamente necessários alguns elementos e condições essenciais à validade do negócio jurídico. O primeiro pré-requisito que é fundamental para todo instrumento legal é a identificação precisa das partes, que neste caso serão denominadas de outorgantes e outorgadas, estabelecendo claramente quem concede e quem recebe a servidão.

Ademais, observa-se o detalhamento exato da área que será objeto da servidão de passagem, incluindo os limites territoriais envolvidos, finalidades e motivações específicas tratadas no acordo e as eventuais restrições e condições impostas.

É importante salientar que, em alguns casos, as partes resolvem celebrar um instrumento particular antes da lavratura da Escritura Pública. No entanto, é importante ressaltar que a forma é também um elemento essencial nesse tipo de relação jurídica. A lei é clara quanto à forma pública que deve instrumentalizar a constituição de uma servidão de passagem.

Por essa razão, a Escritura Pública de Constituição de Servidão é fundamental, pois o Registro de Imóveis só aceita esse tipo de documento para realizar o seu devido registro, conforme estipulado no art. 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

É importante ressaltar que a formalização do registro de uma servidão de passagem por meio de escritura pública acarreta despesas adicionais, tais como o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), no caso de uma transferência gratuita, ou o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), se a transferência for onerosa, além das taxas cartoriais correspondentes.

Ademais, a publicidade atrelada ao registro da Escritura Pública (efeito erga omnes) garante não só que a servidão seja fato público e notário, não podendo as partes envolvidas e terceiros interessados alegar desconhecimento do instituto, e garantindo, por exemplo, que, mesmo que o imóvel gravado com servidão seja vendido, os futuros proprietários precisarão respeitar o direito dos demais da parte do imóvel concedida.

4. Legislação Pertinente

A servidão de passagem é reconhecida como um direito real, da mesma forma que o usucapião, como garante o inciso III, do art. 1.225 do Código Civil. Esse instituto também está previsto no art. 167, da Lei nº 6.015/1973. Todavia, cumpre ressaltar que esta não deve ser confundida com o Direito de Passagem.

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I - o registro:(Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

1) da instituição de bem de família;

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;

6) das servidões em geral; (GRIFOS NOSSOS)

A servidão de passagem ou de trânsito é um direito real sobre a propriedade alheia, geralmente originado por meio de contratos, visando à conveniência e comodidade do proprietário de um terreno não contíguo que busca uma comunicação mais fácil e próxima.

Por outro lado, o Direito de Passagem está relacionado ao direito de vizinhança estabelecido por lei, com o objetivo de evitar que um terreno fique sem destino ou uso econômico devido ao seu isolamento, conforme estipulado no art. 1.285 do Código Civil. Geralmente se utiliza o Direito

de Passagem quando as partes não conseguem chegar a um acordo por meio de instrumento particular, ocasionando na judicialização do pleito, onde a concessão da passagem, uma vez que aprovada por sentença , adquire o nome de Passagem Forçada, oriunda do Direito de Real de Passagem, previsto em nosso Código Civil.

No entanto, a Passagem Forçada difere de algumas formas da Servidão de Passagem. Além do quesito teórico, onde envolve a fonte de ambos e suas particularidades legalistas, a Passagem Forçada possui a característica da sua inviabilidade perante a não exclusividade, ou seja caso haja o surgimento de uma via pública, possibilitando um novo acesso ao imóvel, a Passagem Forçada deixa de possuir previsão legal. Essa situação acontece pois não existe o pleito do Direito de Vizinhança da Passagem, uma vez que esse direito já está garantido por esse novo acesso ao local, diferentemente da Sessão de Servidão, que mesmo com o novo acesso, poderia ser mantido o acordo, visto que é um ato volitivo entre as partes, oriundo do ônus real, independente de terceiros.

Caso também haja comprovação de abandono da servidão, por um período significativo, ou se o terreno beneficiado pela servidão deixar de existir devido à demolição ou abandono, a utilidade original é perdida. Nessas circunstâncias, o proprietário do terreno serviente tem o direito de solicitar o cancelamento da servidão.

5. Conclusão

Essa modalidade de direito real desempenha um papel crucial em transações imobiliárias, que viabiliza o desenvolvimento eficiente de propriedades e a garantia de acesso a determinadas áreas.

Constata-se, assim, a ampla capacidade do Contrato de Constituição de Servidão de Passagem, como uma ferramenta jurídica que equilibra os interesses das partes, proporcionando uma solução com base legal para a utilização compartilhada de propriedades e garantindo a prevenção de conflitos relacionados ao acesso e mobilidade em contextos imobiliários.

Bibliografia:

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.4026/2002. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

BRASIL. Lei nº 6.015/1973. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm

Servidão de Passagem. Atendimento ao cliente. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/servidao-de-passagem/804316894

Servidão administrativa de passagem de energia elétrica: requisitos e condições. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/49506/servidao-administrativa-de-passagem-de-energia-eletrica-requisitos-e-condicoes

Qual a diferença entre Servidão de Passagem e Passagem Forçada? Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/qual-a-diferenca-entre-servidao-de-passagem-e-passagem-forcada/1192593064